المهندس عصام ناصف : لن ننافس المطورين داخل مستقبل سيتي ودورنا ترفيق المدينة

بكر بهجت

منافسة كبيرة تشهدها منطقة شرق القاهرة، مع تسارع وتيرة معدلات التطوير بالعديد من التجمعات العمرانية المتميزة بهذه المنطقة الأمر الذي دفعنا لتسليط الضوء على أحد المشروعات الضخمة التي يجري تنفيذها بتلك المنطقة وهو مستقبل سيتي الذي يصل مساحته إلى نحو 11 ألف فدان تقريبًا، للتعرف على تطورات المشروع وخطة شركة المستقبل للتنمية العمرانية المالك والمطور العام في تنمية وتطوير هذا المشروع من خلال اللقاء مع المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة.

حدد ناصف في حواره مع «حابي» الأولويات التي تُركز عليها الشركة خلال الفترة الحالية والتي تتمثل في إنجاز شبكة المرافق بالمرحلة الأولى من المدينة، مشيرًا إلى أن الشركة انتهت من توصيل المياه وجارٍ العمل على تنفيذ شبكات الصرف والكهرباء والغاز والتي سيتم الإنتهاء منها مطلع العام المقبل، كما سلط الضوء على العروض التي تتلقاها الشركة وما تخطط لتنفيذه خلال الفترة المقبلة، ومزيد من التفاصيل في السطور القادمة..

حابي: حدثنا عن بداية المشروع؟
ناصف: شركة المستقبل هي المالك والمطور العام للمشروع ويضم هيكل مساهميها كبرى الكيانات المالية والاستثمارية وهي بنك مصر والبنك الأهلي المصري وبنك الاستثمار القومي وشركة مصر المالية للاستثمارات وشركة المقاولون العرب.

ومشروع مستقبل سيتي تقدر إجمالي مساحته 11 ألف فدان يمتلك موقعًا استراتيجيًّا بالامتداد الشرقي للقاهرة الجديدة حيث يحد المشروع شمالًا طريق القاهرة السويس والطريق الدائري الإقليمي شرقًا وغربًا الدائري الأوسطي وجنوبًا طريق جنوب المستقبل بطول ١١ كيلومترًا وهو الطريق الفاصل بين مستقبل سيتي والعاصمة الإدارية، ويتكون من 5 مراحل ويضم كافة التخصصات (سكني – تعليمي – طبي – تجاري – إداري – ترفيهي – فندقي) ونتوقع الانتهاء من تنمية وتطوير المدينة بالكامل خلال 15 عامًا.

حابي: وماذا كانت الخطوة الأولى التي ركزت عليها الشركة؟
شركة المستقبل منذ اليوم الأول لتأسيسها في السوق وضعت خارطة طريق ومنهج عمل محددًا لتصبح «مستقبل سيتي» نموذجًا متميزًا يحتذى به تكراره في مناطق تنموية جديدة، حيث بادرت بتعديل آلية طرح الأراضي وسياسة التعاقدات مع المطورين العقاريين، للتحول من الطرح بنظام المزايدة بالمظاريف المغلقة وانتظار فترات طويلة للانتهاء من الإجراءات إلى آليات جديدة مثل الطرح بنظام الاتفاق المباشر أو عقود بنظام الشراكة مع المطور الذي يمتلك الملاءة المالية والخبرات الفنية المناسبة التي تتناسب مع رؤية الشركة في تنمية وتطوير «مستقبل سيتي «.

كما وضعنا مجموعة من الاشتراطات المحددة لقبول المطورين في تنمية وتطوير مشروعات داخل «مستقبل سيتي» منها رأس المال وسابقة الأعمال والخبرة في التطوير العقاري وغيرها، حيث إن كل هذه الاشتراطات يجب توافرها في المطور الراغب في الانضمام لمطوري «مستقبل سيتي»، فلا وجود داخل المشروع لأي مطور غير مؤهل فنيًّا حتى لو كان يمتلك سيولة مالية، بالإضافة إلى وضع Financial Model»» أكثر جذبًا للمطورين لأنه لا يضع أعباء مالية على المطور في السنوات الأولى للتعاقد.

وازدادت جاذبية هذا النموذج بعد صدور قانون حماية المستهلك الذي منع المطور من الإعلان عن بيع وحدات المشروع إلا بعد الحصول على تراخيص البناء، الأمر الذي يحد من قدرة المطور على سداد التزاماته خلال العام الأول نتيجة عدم قدرته على طرح المشروع للبيع.

حابي: هل تدرس شركة المستقبل إقامة مشروع استثماري خاص بها داخل مستقبل سيتي؟
ناصف: نحن كمطور عام لا ننافس المطورين المتعاقد معهم في تنمية وتطوير مشروعاتهم داخل مستقبل سيتي، بل نسعى دائمًا إلى توفير كافة احتياجات الشركات العاملة في المشروع وتذليل كافة العقبات التي قد تواجه أي مطور.

حابي: وكيف تضمن الشركة عدم تأخر المطور في الإنشاءات؟
ناصف: ملكية الأراضي تظل تابعة لشركة المستقبل وتنتقل بالتبعية للمطور حال إتمامه 80% من الإنشاءات الخاصة بالمشروع، وهو أمر متعارف عليه في كافة التعاقدات الخاصة بالتطوير العقاري، نظرًا لأن تلك النسبة من الإنشاءات والوصول إليها سيعطي مصداقية أكثر للمطور أمام العميل ويحمي حقوق شركة المستقبل من غير الجادين، لضمان الجدية في التنفيذ وتحقيق مخطط التنمية الكامل للمدينة.

حابي: ما هي الأنظمة المتاحة لدى الشركة للحصول على الأراضي؟
ناصف: لدينا أنظمة مختلفة للتعامل مع الشركات الرغبة في الحصول على أراضٍ، فهناك أنظمة للشراكات وأخرى بيع وشراء وفقًا للقواعد المعمول بها، وأقل عقود تم توقيعها تصل مدة التنفيذ فيها إلى نحو 5 سنوات، وهناك مشروعات وصلت مدة التعاقد إلى 9 سنوات نظرًا لمساحتها الكبيرة والتي لم تقل عن 500 فدان، وذلك بما يضمن إتاحة الفرصة للمطور لتسويق المشروع والبدء في الإنشاءات.

وشركة «المستقبل للتنمية العمرانية» تساهم في مشروعات الشراكة مع المطورين العقاريين بحصة يتفق عليها طبقًا للدراسة بحيث تحقق مصالح الطرفين.

حابي: وأين وصلت الشركة في ملف التعاقدات؟
تعاقدت الشركة على تنمية وتطوير 3000 فدان من المسطحات المخصصة للمشروعات السكنية داخل «مستقبل سيتي مع كبار المطورين بالمرحلتين الأولى والثالثة، والتعاقد على 420 فدانًا بالمرحلة الرابعة بواقع 268 فدانًا مع شركة مصر إيطاليا و151 فدانًا مع بورتو جروب.

حابي: هل تفسر؟
ناصف: الشركة تعمل دائمًا على تهدئة وتيرة التعاقدات وعدم زيادة المعروض بما يعود بالنفع على المشروع ككل والمطورين المتعاقدين أيضًا مما يمنحهم الوقت الكافي للترويج لمشروعاتهم داخل المدينة، وبالفعل في العام الماضي توقفنا عن إبرام أي تعاقدات لمدة 11 شهرًا في الفترة من يناير وحتى نوفمبر 2018.

حابي: وهل يتناسب ذلك التوجه مع الخطة الاستثمارية للشركة؟
ناصف: الشركة حققت معدلات استثمار للأراضي أعلى من المستهدف، حيث انتهت من التعاقد على تنمية ما يقرب من 30% من أراضي المدينة، ونحو 40% من المسطحات السكنية، والمتمثلة في 100% للمشروعات السكنية بالمرحلتين الأولى والثالثة وجزء من المرحلة الرابعة، وكذلك 40% للمشروعات الخدمية بالمرحلتين الأولى والثالثة خلال خمس سنوات، وهي المدة المحددة لتنمية المرحلة الأولى فقط في بداية نشاط الشركة في طرح الأراضي للمطورين بغرض التنمية والتطوير في 2014، وحاليًا وصل عدد المطورين الحاصلين على أراضٍ في مستقبل سيتي إلى نحو 12 مطورًا، وبلغ عدد المشروعات إلى نحو 15 مشروعًا.

حابي: وماذا عن التعاقدات المتوقع إبرامها العام الجاري؟
لدينا عرض مقدم من شركة مصرية بالتعاون مع شريك عربي على تنمية وتطوير مساحة 250 فدانًا تقريبًا، وحاليًا نحن في المراحل النهائية من المفاوضات، ومتوقع أن يتم الإعلان عن إبرام التعاقد قريبًا.

حابي: هل تتركز الطلبات الاستثمارية في المشروعات السكنية فقط؟
ناصف: بالطبع لا، فكما قلنا هناك عروض سكنية وأخرى لإقامة مشروعات خدمية، ولكن النقطة الأهم هي أن الأولوية حاليًا التي تركز عليها شركة مستقبل سيتي هي للمشروعات الخدمية، وإجراءات الصيانة والإدارة والأمن والنقل الداخلي والخارجي، وذلك بهدف تجهيز المدينة لاستقبال أول ساكن في منتصف 2020.

حابي: دور الشركة الرئيسي كما أوضحت هو تنفيذ شبكة المرافق والبنية التحتية، وتجهيز الخدمات التي يحتاج إليها المطورون فما هي آخر المستجدات وما هو حجم الاستثمارات التي تم ضخها؟
ترتكز استراتيجية الشركة خلال العام الحالي على ملف الخدمات وتنفيذ شبكة المرافق والبنية التحتية وتجهيز المدينة لاستقبال أول ساكن في منتصف 2020، لتكون شبكة المرافق الخاصة بالمرحلة الأولى المقدر إجمالي مساحتها 1500 فدان جاهزة بالكامل مطلع العام المقبل.

وتضم هذه المرحلة أولى المشاريع السكنية المخطط تسليمها بالحي الأول المقدر مساحته 500 فدان لأول ساكن بالمدينة في منتصف 2020 والتي تضم مشروعات «جرين سكوير» و»لافينير» و»زيزينيا المستقبل» وجزء من «نيوبوليس».

وتبلغ إجمالي قيمة مشروعات المرافق والبنية التحتية المتعاقد عليها والجاري تنفيذها حوالي 6 مليارات جنيه، بواقع 2.1 مليار جنيه تكلفة توصيل المياه للمشروع وسددت بالكامل لهيئة المجتمعات العمرانية وتم الانتهاء من إنشاء غرفة المحابس الرئيسية الخاصة بالمرحلة الأولى.

وجارٍ حاليًا مد خطوط المياه من المحطة الرئيسية الموجودة خارج المدينة الى المشروع، ونفس الأمر لشبكات الغاز الطبيعي حيث تم توقيع عقد مع شركة غاز مصر لمد الشبكات المطلوبة لتغذية المرحلة الأولى من المدينة، كما أن مشروعات المرافق المتعاقد عليها تشمل أيضًا تعاقدات بقيمة 3.5 مليار جنيه لتنفيذ مرافق المرحلة الأولى ومساحتها 1500 فدان، مع شركات الخرافي والسويدي وسياك وايجيكو وجيزة للكابلات والمصرية الصينية للكابلات والهاشمية وذلك لتنفيذ شبكات الطرق، شبكات الصرف، محطات المحولات، خزانات المياه والري

حابي: وماذا عن خطة ترفيق المرحلة الثالثة؟
ناصف: تعتزم الشركة التعاقد على تنفيذ مشروعات مرافق المرحلة الثالثة بحوالي 3 مليارات جنيه قبل نهاية العام الجاري.

حابي: ولماذا تقل عن تكلفة المرافق في المرحلة الأولى؟
ناصف: لأن المرحلة الأولى تضمنت شبكات المياه وتوصيلها للمشروع ككل والتي وصلت كما أوضحنا إلى نحو 2.1 مليار جنيه، إلى جانب تكلفة خطوط الصرف الرئيسية وأيضًا خطوط الكهرباء والغاز، والتي وصلت جميعها إلى نحو 3.5 مليار جنيه.

حابي: وماذا عن المحور الخدمي والترفيهي الذي سيتم إقامته في المشروع؟
يبلغ طول هذا المحور 11 كيلومترًا ويتراوح عرضه بين 200 إلى 300 متر يربط مراحل المشروع الخمس بعضها ببعض، ويشمل على جانبيه الفنادق والمولات والمدارس الدولية والمكتبة العامة والنوادي الصحية ومدينة ترفيهية، وهو يخص شركة «المستقبل» نفسها ولديها المرونة كي تعمل على تنفيذه بنفسها أو بواسطة الغير.

وتم التعاقد مع مكتب المهندس «شهاب مظهر» المعماري لوضع المخطط العام لهذا المشروع، لكي يكون هناك طابع خاص لهذا المحور الرئيسي للمدينة، ويمر هذا المحور بعدد من مشروعات مطوري مستقبل سيتي بما يمثل قيمة مضافة وخدمة مهمة تقدمها شركة المستقبل لجميع المطورين.

حابي: وماذا عن الممر التجاري للمشروع؟
ناصف: المرحلة الأولى ستتضمن كل الخدمات التي يحتاج إليها قاطنو هذه المرحلة، من نادٍ اجتماعي، ومدارس، ومنطقة إدارية، بالإضافة إلى التخطيط لإنشاء ممر تجاري يتضمن أنشطة متعددة الاستخدامات «Mixed use» بطول كيلومتر تقريبًا، ويتكون من طابقين للأنشطة التجارية ومثلهما للأنشطة الإدارية، على أن يبدأ هذا الممر التجاري من مدخل المدينة حتى الميدان الرئيسي للمرحلة الأولى.

وانتهينا بالفعل من تصميم مشروع الممر، وجارٍ التجهيز لتوقيع مذكرة تفاهم لتنفيذه، حيث تتولى «المستقبل» تطوير المشروع طبقًا للمواصفات التي تتطلبها أشهرالعلامات التجارية العالمية، ولا سيما أننا قد استعنا بشركة تسويق متخصصة في الأنشطة التجارية لتسويق هذه المحال والمتاجر.

حابي: هل تضع الشركة التمويل البنكي على خطتها؟
ناصف: حتى الآن لم نطلب أي أموال إضافية من المساهمين ولم نلجأ حتى الآن إلى الاقتراض البنكي، لأن الشركة لديها السيولة الكافية التي تحتاج إليها، كما أنها تركز على عنصر إدارة الموارد الخاصة بالتعاقدات بأفضل صورة ممكنة، وهو ما ظهر على معدلات التنفيذ، حيث اعتمدت الشركة في عام 2015 نحو 5 سنوات للانتهاء من التعاقد على كل مرحلة من مراحل المشروع الخمس، أي أننا من المفترض أن نكون انتهينا من التعاقد على المرحلة الأولى في 2020، ولكن ما حدث أن الشركة تعاقدت على المرحلتين الأولى والثالثة وجزء من المرحلة الرابعة وهوما يثبت الجدوى الاقتصادية للمشروع من جانب وجدية الشركة في إنهائه بأسرع وقت ممكن.

حابي: هل تختلف الأسعار في مدينة مستقبل سيتي عن المناطق المحيطة بها، وعلى أي أساس يتم التسعير؟
ناصف: الشركة تقوم دوريًّا بإعداد دراسات لتقييم الأراضي كل 6 أشهر، وفقًا لأسس موضوعية للتسعير، وأعتقد أن التقييمات الأخيرة في هذا العام حافظت على نفس مستواها خلال العام السابق دون زيادة، وذلك لأول مرة بعد أن كانت ترتفع بنسب تفوق 15- 20%، وهذا شيء إيجابى، لأن ارتفاع ثمن الأرض يؤثر في النهاية على سعر بيع الوحدات للعملاء، في وقتٍ تعاني فيه السوق من ارتفاع أسعار الوحدات، ونحن لا تختلف أسعارنا عن أسعار الأراضي في المنطقة لتحقيق مبدأ التنافسية.