لماذا اختلف تقييم بلتون لأراضى أوراسكوم للتنمية عن دراسة CBRE Group؟

رنا ممدوح

أصدر قسم البحوث في شركة بلتون المالية القابضة، تقريرًا لتوضيح مواطن الاختلاف بين التقييم الصادر عنه في 11 أكتوبر 2018 لشركة أوراسكوم للتنمية مصر، و CBRE Group التي عينتها الشركة، لإجراء دراسة لقيمة سوقية عادلة لمحفظة أراضي الشركة غير المطورة و 17 فندقًا، والتي قيمتها عند 2.1 مليار دولار، مما يعادل 37.5 مليار جنيه.

وأشارت بلتون إلى أنه تم تقييم إجمالي محفظة الأراضي غير المطورة عند 10,6 مليار جنيه متضمنة 5,6 مليار جنيه، الناتجة عن افتراضات بلتون لتطوير الجزء العقاري في الجونة، وقيمة عادلة 4.9 مليار جنيه لمساحة الأرض المتبقية والمقيمة عند صافي قيمة أصول تطوير المساحات التجارية والخدمات.

في حين قيمت شركة CBRE محفظة الأراضي غير المطورة لدى الشركة بالجونة عند 1.82 مليار دولار تمثل 32.5 مليار جنيه، مما يعادل 170 مرة القيمة الدفترية عند 10,7 مليون دولار تمثل191.4 مليون جنيه حتى 30 يونيو 2018.

وتابعت:” نعتقد أن هناك اختلاف كبير في آلية تقييمنا عن CBRE ، حيث تفترض CBRE أن شركة أوراسكوم للتنمية يمكنها بيع الأرض بالكامل على الفور عند قيمة عادلة مقدّرة عند 1.82 مليار دولار،في حين افترضت بلتون، أن استفادة أوراسكوم للتنمية مصر من الأرض تعتمد على خطة طويلة الأمد”.

وأوضح قسم البحوث في شركة بلتون، أن CBRE Group استخدمت نموذج التدفقات النقدية المخصومة في تقييم قطاع الفنادق لدى أوراسكوم للتنمية مصر، مما نتج عن 303.6 مليون دولار تعادل 5.4 مليار جنيه، مقابل القيمة الدفترية للشركة عند39.3 مليون دولار تمثل703.5 مليون جنيه حتى 30 يونيو 2018.

وأشارت، إلى أنه تم إجراء تقييم الفنادق آخذاً في الاعتبار 17 فندقًا، تمتلك شركة أوراسكوم للتنمية مصر منها 16 فندقا، في حين تمتلك أوراسكوم للتنمية القابضة فندق “آرينا إن” الذي تم تقييمه عند 12.3 مليون دولار تمثل219 مليون جنيه.

وقالت :” قيمت شركة CBRE الحصة الفعلية لأوراسكوم للتنمية مصر في محفظة فنادق الجونة عند 291 مليون دولار، ما يعادل 5.2 مليار جنيه، وبارتفاع 27% عن قيمتنا العادلة لفنادق الجونة عند 4.1 مليار جنيه، مع العلم أن فنادق الجونة تمثل 80% من قيمتنا العادلة لقطاع الفنادق لدى أوراسكوم للتنمية مصر”.

ورأى قسم البحوث في شركة بلتون، أن التقرير الصادر عن شركة العقاري الدولية، إيجابياً من حيث تقديم آراء خبراء عن تسعير وتقييم العقارات القيمة الخاصة بشركة أوراسكوم للتنمية مصر.

وأوضح، أنه مع استمرار شركة أوراسكوم للتنمية في تنفيذ خطتها لتطوير أراضي الجونة، يمكن أن يكون هناك جولات جديدة لتحديث التقييم الصادر عن الشركة.

وأوصى تقرير بلتون بالشراء فى سهم أوراسكوم القابضة للتنمية، و أن القيمة العادلة هى 12.5 جنيه للسهم، وأن سعره السوقى الحالى 4.38 جنيه.