هل سيتأثر تسعير العقارات بالخفض الأخير للدعم؟
رنا ممدوح
طرحت سارة ماهر محلل مالي بشركة شعاع كابيتال تساؤلاً ما إذا كانت أسعار العقارات يمكن أن ترتفع أكثر مما هي عليه الآن عقب الجولة الأخيرة من عمليات تخفيض الدعم في مصر؟
وأشارت ماهر في تقرير صادر عنها، أن عمليات تخفيض الدعم دفعت الكثيرين إلى التساؤل حول موجة التضخم التي على وشك أن تتبع تلك التخفيضات.
ومن ناحية أخرى لفتت المحلل المالي إلى أن المستثمرون من المفترض أن يتساءلوا عن تأثير رفع الأسعار على المبيعات بالوقت الحالي حيث اعتاد بائعو العقارات على ترحيل التكاليف الإضافة إلى المستهلكين للحفاظ على هوامش ربحيتهم.
هل ننتظر التضخم الناتج عن زيادة التكاليف؟
رأت سارة ماهر أن الزيادة في تكاليف المدخلات من الناحية النظرية قد تؤدي إلى انخفاض المعروض وهو مايؤدي بدوره إلى التضخم.
وأضافت أن الانخفاض في أسعار الحديد والأسمنت على أساس سنوي من شأنه أن يعوض ولو بشكل جزئي تأثير الارتفاع بأسعار الوقود.
ورجحت المحلل المالي بشعاع كابيتال أن تظل أسعار العقارات على حالها في وسط معاناة قطاع الحديد من الأسعار المنخفضة بجانب اختناق أسعار أسعار البيع بقطاع الأسمنت بسبب زيادة المعروض والذي تجاوز الطلب.
وأرجعت ماهر رويتها بثبات أسعار العقارات في الوقت الحالي إلى رغبة المطورين في الحفاظ على حصصهم السوقية الحالية.
وذكرت أن بعض المطورين العقاريين صرحوا بأن تأثير ذلك على تكاليف المشروعات العقارية سيحدد موقفهم من عملية التسعير.
ونوهت أن تثبيت الأسعار في هذا السياق مطروح وبشدة، حيث أن المطورين العقاريين يمكنهم المساومة على جزء من هوامشهم إذا اتضح لهم أن الزيادة في الأسعار يمكن استيعابها وتحملها.
ورأت المحلل المالي أن المطورون لن يخاطروا برفع الأسعار أو تمديد أجال الدفع أو خفض الأقساط، حيث أن حاجتهم للتمويل حساسة بالفعل والمنافسة بالسوق شديدة.
في الوقت نفسة رجحت ماهر إذا لم يستطع المطورون تمرير زيادة الأسعار من خلال السوق في المشروعات القائمة أن يتم تطبيقها على المشروعات الجديدة أو المراحل الجديدة من المشروعات القادمة.
ولفتت إلى أن هذا يودي إلى كبح جماح أحجام المبيعات بالسوق الأولية وقد يؤدي في النهاية إلى استبعاد الشركات الصغيرة من السوق.
التأثير على الطلب
أشارت سارة ماهر أن أخر مايحتاجة مشترو المساكن اليوم هو تصاعد أخر في الأسعار نظرًا لأنه لا يضاهي عادة معدل النمو في دخولهم.
في الوقت نفسة نوهت ماهر أن المزيد من الزيادات سوف يضغط بقوة على القوة الشرائية ويجعل المستهلكين غير قادرين على استيعاب تلك الزيادات.
هذا إلى جانب زيادة تكاليف المعيشة مما سيجعل امتلاك منزل تحديًا بالنسبة للأفراد وخاصة من أصحاب الدخول المنخفضة أو المتوسطة.
من ناحية أخرى رأت ماهر أن أسعار السوق بالنسبة لأصحاب الدخل المرتفع في الوقت الحالي تعد معقولة بالنسبة لهم.
كيف سيتصرف مطورو العقارات؟
لفتت سارة ماهر المحلل المالي بشعاع كابيتال ان معظم شركات التطوير العقاري المدرجة بالبورصة المصرية تستهدف الأفراد ذوي الدخل المرتفع أو المتوسط.
وبناء عليه رأت أنه لن يكون هناك تأثير يذكر لارتفاع أسعار الوقود على قرار المشتري من النوع الأول، بينما قرار النوع الثاني سيتوقف على وسائل التنقل بدلا من المرافق المحيطة بما يحتاجون من عقارات.
ورجحت أن المطورون سيكونوا حذرين من فرض أسعار أعلى لكل متر مربع لأن الزيادة قد تقلل الطلب وتؤدي في النهاية إلى تباطؤ وتيرة المبيعات.
