تجربة المطور العام تحت المجهر

بكر بهجت وفاروق يوسف _ سيطر ملف المطور العام على مناقشات المطورين، وذلك لدوره الكبير في توفير احتياجات الشركات من الأراضي، وتقليل الضغوط المالية عن الحكومة فيما يتعلق بتكلفة الترفيق، وكيفية التوسع والانتشار في المناطق الجديدة، بالتزامن مع التحركات الخاصة بوضع إطار تنظيمي للعلاقة بين المطور والشركات والعملاء.

وكان مشروع مدينة المستقبل سيتي هو المحور الرئيسي للمناقشات، والذي تتولى أعمال التطوير الرئيسية الخاصة به شركة المستقبل للتنمية العمرانية.
المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب لشركة «المستقبل للتنمية العمرانية»، قال إن وجود المطور العام مع استمرار عمليات طرح الأراضي يعد حلًّا مثاليًّا لتوفير احتياجات الشركات، مشيرًا إلى أن ذلك التوجه يضع الشركات أمام خيارات كثيرة للحصول على الأراضي وإقامة مشروعات جديدة.

وسلط ناصف الضوء على مشروع مستقبل سيتي الذي يقام على مساحة 11 ألف فدان بآلية المطور العام، مشيرًا إلى أن التحرك الحكومي في اتجاه عدة مناطق في مقدمتها شرق القاهرة وخاصة العاصمة الإدارية الجديدة فإن ذلك أعطى دفعة كبيرة للمشروع.

وقال إن المطور العام يحتاج لمطورين عقاريين قادرين على التنفيذ، والإدارة هي من تحدد وسائل إنجاح المشروعات، ومع اختيار المطور بمواصفات فنية وملاءة مالية وسابقة أعمال جيدة، ومؤكد سيكون المردود إيجابيًّا.

ومن جانبه قال المهندس شريف عثمان، رئيس مجلس إدارة شركة جراند بلازا للاستثمار العقاري، إنَّ وجود المطور العام يلعب دورًا كبيرًا في تخفيف الضغوط عن الدولة فيما يتعلق بخطة التنمية، لافتًا إلى أن البدء في تنمية المناطق يجب أن يتم من أول يوم يحصل فيه المطور على الأرض، بشرط الاتفاق على أسلوب وشكل التنمية وفقًا لخطة جيدة تؤهل المطور لبيع الأراضي بعد ذلك لمطورين آخرين.

وأكد رئيس شركة جراند بلازا أن شركة المستقبل تقوم بدورها على أكمل وجه فيما يتعلق بتوصيل المرافق وتمهيد الطرق وإقامة محطات الصرف والغاز والكهرباء والمياه، مشيرًا إلى أن هناك طفرة تنموية تتم من قبل الدولة ممثلة في وزارة الإسكان من جهة والقطاع الخاص من جهة أخرى شريك التنمية.

وفي سياق متصل قال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إن خطة طروحات الأراضي أو تخصيصها يجب أن تتوافق مع خطط الشركات العقارية، بحيث لا تؤثر على المشروعات، مشيرًا إلى أن الاتفاق على هدف موحد بين الحكومة والشركات والمضي قدمًا في تحقيقه.

وشدد فكري على ضرورة إعادة النظر في أسعار الأراضى، وخاصة في مناطق بعينها، ما جعلها محصورة على طبقات بعينها، الأمر الذي يستوجب ضرورة تنويع طروحات الأراضي بما يسمح بإقامة مشروعات لمختلف الشرائح.

ومن جانبه أكد عمرو الفقي، مدير تطوير الأعمال بشركة «إيفوري للتطوير العقاري» على ضرورة توضيح الاشتراطات في التعاقدات التي تتم بين المطور العام والمطورين العقاريين، ومن بينها عدم توافر الخدمات ومشروعات البنية التحتية، والتي تمثل نقطة جذب وخلق للطلب في ترويج المشروعات.
وأشار إلى ضرورة تنوع المشروعات لدى المطور العام، دون الاعتماد فقط على المشروعات السكنية، فالمشروعات التجارية والإدارية تلقى رواجًا وإقبالًا من المستهلكين.

وأكدت عبير عصام الدين، رئيس مجلس إدارة شركة عمار العقارية أن هناك العديد من التجارب الناجحة في مجال التطوير وخاصة التطوير الصناعي، مثلما قامت به جمعية مستثمري السادس من أكتوبر، لافتة إلى أن تلك التجربة ساهمت في حل مشكلات ندرة الأراضي، كما أنها وفرت احتياجات المستثمرين من الخدمات اللازمة لمشروعاتهم.

وقالت عصام إن شركة عمار العقارية أصبحت المطور العام لأغلب النقابات المهنية في مصر، إذ إنهم يواجهون أزمات في تنفيذ مشروعاتهم، ما يدفع الجهات المانحة لسحب الأراضي، والشركة ابتكرت هذا المنتج الجديد قبل 5 سنوات.

وعلى صعيد موازٍ قال المهندس هشام الخشن، الرئيس التنفيذي لشركة سامكريت للتنمية العمرانية إن الاختلاف في مفهوم المطور العام في مصر والخارج، والمطور العام اﻷجنبي يستهدف خلق طلب من خلال خدمات تجذب فئات كبيرة من المستهلكين مثل إنشاء الجامعات أو المراكز التجارية، ولا يوجد في مصر مطور عام ينطبق عليه مواصفات المطور العام وفقًا للمعايير الأجنبية.

أضاف أن أقرب النماذج الناجحة والتي تقترب من النهج الأجنبي هو «العاصمة اﻹدارية» ﻷنها سعت نحو الخدمات والبنية تحتية، ما سيدفع الطلب نحوها.
وفيما يتعلق بالتجارب الدولية قال داوود الشيزاوي رئيس مجموعة الاستراتيجي الإماراتية لتنظيم المعارض والمؤتمرات IPS، إن السوق العقارية تعتمد على 4 محاور رئيسية هي طبيعة المنتج والسعر والتنظيم والشراكة بين الحكومة والمطورين.

ولفت إلى أن الإمارات نفذت دراسات على 10 دول، وتوصلت إلى أن مصر بها تكلفة أعمال أقل خاصة على مستوى تسعير الأراضى، مشيرًا إلى أن ذلك يستوجب إنشاء مشروعات عقارية مختلفة لخلق فرص العمل وجذب العديد من العملاء من الفئات المختلفة.