شعاع: 4 أسباب وراء عدم ترحيب الأسهم العقارية بمبادرة المركزي

رنا ممدوح

حدد كل من سارة ماهر ومحمد سعد محللين ماليين بشركة شعاع كابيتال أسباب تأثر السوق العقاري سلبًا بمبادرة البنك المركزي الأخيرة التي تسمح للبنوك بتقديم خدمة خصم الأوراق التجارية كخدمة ائتمانية.

التداعيات على القطاع العقاري
وأوضحا في تقرير صادر عنهما اليوم، أن ردة فعل السوق كانت سلبية إلى حد ما على الرغم أن المبادرة بدت جيدة بالنسبة للمطورين العقاريين كونها زادت من حجم الخيارات التمويلية أمامهم.

ودللا على ذلك بإغلاق الأسهم العقارية بجلسة الثلاثاء 9 إبريل والتي سيطر اللون الأحمر على معظمها.

وفصل تقرير شعاع أسباب ردة الفعل السلبية للقطاع في 4 محاور

سقف توقعات مرتفع

أشارت شعاع أن مستثمرو القطاع تلقوا عدة إشارات من صانعي السياسة تفيد ببرنامج قوي داعم للقطاع العقاري، مما دفعهم إلى رفع سقف التوقعات ربما أعلى مما تم تقديمه بالفعل في صورة تلك المبادرة، بجانب احتمالية تواجد قدر من الشك لدى المستثمرين في فاعلية هذه الأداة.

وجهة نظر عكسية
رأت شعاع في السبب الثاني محور مخالف للأول، فرجحت أن المستثمرون ينظرون إلى الجهود المبذولة لدعم القطاع كونها قد تُخفي نقطة ضعف أساسية.

إجراء المركزي لا يخدم المبيعات التعاقدية الجديدة

وذكرا ماهر وسعد أليات تطبيق المباردة والتي ستتم على الوحدات التي يتم تسليمها فقط، وبشرط أن يكون قد تم سداد 50% على الأقل من القيمة التعاقدية، وألا تتجاوز المدة المتبقية لسداد باقي الأقساط 6 سنوات من تاريخ خصم الأوراق التجارية.

وبناء عليه توقعت أن يكون المستفيدون من المبادرة هم مطورين صغار بنموذج عمل أقل اعتماداً على نموذج البيع على الخارطة.

الكمبيالات المخصومة ليست بحجم أنشطة الإقراض

أشارت شعاع أن بيانات المركزي أظهرت أن الكمبيالات المخصومة بالعملة المحلية اعتباراً من ديسمبر 2018 بلغت 11.23 مليار جنيه بما يمثل قرابة ربع الحد البالغ 50 مليار جنيه في مبادرة المركزي للقطاع العقاري فقط.

ولفتت إذا كان هذا الرقم من الكمبيالات المخصومة (اعتباراً من ديسمبر 2018) لا يعكس كل ما يقدمه المركزي من خلال تلك المبادرة، فإن حصة القطاع العقاري تبدو ضئيلة للغاية من الكمبيالات المخصومة، بافتراض انتمائه لقطاع الخدمات، فإنها ستمثل فقط 4.14% من إجمالي الكمبيالات المخصومة كما في نهاية ديسمبر 2018.

نبذة عن تعليمات البنك المركزي الأخيرة
وختامًا سلط شعاع الضوء على تعليمات البنك المركزي الأخيرة والتي تضمنت استثناء الأوراق التجارية المخصومة دون حق البنك في الرجوع على شركات التنمية العقارية من تعليمات الحد الأقصى لنسبة أقساط القروض لأغراض استهلاكية والقروض العقارية للإسكان الشخصي والتي كانت تبلغ 35-40% من الدخل الشهري للأفراد الطبيعيين.

ووفقاً لتعميم صادر من المركزي يوم الأحد تُقدم البنوك خدمة خصم الأوراق التجارية كخدمة ائتمانية، حيث يمد البنك عملائه الشركات على سبيل المثال بقيمة ائتمان مقابل الحصول على حق تحصيل والاستفادة من الأرصدة الدائنة المستحقة لعملاء تلك الشركات.

وتلك الأرصدة المستحقة من أوراق القبض لها استحقاق مستقبلي؛ وعليه فإن عملاء البنك يحصلون على قيمة مخصومة من حساباتهم الدائنة مطروحاً منها أي رسوم أو عمولات متعلقة بتلك العملية.

وتساعد هذه الخدمة الشركات في إدارة متطلبات رأس مالهم العامل.

وتقبل البنوك الأرصدة المدينة التي يتوافق فيها وضع المدينين فيها مع الحد الأقصى لنسبة أقساط القروض الاستهلاكية والعقارية للدخل الشهري.

إلا أن هذا الحد الأقصى نادراً ما يلتزم به المطورون العقاريون مع عملائهم وبالتالي، لم يكن القطاع العقاري أحد أكبر المستفيدين من تلك الخدمة.

الجديد هنا أن البنك المركزي المصري سمح للبنوك بتقديم هذه الخدمة دون التقيد بحد أقصى لنسبة القسط إلى الدخل الشهري.

ويهدف المركزي المصري من هذه الخطوة إلى تعزيز عملية النمو في القطاع العقاري وزيادة الخيارات أمام المطورين العقاريين فيما يخص احتياجاتهم من رأس المال العامل.

وتم وضع عدد من الشروط من قِبل البنك المركزي للتوافق مع شروط الخدمة منها على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:

– ألا يتعدى المبلغ الممنوح تحت هذا النوع من التمويل من القطاع المصرفي ككل مبلغ 50 مليار جنيه.

– أن تكون الوحدة عقارية محل الخصم كائنة وتم تسليمها.

– أن يكون قد تم سداد 50% من القيمة التعاقدية للوحدة كحد أدني.

– ألا تتجاوز المدة المتبقية لسداد باقي الأقساط 6 سنوات من تاريخ خصم الأوراق التجارية.

– يجب أن تحصل الشركة العقارية على موافقة العميل قبل تحويل المبلغ إلى البنك.

– ألا تتعدى إجمالي قيمة المبالغ الممنوحة من البنوك لشركة التنمية العقارية بالإضافة إلى المديونية الناتجة عن خصم الأوراق التجارية دون حق البنك في الرجوع على الشركة إلى اجمالي حقوق الملكية للشركة معدل 1:3.