هاني توفيق يستكمل حديثه عن الفقاعة العقارية: هل حان الوقت؟
حابي
استكمل الخبير الاقتصادى هانى توفيق الرئيس الأسبق للجمعيتين المصرية والعربية للاستثمار المباشر، ما كتبه أمس فى مقالة بجريدة حابي عن احتمالات حدوث فقاعة عقارية
مقال هاني توفيق فى عدد جريدة حابي الصادر أمس : العقار .. هل مازال ملاذاً آمناً!!
وكتب توفيق في تدوينة قبل قليل على حسابه بموقع التواصل الاجتماعى فيسبوك، أنه بالنسبة لأصحاب لفنادق ، الغرفة التى لاتشغل فى إحدى الليالى فقد ضاع إيرادها عن هذه الليلة العمر كله ولايمكن تعويضها بالطبع. ونفس الشىء بالنسبة لأصحاب ملايين الغرف من البيوت والمنتجعات المغلقة معظم العام.
أضاف: الخلاصة أن هناك إهدار يقدر بمئات المليارات فى الإنفاق ، وذلك على المستوى الشخصى لكل أصحاب هذه الوحدات ، وعلى الاقتصاد الوطنى الذى كان سيستفيد من كل هذه الأموال المجمدة فى طوب وأسمنت ، و يقوم بدلاً من ذلك بضخها لتدور فى شرايين البنوك وتمويل الأنشطة التجارية والصناعية ذات صفة الإستدامة.
وقال توفيق أن القطاع العقارى يأتي فى المرتبة الثانية بعد البترول والغاز من حيث حجم الإستثمارات السنوية، وفى المرتبة الأولى من حيث مساهمته فى الناتج القومى ( ١٣% و ١٦٪ ، على الترتيب). وتأتى خطورة هذا التركز إذا ماعلمنا أن هذه النسبة أقل من ذلك بكثير فى معظم دول العالم الثالث، مما يشير بوجود ” فقاعة عقارية ” محتملة، بل وبدأت ملامحها فى فرض نفسها على واقعنا المصرى.
وأضاف توفيق: سنعرض بإختصار شديد الآثار السلبية المتعلقة بالفرق بين “إحداث” نمو ، وبين “ديمومة” هذا النمو ، أو بإختصار الفرق بين إنشاء عقار وإنشاء مصنع.
١) أثر مضاعف التوظف والنمو : القطاع العقارى يُشغل عناصر الإنتاج مرة واحدة أثناء عملية الإنشاء بينما الصناعة لها صفة الإستمرار فى التشغيل.
٢) الأثر التصديرى : الإنشاءات غير قابلة للإتجار دولياً، بإستثناء المبيعات للأجانب، والمصريين بالخارج، والمنشآت السياحية، بينما الصناعة بالطبع يمكن تصدير منتجاتها.
٣) الأثر التضخمى: حيث أن العقارات هى الآلية الوحيدة للهروب من الأثر التضخمى للتعويم، فقد أثرت زيادة الطلب على الاستثمار العقارى على إحداث المزيد من الركود والتضخم. أى كانت سبباً ونتيجة فى نفس الوقت للركود التضخمى ( سبب فيه ، ثم زيادته!!! ).
٤) الأثر الضريبى: فالنمو فى الناتج العقارى لايصاحبه نمو فى الإيرادات الضريبية وذلك لعدم تفعيل منظومة الضرائب العقارية حتى الآن لأسباب سياسية وإجتماعية.
٥) أثر التمويل العقارى: المقولة “سابقة التجهيز” عن أن ماحدث فى أمريكا عام ٢٠٠٨ لايمكن أن يتكرر فى مصر لعدم تفعيل نشاط الرهن العقارى ، أصبحت تحتاج للتصحيح. فإذا لم يكن البيع ب ٥٪ مقدم والباقى على ١٠ سنين ليس رهنا عقارياً ، فماذا يكون إذاً !!!
ومن ناحية أخرى ، فإذا أفلس مصنع فقد أفلس وانتهت القصة، أما إنهيار أسعار العقارات ، فلها آثار سلبية على سلسلة المقترضين والمقرضين والشركات والبنوك ذات الصلة من بنوك ومطورين وشركات التخصيم والمسوقين العقاريين ، الذين – إذا ما بدأ مسلسل الشيكات المرتدة – يدخلون جميعاً فى سلسلة لاتنتهى من الإفلاسات المتتالية لكل المشاركين فى هذا القطاع .
والسؤال هو : هل حان الوقت لترتيب أولويات الإنفاق الحكومى وتشجيع الإستثمار فى الصناعات التحويلية و التصديرية والتشغيلية ذات صفة الاستدامة على حساب الانفاق على قطاعى المقاولات وإنشاء المدن !!!
وهل حان الوقت لتطبيق منظومة الشمول المالى ، وإيقاف هذا الطلب على العقارات كملاذ آمن لغسيل الاموال !!!
