إتش سي تتوقع تحسن القطاع العقاري بعد عبور الأصعب.. وتلقي نظرة على سوديك

رنا ممدوح _ توقعت شركة إتش سي لتداول الأوراق المالية، أن يكون عام 2020 أفضل بالنسبة لشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك، بفضل مشاريعها في غرب القاهرة وتحقيق إيرادات متوقعة من مشروعاتها تقدر بقيمة 23 مليار جنيه في 2020/22، وحوالي 109 مليار جنيه مصري من المشاريع التي لم تفتتح.

ورأت إتش سي في تقرير بحثي صادر عنها، أن سوديك ستكون في وضع جيد يمكنها من الاعتماد على ميزانيتها القوية وقدرتها التنفيذية وتحصيلاتها النقدية القوية، مرجحه أن تصل التحصيلات إلى 18 مليار جنيه مصري على مدار الفترة 2020 – 2027 من المشاريع المطلقة منها 10,9 مليار جنيه مصري رصيد عملاء وأوراق قبض.

وقالت إتش سي ، إن سوديك استطاعت في مارس 2019 الحصول على على قطعة أرض بمساحة 2.1 مليون متر مربع في امتداد الشيخ زايد من خلال اتفاقية مشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبإيرادات متوقعة قدرها 43 مليار جنيه مصري، حيث يحق للهيئة مبلغ أقصاه 15,3 مليار جنيه مصري تسدد على 11 سنة منهم 8،9 مليار جنيه مصري عبارة عن تسديدات ثابتة بالإضافة إلى نسبة 15% تقريبا من التحصيلات السنوية، علمًا بأن المشروع له تكاليف تنمية تقدر بقيمة 13،3 مليار جنيه.

واستندت إتش سي في رؤيتها الإيجابية المتوقعة لشركة سوديك بأن يكون عام 2020 أفضل إلى إطلاق مشروعي The Estates و Vye، حيث حقق الثاني مبيعات قدرها 1 مليار جنيه.

وفي عام 2019 حصلت سوديك على موافقة المجتمعات العمرانية على المخطط الرئيسي لمشروع غرب القاهرة The Estates -0.63 مليون متر مربع- والذي مكن الشركة من إطلاق المشروع بعدها بشهر واحد وتم تحقيق مبيعات قدرها مبلغ 1 مليار جنيه، في حين تتوقع سوديك مبلغ 7,5 مليار جنيه مصري كإيرادات من هذا المشروع.

ووفقًا للتقرير فيمنح المشروعان مجتمعان لسوديك مساحة 2,73 مليون متر مربع جاهزة للتنمية في غرب القاهرة مع إيرادات متوقعة تصل إلى 50 مليار جنيه مصري على مدار العشرة سنوات القادمة.

وتمتلك سوديك أيضا مساحة أرض 6,74 مليون متر مربع غير مستغلة كمخزون أراضي حالي متنوع/مقسم فيما بين 42% تقريبا في غرب القاهرة و41% تقريبا في شرق القاهرة إلى جانب 16% تقريبا في الساحل الشمالي.

وفي سياق متصل وجدت إتش سي أن مشروع SODIC East سوف يحظى أيضا بنشاط كبير خاصة بعد أن أسندت الشركة أعمال الإنشاءات وافتتحت مرحلة شقق سكنية في الربع الثالث من 2019.

وتابعت:” نحن نستأنف تغطيتنا لشركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 جنيه مصري/السهم وبتوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم”.

واعتمدت الشركة في تغطيتها على منهجية خصم التدفقات النقدية في تقييمنا لنشاطي العقار والتأجير لسوديك ونقيم مخزونها من الأراضي الغير مطورة باحتساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي المتوقع تحقيقه من تطوير هذه الأراضي وخصم صافي التكاليف.

وقالت :” أخذنا في اعتبارنا تسهيلات الدفع المنتشرة في السوق حاليا والتي انتهجتها سوديك أيضا منها اتاحة دفع مقدم يصل إلى 5% والباقي بالتقسيط على 8 أعوام”.

وأشارت إلى أن خصم التدفقات النقدية يساهم بنسبة 52% الي تقييمنا للشركة وحوالي 48% من تقييمنا لسعر الأراضي، الأمر الذي يجعل النظرة إيجابية بالنسبة لسوديك في ضوء القلق المبالغ فيه تجاه قطاع العقارات المصري.

وقيمت إتش سي شركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 / السهم مما يحقق عائد محتمل قدره 134% تقريبا على سعر اغلاق 5 فبراير عند 12،7/ للسهم ومن هنا نوصي بزيادة الوزن النسبي للسهم.

جدير بالذكر أن سهم سوديك يتم تداوله عند مضاعف ربحيه منخفض بشكل غير مبرر في عامي 2019 و2020 قيمته 5,3 مرة و 3,3 مرة بالترتيب.

وفي ذات السياق وجدت شركة إتش سي لتداول الأوراق المالية أن ضعف مؤشرات قطاع العقارات أدى لتقييمات منخفضة بشكل عام؛ ويُحتمل أن تتحسن الأوضاع بنهاية السنة الحالية.

وقالت خلال تقرير صادر عنها اليوم ” شهد قطاع العقارات المصري تحديات كبيرة على مدار الأعوام السابقة وكان عام 2019 الأكثر صعوبة من وجهة نظرنا”.

ولفتت إلى أن الفجوة بين تراكم ارتفاع أسعار القطاع العقاري وتراكم نمو الدخل الشخصي المتاح للفرد في مصر بداية من عام 2016 عملت على تقليص الربحية ومستوى الطلب مما زاد من صعوبة تحقيق المطورين لمستهدف مبيعاتهم في 2019 إلى جانب تراجع حجم دفعات حجز العملاء أو ثباتها على أحسن تقدير وذلك لأول مرة منذ أعوام بالرغم من تقديم تسهيلات في الدفع وصلت لـ صفر-5% مقدم والتقسيط على 8-10 سنوات.

وأضافت أن حجم تسليمات المطورين تحت تغطية إتش سي بنسبة 24% تقريبا على أساس سنوي وبنسبة 7% تقريبا على أساس سنوي لعام 2018 وأول 9 أشهر من 2019 بالترتيب بما يشير إلى تجاوز تكلفة المشروعات والعجز النقدي لبعض المطورين.

ونوهت أنه في ضوء ذلك والوفرة في المعروض من الأراضي، فضلت المطورين ذوي الميزانيات القوية والأرباح المستمرة والمطورين المستفيدين من انتعاش قطاع السياحة وذوي التحصيلات النقدية القوية.

ومن هنا، نحن نفضل المطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية لإجمالي قيمتهم أكثر من مساهمة تقييم الأراضي.

ورأت أن النظرة المتشائمة للقطاع العقاري في مصر قد أثرت سلبا بشكل مبالغ فيه على المطورين الذين تنطبق عليهم هذه النقاط بالرغم من استفادتهم من زيادة حصتهم السوقية.

وبناء عليه وجدت إتش سي أنه ببداية عام 2020 واعتدال التضخم وانتعاش الاقتصاد المتوقع إلى جانب خفض سعر الفائدة 450 نقطة أساس في 2019 وحوالي 200 نقطة أساس متوقعه في النصف الأول من 2020 سوف يؤثر هذا كله إيجابا على القطاع العقاري لتحسن القوة الشرائية المتوقع ولكن نتوقع أن يأخذ التعافي وقته حتى يتحقق بنهاية العام حتى تصل المدخرات الشخصية لمستوى قادر على تحفيز الطلب على العقارات مجددا.