د. هاشم السيد: السوق تحتاج تعريفًا دقيقًا للمطور العقاري وتصنيف للشركات
طريقة تسعير علاوات تغيير النشاط تتطلب تعديلاً ليتناسب مع حجم الإيراد.
توزيع الأراضي عبر المطور الكبير يرفع كفاءة المشروعات ويحافظ على مستوى الأسعار.
رهن نقل ملكية الأراضي بانتهاء المطور الرئيسي من تنمية كامل المساحة يعوق عمليات تصدير العقار.
حابي
حدد الدكتور هاشم السيد، رئيس مجموعة شركات المصريين في الخارج للاستثمار والتنمية، عددًا من القواعد والإجراءات المنظمة لنشاط التطوير العقاري التي تحتاج إعادة النظر والتعديل خلال الفترة الحالية، لضمان استمرار حالة النشاط الذي شهدها القطاع خلال الفترة الماضية دون التعرض لأزمات الركود أو تعطل تنفيذ الخطط الاستثمارية للمطورين.
وقال السيد إن طريقة تسعير علاوات تغيير النشاط في كثير من الأحيان تكون غير مناسبة لطبيعة النشاط الجديد، خاصة وإن كان المستثمر أو المطور العقاري لجأ لهذا التغيير للحفاظ على انتظام إيرادات جزء من المشروع للحفاظ على استقراره وعدم التعرض لأي خلل قد ينتج عنه التأخر أو عدم الاستكمال.
وأوضح السيد أن أجهزة المدن الجديدة تعتمد في تقييمها على طريقة تقييم لسعر المتر لا يعتد بظروف ودوافع المطور أو مالك المشروع، لافتًا إلى أن إقدام بعض المطورين لتخصيص جزء من المشروع لإنشاء المولات التجارية من الأساس أو تعديل أي من الأنشطة الجزئية يستهدف في المقام الأول، رفع حجم الطلب على الوحدات السكنية المخطط إنشاؤها، وهو ما يتطلب مرونة من أجهزة المدن وهيئة المجتمعات العمرانية في التعامل مع هذا الملف لرفع قدرة الشركات على الوفاء بتوقيتات الانتهاء من المشروع وبكفاءة عالية.
وأضاف رئيس مجموعة شركات المصريين في الخارج للاستثمار والتنمية أن استكمال خطط تنمية المدن الجديدة ورفع كفاءة المطورين في القيام بدورهم فيها يتطلب أيضًا إعادة النظر في ملف ضوابط وشروط نقل ملكية الأراضي التي تم تخصيصها من قبل هيئة المجتمعات وأجهزة المدن الجديدة التابعة لها لأحد المطورين خلال فترة تنفيذ المشروع.
وأشار السيد إلى أن أهم أهداف الجهة الممثلة للطرف الحكومي في تخصيص الأراضي من شروط وبنود التعاقد هي الالتزام بموعد التسليم وتنمية المساحات المتعاقد عليها وفقًا لمستوى محدد، ولكن في حال تعثر هذا المطور أو تعرض المشروع لأي ارتفاع في التكلفة عن المقدر لها منذ البداية قد يضطره إلى عقد شراكات مع آخرين أو بيع جزء من الأرض لمطور آخر حتى يتمكن من تنفيذ المشروع.
وقال: «هذا الوضع لا يخل بأهم أهداف الحكومة وهو تنمية مساحات جديدة من الأراضي المصرية بل يضمن استكمال المشروع في الوقت المحدد وبكفاءة عالية في إطار المواصفات المنصوص عليها في عقد التخصيص، لذلك لا بدَّ من تيسير عمليات نقل الملكية لتسهيل مهمة المطور الجديد في التنفيذ والبيع».
وأكد السيد أن صعوبات شروط نقل الملكية يترتب عليها أيضًا أزمات للمطورين في تسويق وبيع الوحدات العقارية، إضافة إلى أزمات التراخيص ففي حالة شراء أحد المطورين جزءًا من قطعة أرض مخصصة لمطور آخر يظل موقفة القانوني في هذه المساحة مرتبط بالموقف القانوني للمطور الأساسي، حتى وإن كان المطور الجديد متوافقًا مع كافة شروط التنفيذ من حيث الموعد والمواصفات.
وأضاف: « لا بدَّ من تحرير التراخيص الخاصة بأي مساحات تم إنجازها طبقًا للمواصفات عن طريق مطور مستقل حتى وإن كانت باسم المطور الرئيسي المتعاقد مع هيئة المجتمعات العمرانية، فلا توجد فائدة من تعليق هذه التراخيص لحين إنجاز المطور الرئيسي لباقي المساحات المخصصة للمشروع، فمشكلة التراخيص أحد أهم المشكلات التي تواجهنا في عمليات تصدير العقار لأسواق الخليج التي تتمتع بارتفاع السيولة فيها وتمثل نسبة كبيرة من حجم الطلب على الوحدات العقارية في مصر خلال هذه الفترة».
وشدد رئيس مجموعة شركات المصريين في الخارج للاستثمار والتنمية على ضرورة التوسع في تفعيل دور المطور الكبير لأنها الآلية الأسرع والأفضل في توزيع الأراضي على المطورين، وتساهم بقوة في تسهيل حصول عدد كبير من المطورين على مساحات أراضٍ تناسب حجم أعمالها فيما بعد الانتهاء من عمليات الترفيق، بدلًا من تخصيص هيئة المجتمعات العمرانية بشكل مباشر عن طريق المزادات، والتي تستغرق فترات زمنية طويلة قد تصل إلى 3 سنوات لحصول بعض المطورين على أراضٍ.
وألقى السيد الضوء على أهمية دور المطور الكبير «ميجا بروجيكت» في ضبط تسعير الأراضي خلال توزيعها على المطوريين بمساحات مختلفة مقارنة بأسلوب المزادات الحكومية المباشرة؛ لأنه المتحكم في توزيع تكلفة ترفيق كامل المساحات بصورة تحافظ على استقرار مستويات الأسعار في المشروعات المختلفة في نفس المنطقة، علاوة على مزايا ارتفاع حجم العمالة المستفيدة من المشاركة في عملية التنمية، وبالتالي زيادة فرص استفادة عدد من مؤشرات الاقتصاد الكلي من حركة نشاط القطاع العقاري والمقاولات خلال الفترة الراهنة.
ولفت السيد إلى أن الحكومة نجحت في تطبيق نموذج المطور الكبير في شركتي «القرية الذكية» و«العاصمة الإدارية الجديدة»، وحققت من خلال الأولى كافة أهداف المشروع، ولم يقلل ذلك من قدرتها على الإشراف والمتابعة، كما أنها حافظت على مستويات الأسعار، ومشاركة القطاع الخاص في المشروع لعب دور كبير في نجاحه وتحوله لنموذج يجب تكراره.
وقال: « نموذج المطور الكبير في المدن والتجمعات السكنية الجديدة يرفع كفاءة تنمية كامل المساحة دون أي خلل في الخدمات، خاصة على مستوى تحديد وتوزيع الأراضي الخاصة بالمدارس والمستشفيات».
كما رأى السيد أن نشاط المطور العقارى في السوق المحلية يحتاج منذ سنوات طويلة إلى إعلان الحكومة تعريف دقيق له ووضع مواصفات محددة للحفاظ على استقرار السوق وعدم التعرض لأزمات الفقعات العقارية كما حدث في دول أخرى، ووضع تصنيف للشركات المزاولة للنشاط، وربط ذلك بشروط المشاركة في المشروعات خاصة الكبرى، لضمان تسريع وتيرة التنمية دون الإخلال بمستوى كفاءة التنفيذ.
وعلى صعيد ملف التمويلات وفرص الشركات العقارية في الحصول على التمويلات اللازمة لتنفيذ مشروعاتها وتوسعاتها الاستثمارية، قال إن فرص التمويل النمطى المعتمدة على القطاع المصرفي تشهد إقبالًا واسعًا يزيد من صعوبة الحصول عليها، وذلك يتطلب التوسع في أنشطة التمويل غير المصرفية وتيسير القواعد المنظمة لها، وفي مقدمتها الصناديق العقارية التي تستطيع بدء موجة رواج كبيرة لأنشطة تمويلية متعددة كالتمويل العقاري والتوريق والتأجير التمويلي والتخصيم لتمتعها بميزة نسبية في توفير سيولة كبيرة وتحت رقابة وإشراف الهيئة العامة للرقابة المالية.
وأضاف أن صناديق الاستثمار العقاري تستطيع طرح 50 ضعف رأسمالها للاكتتاب، مقترحا الاتجاه لتأسيس صندوق عقاري لكل مشروع باعتباره آلية التمويل الأفضل للمشروعات العقارية، والتوسع في الاعتماد عليها خلال الفترة المقبلة، مشيرًا إلى أهمية إعادة النظر في القواعد والشروط المنظمة لهذه الآليه في القانون 159 واللائحة التنفيذية وبعض قرارات هيئة الرقابة المالية.
