البنوك تتأهب للاستفادة من رفع الحد الأقصى المسموح للتمويل العقاري

فهد حسين _ جاء قرار البنك المركزي المصري بمضاعفة الحد الأقصى المسموح للتمويل العقاري من محافظ القروض لدى البنوك إلى 10%، ليزيد من نشاط القطاع العقاري فضلًا عن تلبية الطلب المتزايد من قبل المطورين العقاريين وراغبي شراء الوحدات السكنية بمختلف شرائحهم وفق العديد من المصرفيين الذين استطلعت «حابي» أراءهم حول ذلك القرار، مشيرين إلى أن القطاعات المرتبطة بالعقارات ستستفيد هي الأخرى من تلك الخطوة.

وذكر عدد من المصرفيين، أنه مع إطلاق حزمة كبيرة من المشروعات العقارية خلال السنوات الماضية لسد العجز في الوحدات السكنية وخلق مجتمعات عمرانية جديدة، من جانب الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان والقطاع الخاص أيضًا، وارتفاع معدلات الفائدة بعد تحرير سعر الصرف فإن العديد من العملاء والمطورين العقاريين أيضًا حُرموا من التمويل العقاري.

ومع إطلاق البنك المركزي العديد من المبادرات لتنشيط التمويل العقاري وتوفير القروض لشريحة كبيرة من محدودي ومتوسطي الدخل استنفذت البنوك نسبة الحد الأقصى المسموح والبالغة 5%، ما تطلب تدخل المركزي ومضاعفتها استجابة للسوق ومطالبات البنوك.

وتوقع مصرفيون، استنفاذ النسبة البالغة 10% المسموحة للتمويل العقاري من محافظ القروض خلال عام أو أكثر، في ظل طلبات متزايدة من العملاء، إن لم تصل معدلات الفائدة على القروض لمستويات مشجعة للعملاء سيكون هناك مبادرات جديدة من المركزي أو زيادة أخرى للحد الأقصى المسموح.

البداية مع يحيى أبو الفتوح، نائب رئيس البنك الأهلي المصري، والذي قال إن قرار المركزي رفع الحد الأقصى لنسب التمويل العقاري من محافظ القروض، سيوفر المزيد من الإنفاق على القطاع العقاري بضخ مزيد من الأموال لتحريك الاقتصاد، الأمر الذي يعود بالنفع على العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى أيضًا.

زيادة الحد الأقصى توفر مزيدًا من التمويل لتنشيط القطاع العقاري وتحريك الاقتصاد

وأكد نائب رئيس البنك الأهلي المصري، أن البنك سيعمل خلال الفترة القادمة على مضاعفة حجم التمويلات المقدمة لعملاء التمويل العقاري والبالغة حاليًا نحو 8.3 مليار جنيه، خاصة مع المشاركة في تمويل عملاء الإسكان الاجتماعي، والمشاركة في مبادرة البنك المركزي بقيمة 50 مليار جنيه لتمويل متوسطي الدخل بفائدة 10% متناقصة.

البنك الأهلي يسعى لمضاعفة محفظة التمويل العقاري البالغة 8.3 مليارات جنيه

وأعلن البنك المركزي في ديسمبر 2019، عن مبادرة للتمويل العقاري بقيمة 50 مليار جنيه تستهدف فئة العملاء من متوسطي الدخل، عبر البنوك أو شركات التمويل العقاري، بفائدة 10% متناقصة، وحتى 20 عامًا كحد أقصى.

وتضمنت شروط المبادرة أن يكون المستفيد مصري الجنسية، ويحق للعميل الاستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط، وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرة التمويل العقاري السابقة، بغض النظر عن أي قروض عقارية، تم أو سيتم الحصول عليها من قبل العميل خارج إطار المبادرة.

وتضمن شروط المبادرة أن يكون الحد الأقصى للدخل الشهري للعميل طالب التمويل 40 ألف جنيه وللأسرة 50 ألف جنيه، فضلًا عن كون الوحدة محل التمويل بغرض السكن الدائم، وليست مرخصة للإسكان للسياحي، وبمساحة حدها الأقصى 150 مترًا مربعًا كاملة التشطيب وجاهزة للسكن، وبقيمة لا تتجاوز 2.25 مليون جنيه، يسدد العميل دفعة منها تمثل 20% من القيمة الإجمالية للوحدة كحد أدنى، مع التأكيد على عدم تكرار حصول العميل على تمويل في إطار المبادرة سواء الحالية أو السابقة.

كما اشترطت المبادرة أيضًا توفير نظام تقييم وتحليل الجدارة الائتمانية للعملاء، والحصول على رهن عقاري من الدرجة الأولى أو قيد الضمان بالإيداع.

ومن جانبه قال حسين رفاعي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب ببنك قناة السويس، إن البنك يعمل على إنشاء محفظة لتمويل الإسكان، من المقرر إطلاقها خلال مارس أو أبريل المقبلين، مضيفًا أن قرار المركزي إيجابي في ظل مبادرات الإسكان المتوسط الأخيرة، وسينعكس على السوق بشكل كبير سواء على صعيد البنوك أو القطاع العقاري لما يتيحه من تسهيلات ائتمانية لعملاء السوق العقارية والمطورين أيضًا، التي شهدت نوعًا من الركود خلال الفترة الماضية.

بنك قناة السويس قدم 250 مليون جنيه قروضًا للمطورين خلال 2019

ولفت إلى أن بنك قناة السويس قدم بعض التمويلات للمطورين العقاريين خلال العام الماضي بنحو 250 مليون جنيه.

القرار إيجابي لتلبية الطلب المتزايد على التمويل العقاري

وفيما يخص مبادرة الإسكان المتوسط، نعمل حاليًا على تعديل سياساتنا ونظم العمل لإطلاقها غالبًا في آخر الربع الحالي أو بداية الربع المقبل.

ويرى رئيس بنك قناة السويس، أن العائق الأساسي لتوسع البنوك في التمويل العقاري يتمثل في تسجيل الأراضي أو العقارات، لأن العملاء يجدون صعوبة في تسجيل وحداتهم في بعض المجتمعات العمرانية الجديدة ما يمنع البنوك من تمويلهم التزامًا باشتراطات المركزي في هذا الشأن.

وأكد أن مبادرة المركزي ستنشط التمويل العقاري لدى البنوك لشريحة عملاء الإسكان المتوسط وبسعر فائدة تنافسي يصل 10% متناقصة.

كان جمال نجم نائب محافظ البنك المركزي ذكر في وقت سابق، أن محفظة القروض الموجهة للمطورين العقاريين تبلغ 30 مليار جنيه، فيما تبلغ إجمالي قروض التمويل العقاري في البنوك ضمن مبادرة الإسكان الاجتماعي 20 مليار جنيه.

وسجلت محفظة القروض لدى البنوك 1.825 تريليون جنيه، متاح منها 91.25 مليار جنيه فقط للتمويل العقاري تمثل 5%، وبمضاعفة الحد الأقصى إلى 10% سيتاح بالسوق أكثر من 91 مليار جنيه أخرى يستفيد منها المطورون العقاريون وعملاء الإسكان.

وذكر ماجد فهمي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لبنك التنمية الصناعية، أن مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لعملاء الإسكان المتوسط بقيمة 50 مليار جنيه وبفائدة 10% متناقصة، جاءت بعد مطالبات عدة من البنوك التي استنفذت نسبة الحد الأقصى المسموح للتمويل العقاري من محفظة قروضها، لا سيما بعد مشاركة تلك البنوك في المبادرات السابقة لتمويل إسكان محدودي الدخل والمبادرة التي جاءت بين حزمة مبادرات شملت القطاع الصناعي والسياحة.

وأضاف أن الحد الأقصى للتمويل العقاري من محفظة قروض البنوك عند 5%، لم تعد مناسبة مع استنفاذها في تمويل الإسكان والمطورين العقاريين، ما دفع البنك المركزي للاستجابة لمضاعفة تلك النسبة وسط المطالبات المتكررة من البنوك.

وأشار فهمي إلى عدة عوامل زادت من الطلب على التمويل العقاري لا سيما بعد تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2019، وما تلاه من تراجع لقيمة العملة وتوجيه مدخرات المواطنين للقطاع العقاري، وبزيادة عدد المشروعات العقارية من جانب الدولة التي تعمل على تطوير وإنشاء تجمعات ومدن جديدة في مناطق متعددة بمحافظات الجمهورية تزايد الطلب على التمويل العقاري في ظل تراجع السيولة المتاحة لمقابلته ما خلق دورًا متزايدًا للتمويل العقاري.

التنمية الصناعية يستنفذ الحد الأقصى ويحصل على استثناء المركزي لرفعه إلى 15%

ولفت إلى أن إقبال البنوك على المشاركة في مبادرة التمويل العقاري لإسكان متوسطي ومحدودي سواء من خلال الإسكان الإجتماعي أو مشروعات القطاع الخاص، جعلها تستنفذ نسبة الـ5% المحددة، مضيفًا: «بنك التنمية الصناعية قدم تمويلات ضمن المبادرة بلغت 1.5 مليار جنيه حتى نهاية 2019».

وقال رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لبنك التنمية الصناعية، إن البنك استنفذ نسبة الحد الأقصى البالغة 5% وطلب من المركزي استثناءه منها وبالفعل حصل على الموافقة لزيادة تلك النسبة إلى 10% واستنفذها أيضًا لتلبية الطلب المتزايد من تلك الشريحة.

وتابع فهمي: «حصلنا أيضًا على الاستثناء من البنك المركزي لزيادة النسبة إلى 15% من إجمالي محفظة القروض، قبل إعلان قراره مضاعفة الحد الأقصى المسموح للتمويل العقاري من محفظة القروض إلى 10%».

وتوقع رئيس بنك التنمية الصناعية وصول نسبة قروض التمويل العقاري والمطورين إلى أكثر من 15% المسموح به من المركزي خلال 2020، في ظل الطلب المتزايد من العملاء لا سيما وأن البنك يستهدف التوسع في إقراض العملاء ضمن مبادرة المركزي للإسكان المتوسط بفائدة متناقصة 10%، والتي «لم يتلقّ طلبات للتمويل عليها حتى الآن، مؤكدًا المشاركة وتكوين محفظة جيدة منها».

تراجع أسعار الفائدة سيجذب شريحة أكبر بعد استنفاذ مبادرات المركزي

وبالنسبة لعوائق التوسع في التمويل العقاري من جانب البنوك بخلاف الحد الأقصى للنسبة المخصصة من محفظة الإقراض، ذكر رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لبنك التنمية الصناعية، أن مشكلة التسجيل العقاري وطول فترة الإجراءات المتعلقة به فضلًا عن البيروقراطية الشديدة تعتبر العقبة التي تعترض الثروة العقارية في مصر، وبالرغم من ذلك البنوك تعمل على زيادة محافظها الموجهة للتمويل العقاري والدليل استنفاذ النسبة المحددة من جانب معظمهم، والجديد زيادة المشروعات العقارية».

وأوضح أن زيادة المشروعات العقارية من جانب الحكومة والقطاع الخاص واستنفاذ البنوك الحد الأقصى للتمويل، تطلب تدخل المركزي لإنعاش القطاع العقاري وتنشيط التمويل العقاري لدى البنوك، متوقعًا زيادة أكبر في الطلب على التمويل العقاري خاصة مع الخفض المتتالي لأسعار الفائدة.

وأضاف أن ارتفاع معدل الفائدة الفترة الماضية منع شريحة كبيرة من العملاء الراغبين في شراء وحدات عقارية من الحصول على تمويل عقاري، ومع انخفاض معدلات الفائدة خلال الفترة المقبلة ستتوجه تلك الشريحة إلى البنوك إن لم تدخل ضمن المبادرات المطروحة حاليًا.

ويرى أشرف القاضي، رئيس مجلس إدارة المصرف المتحد، أن الحد الأقصى المسموح للتمويل العقاري عند 5% لم يكن عائقًا أمام توسع البنوك، قائلًا: «جميع البنوك واثقة من سماح البنك المركزي زيادة تلك النسبة لأي بنك يطلب ذلك».

وقال القاضي، إن قرار المركزي مضاعفة الحد الأقصى المسموح إلى 10% إيجابي لتنشيط القطاع العقاري وإطلاق يد البنوك في تمويل شريحة كبيرة من العملاء من محدودي ومتوسطي الدخل، لا سيما مع استنفاذ عدد كبير من البنوك النسبة السابقة واقتراب الباقي منها.

المركزي أثبت نجاحه في دعم الفائدة والمبادرات نشطت قطاعات الاقتصاد

ولفت إلى أن أثر القرار الذي سيمتد ليشمل قطاعات أخرى بخلاف القطاع العقاري من الصناعات الأخرى لتوفير فرص عمل جديدة، كاشفًا عن حجم محفظة التمويل العقاري لدى البنك والبالغة حاليًا 500 مليون جنيه من إجمالي محفظة القروض البالغة 15 مليار جنيه، تم توجيه أكثر من 90% منها إلى راغبي شراء الوحدات السكنية من محدودي الدخل بالتعاون مع صندوق التمويل العقاري وبعض المطورين العقاريين مثل شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير التي ترتبط ببروتوكول تعاون في هذا لصدد مع المصرف المتحد.

وأضاف القاضي، أن محفظة التمويل العقاري لدى المصرف المتحد تمثل 85% من الحد المسموح سابقًا والمقدر بنسبة 5% وبقرار المركزي الأخير مضاعفة الحد الأقصى سيتاح للمصرف مضاعفة تلك المحفظة خلال الفترة المقبلة، حيث يستهدف بنهاية العام الجاري الوصول بها إلى مليار جنيه مضيفًا: «نأمل الوصول بمحفظة التمويل العقاري إلى 2 مليار جنيه خلال الفترة المقبلة».

المصرف المتحد يستهدف مضاعفة محفظة التمويل إلى مليار جنيه بنهاية 2020

وأشار إلى مساعي المصرف المتحد للمشاركة في مبادرة الإسكان المتوسط الأخيرة وزيادة التمويلات الموجهة إليها عبر بروتوكولات تعاون جديدة مع المطورين العقاريين وزيادة التعاون مع صندوق التمويل العقاري في هذا الإطار.

واتفق القاضي، مع عدم إعاقة الحد الأقصى لتوسع البنوك في منح التمويلات العقارية، لا سيما وأنه يرى 5% كانت تمنح معظم البنوك مساحة كبيرة للتوسع وإن كانت غير مناسبة في ظل زيادة المشروعات العقارية من جانب الدولة والقطاع الخاص.

وقال رئيس مجلس إدارة المصرف المتحد إن مشكلة تسجيل الوحدات وبيروقراطية الإجراءات التي تتم بها خاصة أن معظم الوحدات العقارية في مصر غير مسجلة، بجانب سعر العائد على التمويل العقاري يمثلان العائق الأساسي للتوسع في التمويل العقاري.

وتابع القاضي، أنه تم إقرار قانون التمويل العقاري في عام 2001، ولكن لم يفعل جيدًا لأن تكلفة التمويل في أحسن حالاتها كانت في حدود 14% تزايدت بعد تحرير سعر الصرف لتتخطى 20%، ولكن مبادرات البنك المركزي لتمويل إسكان متوسطي ومحدودي الدخل نشطت منح التمويلات العقارية من جانب البنوك التي ضمنت الربح من خلال تغطية البنك المركزي للدعم المقدم على الفائدة.

ولفت إلى أن المركزي لم يرضخ لمطالبات صندوق النقد بقصر الدعم على الجانب النقدي، وأثبت نجاح رؤيته في دعم الفائدة على التمويل العقاري من خلال المبادرات التي طرحها، وظهر ذلك في أن حجم التمويلات العقارية بعيدًا عن تلك المبادرات محدود للغاية.

وأضاف أن القطاع المصرفي في طريقه للوصول بمعدلات الفائدة إلى مستويات 9 و10% خلال السنوات المقبلة، ولكن هذا غير كافٍ للتمويل العقاري، موضحًا أنه بحساب تكلفة التمويل عند تلك النسب ستصل إلى 13 و14% مقابل 3 و4% في بلدان أخرى بالنظر إلى طول فترة التمويل نفسها والتي تصل إلى 20 عامًا والتي تتطلب تدخل البنك المركزي لدعم الفائدة من خلال المبادرات التي يطرحها.