حابي

قالت شركة بلتون فاينانشال فى تقرير حديث لها أن الشركات التى تملك محافظ أراضي تتداول بأقل من قيمتها العادلة، وركز التقرير على شركتى مصر الجديدة ومدينة نصر للإسكان والتعمير.

أكدت بلتون أنه منذ وصول مؤشر البورصة المصرية EGX لأعلى مستوياته على الإطلاق بنهاية أبريل 2018، يشهد السوق عمليات جني أرباح قوية، أدت لانخفاض المؤشر بنسبة 17% إلى الآن.

وقالت أنه من منطلق هذه العمليات لجني الأرباح، فإنها فكرت في إجراء افتراض للحد الأدنى لتقييم أسهم الشركات التي تمتلك محافظ أراضي.

وأخذت بلتون في الاعتبار عوامل أكثر تحفظاً. على سبيل المثال، تقترح الحكومة المصرية تثبيت أسعار قطع الأراضي الجديدة التي ستُطرح خلال الأعوام الثلاثة المقبلة.

لذلك، قامت بلتون بإجراء افتراض للتوصل للحد الأدنى لتقييم محافظ الأراضي، وتحديداً محافظ أراضي شركات مصر الجديدة للإسكان والتعمير ومدينة نصر للإسكان والتعمير.

وأكدت أن 75-90% من تقييمها لهذه الشركات مدعوم بتقييم محفظة الأراضي مقارنة بتقييمات المساحات المطورة في الشركات النظيرة.

وفي هذا الافتراض، لم تقم بلتون فقط بتثبيت أسعار البيع في الثلاثة أعوام المقبلة، ولكنها خفضت أيضاً سعر بيع/ المتر المربع ليتماشى مع سعر البيع الأخير لقطع الأراضي المطروحة في المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية.

مصر الجديدة للإسكان والتعمير

قالت بلتون أنها جمعت عاملين للتوصل إلى الحد الأدنى لتقييم مصر الجديدة للإسكان والتعمير، الذي لا يزال يظهر ارتفاع محتمل. مشيرين إلى نقطة جاذبة لشراء السهم عند المستويات الحالية.

كان أول عامل قامت بلتون بتطبيقه هو خفض سعر بيع/ للمتر المربع في نموذج التقييم خلال عام 2018 (متوقع من 4500 جنيه/ للمتر إلى 3500 جنيه/ للمتر).

وقالت أنها تري أن سعر 3500 جنيه هو أقل سعر في ضوء عدد من العوامل وهي:

1 ـ سعر البيع الأخير/ للمتر المربع في المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية الجديدة.

2 ـ أن أسعار الاراضى في المرحلة الثانية فى العاصمة الادارية الجديدة مقرر أن تتراوح بين 3800 و 4500 جنيه/ للمتر المربع، وفقاً لأخبار محلية.

وقامت بلتون بتثبيت أسعار الأراضي خلال الأعوام الثلاثة المقبلة مع الحفاظ على تصاعد التكلفة، ومن ثم انكماش هوامش الأرباح في الثلاثة أعوام الأولى.

ونتج عن الافتراض السابق قيمة عادلة 35.00 جنيه للسهم، متضمناً ارتفاع محتمل بنسبة 20% عن سعر السوق الحالي، وصافي قيمة حالية/ للمتر المربع عند 625 جنيه.

وبناء عليه، قالت بلتون أن تقييمها العادل للشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عند 70.10 جنيه/ للسهم مع التوصية بالشراء.

مدينة نصر للإسكان والتعمير

طبقت بلتون نفس الافتراض على أقرب نظراء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وهي شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، للتوصل إلى الحد الأدنى لتقييم الشركة.

وقامت بلتون بتجميع نفس العوامل مع اختلاف سعر بيع المتر المربع المستخدم عند 4000 آلاف جنيه للمتر المربع خلال 2018 متوقع في تاج سيتي (مقارنة بـ 5000 جنيه للمتر المربع في نموذج التقييم الحالي) و3500 جنيه للمتر المربع بمشروع سرايا (مقارنة بـ 3800 للمتر المربع في تقييمنا الحالي).

ورأت بلتون أن استخدام سعر بيع المتر المربع في العاصمة الإدارية الجديدة كعاملاً في نموذج تقييم شركة مدينة نصر متحفظاً لأنه مع الاتجاه نحو العاصمة الإدارية الجديدة، من المفترض أن تنخفض أسعار الأراضي نسبة إلى القاهرة الجديدة.

وقالت أن هذا التصور أدى إلى وصول أقل تقييم لشركة مدينة نصر إلى 11.40 جنيه/ للسهم، ما يعني ارتفاع محتمل بنسبة 10% عن سعر السوق الحالي.

كما أن صافي القيمة الحالية الضمني/ للمتر المربع في تقييم شركة مدينة نصر يبلغ 1600 جنيه/ للمتر المربع. وتستقر القيمة العادلة الحالية لشركة مدينة نصر عند 19.60 جنيه للسهم مع التوصية بالشراء.

لماذا الفارق الكبير؟

قالت بلتون أنها تعتقد أن السبب الرئيسي وراء الفارق الكبير بين صافي القيمة الحالية لكل من شركتي مصر الجديدة (625 جنيه للمتر المربع) وشركة مدينة نصر (1640 جنيه للمتر المربع) يعود لعدد من الأسباب.

السبب الرئيسي هو أن شركة مدينة نصر تتبنى استراتيجية ناجحة لتطوير الأراضي وتحويلها الى مشاريع عقارية ذات قيمة إضافية في كافة مشروعاتها.

فى مقابل استراتيجية شركة مصر الجديدة البطيئة لتطوير أراضيها.

في الوقت نفسه، لدى شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير خمس طروحات تشغيلية في كل من مشروعات تاج سيتي وسراي، بالإضافة إلى اتفاق تقاسم إيرادات مع شركة بالم هيلز (كابيتال جاردنز) في سراي.

في حين لدى شركة مصر الجديدة اتفاق تقاسم إيرادات واحد فقط مع شركة سوديك في نيوهليوبوليس، مع عدم التطوير على الإطلاق بمشروع هليوبارك.

وهناك سبباً آخر للفارق بينهما وهو خصم السيولة المرتفعة المتضمن في أراضي شركة مصر الجديدة غير المطورة (24.1 مليون متر مربع)، ما يعادل 3.5 مرة الأراضي غير المطورة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير (7.0 مليون متر مربع).