مصر الجديدة للإسكان .. نحو تأسيس نموذج شراكة ناجح وقابل للتكرار
بقلم أحمد رضوان ـ رئيس تحرير جريدة حابي
من سيُقدم من القطاع الخاص على صناعة نموذج شراكة مختلفٍ وقابل للتكرار مع قطاع الأعمال العام؟ نعتقد أن هذا هو التحدّي الرئيسي في عملية البحث عن شريكٍ استراتيجي للحكومة يتولى مهمة إدارة شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وفقًا للشروط المعلنة والتي تشمل شراء حصةٍ تبلغ 10% من أسهم الشركة وتحقيق مجموعة من الأهداف المالية والتشغيلية والتنظيمية المنصوص عليها في إعلان طلب الشريك المُرتقب.
هذا التحدي لا تتحمّله شركة الإدارة وحدها، وإنما يجب على الحكومة أن تعبره في المقام الأول، ليس فقط عبر اختيار الشريك الأكثر كفاءة وقدرة على بناء نموذج ناجح، ولكن أيضًا بضمان منافسة عادلة وواضحة الشروط والأدوات في القطاع الذي تعمل به الشركة والمجالات المؤثرة عليه؛ لأنه ليس من المنطقيّ والصحيّ أن يتصارعَ الشركاء، وهذا هو بداية القول.. إلى حدٍّ كبير تستطيع الحكومات منافسة نماذج مثل فيسبوك وتويتر وأمازون وأوبر، لكنها تدرك جيدًا أن هذا ليس في مصلحة الأسواق والإبداع والتطور.
مخاطرُ المنافسة غير العادلة ليست التحدي الوحيد الذي يخص الحكومة في طريق بناء شراكات ناجحة مع القطاع الخاص، فهناك تحدٍّ آخر يتمثّل في وضوح خططها تجاه طرح الأراضي وتسعيرها وتسهيلات السداد، ونعتقد أنه آنَ الأوان لرسم خريطة واضحة بخطط طروحات الأراضي تشمل المساحات والمناطق والأسعار لفترة لا تقل عن 10 سنوات من الآن.. ما المدى الزمني الذي تحتاجه شركة ناشئة لبناء محفظة أراضٍ قابلة للتنمية تضارع تلك التي في حوزة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وما تكلفة ذلك؟ سؤالٌ يمكن الإجابة عنه بسهولة في حال وجود مثل هذه الخريطة، أما في ظل غيابها، فستعتمد الإجابات على آخر تنفيذات مُعلنة مع إضافة هامش الزيادة «المتقلّب» في أسعار الأراضي.
التحدي الأخير الخاص بالحكومة يرتبط بمدى التزامها بإتمام خُطط الشراكة مع القطاع الخاص وفقًا لما أعلنت عنه، نعلم أن ظروف السوق شديدة التقلّب ولكنها أصبحت جزءًا من شروط العمل.
أما عن تحديات الشريك المُرتقب في إدارة الشركة، فلا ترتبط بتحقيق الأهداف المالية التي يُمكن الوصول إليها بفعل التضخّم وحده أو بالرهان على التخلّي عن دور المطور لصالح دور بائع الأراضي، وإنما بكيفية تحقيق هذه الأهداف دون الإخلال بالوضع التنافسي المستقبلي للشركة من حيث محفظة الأراضي القابلة للاستغلال وكذلك كفاءة وأنماط تنميتها، وسط سوقٍ تشتعل فيها المنافسة بصورة لم يشهدها القطاع من قبل، وإن كان لمحفظة مصر الجديدة للإسكان وضع مميز فيما يتعلقُ بمواقع أراضيها.
التحدي الآخر هو زرع الثقة في الكفاءات الموجودة بالشركة ودعمها وتطويرها، وأن يكون لهذه الكفاءات نصيب من التحفيز على مدار فترةِ الإدارة، وأن يكون هذا التحفيزُ معلنًا وواضحًا منذ البداية.
هناك فارقٌ كبير بين الشراكة في تطوير قطعة أرض، والشراكة في بناء نموذج يسهل مهمةَ القطاع الخاص في إدارة الشركات الحكومية بكفاءة ويضمن تحقيقَ استفادة كبيرة لجمهور عريض عند توسيع قاعدة ملكيتها (حال افترضنا أنّ هناك حلولًا في جعْبة القطاع الخاص لا تملكها الإدارة الحكومية)، فتطوير قطعة الأرض يحتاج لمراجعة ومناقشة تفاصيل أقل بكثير من تلك الواجب بحثها ومعالجتها عند بناء شراكات أكثر اتساعًا خاصة حينما تكون مع شركات رابحة بالفعل.
بعيدًا عن هذه التحديات، نأمل في أن تستمر كل الأطراف في إتاحة مُختلف المعلومات الخاصةِ بهذه التجربة أولًا بأوّل وبالصورة التي تسمحُ بنقدها والتفاعل معها وإلقاء الضوءِ على ما بها من أوجهِ نجاح وأوجهِ قصورٍ.
أهم ما جاء في دعوة طلب تأهيل مستثمرين لإدارة الشركة
ــ الدعوة موجهة لشركات الاستثمار المباشر أو تحالفات مكونة من شركات استثمار مباشر ومطورين عقاريين
ــ الدعوة تتيح للكيانات المؤهلة تقديم عروض مالية وفنية للاطلاع بمهام الإدارة بالتوازي مع شراء 10% من أسهم الشركة
ــ ينتهي موعد تقديم طلبات التأهيل غدا 14 أكتوبر وسيتم إعداد قائمة مختصرة بأسماء الشركات أو التحالفات التى وقع عليها الاختيار وإعلانها في 15 نوفمبر المقبل لاستكمال عملية الطرح
ــ تتلخص الأهداف المنتظرة من شركة الإدارة في تأهيل شركة مصر الجديدة للمزيد من القدرات التنافسية وزيادة أرباحها ورفع قيمة أسهمها وتسويق وحداتها وتأهيل هيكلها الإداري وتعيين والإشراف على الإدارة التنفيذية وهيكلة الشركة ماليا.
ــ يحصل الشريك المرتقب على مقابل خدمات إدارة في صورة أسهم بالقيمة الأسمية من الشركة، ثلثها عند تحقيق نمو سنوي في المبيعات لا يقل عن 20%، والثلث الثاني عند تحقيق نمو سنوي 20% في الأرباح بعد خصم الضرائب، والثالث عند تحقيق زيادة في سعر سهم الشركة لا يقل عن 20%.
ــ يشترط في الكيانات المتقدمة توافر سابقة أعمال لا تقل عن 7 سنوات في مجالات الإدارة والاستثمار والتطوير العقاري، وتعتمد إجراءات التأهيل على قدرة وموارد المتقدمين، ومن أهم الشروط ألا يقل صافي الربح للإيراد عن 10% في القوائم المالية المقدمة للمتنافسين عن آخر 5 سنوات، وألا يقل متوسط الإيراد السنوي عن مليار جنيه، ومؤشر رافعة مالية في حدود 1.3، وأن يتم تقديم كافة البيانات عن أية إجراءات تقاضي أو تحكيم أو تدابير سابقة أو جارية ومستدات تدل على حسن السمعة.
