منال حسين: 8.7 مليارات جنيه استثمارات نيو سيتي في مشروعين ونخطط لانطلاقة جديدة

بكر بهجت _ قبل نهاية ديسمبر الماضي، وفي صفقة بقيمة 50 مليون دولار، كانت الأكبر بالقطاع العقاري خلال عام 2020، استحوذت مجموعة من رجال الأعمال المصريين من خلال صندوق استثمار إنجليزي على شركة «نيو سيتي للإسكان والتنمية»، وبعد ذلك بشهرين وتحديدًا في 1 مارس أطلقت الشركة مشروع «إيكو ويست» بمدينة 6 أكتوبر.

الحدثان الأخيران زادا من رغبتنا في التعرف عن قرب على الشركة وخطتها الاستثمارية خلال المرحلة المقبلة، خاصة أنها تخاطب في المقام الأول شريحة الشباب، بالتزامن مع وجود معروض كبير في السوق من مشروعات الإسكان الفاخر، والشريحة المتوسطة، وهو ما يعني وجود فرصة استثمارية كبيرة أمامها إذ تستحوذ المشروعات التي تخاطب شريحة الشباب على النسبة الأكبر من الطلب في السوق، والتي تتجاوز 80%.

«حابي» قامت بإجراء حوار مع الدكتورة منال حسين رئيس مجلس إدارة الشركة.. أكدت خلاله أن «نيو سيتي» منفتحة على إقامة مشروعات في مختلف المناطق وبالمحافظات كافة لتلبية الطلب الكبير الذي تتمتع به الشريحة التي تخاطبها الشركة، وهو ما أظهرته الدراسات التي قامت بها، لافتة إلى أن الشركة تركز بصورة كبيرة على تلك الشريحة ولا ترغب خلال الفترة الحالية في مخاطبة فئات أخرى.

وأضافت حسين أن الاستثمارات الحالية للشركة تقدر بنحو 8.7 مليارات جنيه موزعة على مشروعين في أكتوبر ومحافظة قنا، وتسعى الشركة للانتشار في عدة مناطق خلال المرحلة المقبلة، تأتي في مقدمتها محافظات الدلتا وأيضًا في الصعيد، لافتة إلى أن المحور الرئيسي الذي تعتمد عليه الشركة في خطتها هو أسعار مناسبة للأراضي وطلب متزايد حتى تتمكن من توفير منتجات تتناسب مع إمكانيات الشريحة التي تخاطبها.

وأشارت إلى أن العام المقبل سيشهد إطلاق ثالث مشروعات الشركة، حيث تعمل نيو سيتي حاليًا على دراسات متكاملة لعدة مناطق تتوافق مع تحركات الدولة والتي وفرت فرصًا واعدة أمام القطاع الخاص، وهو ما تسعى الشركة لاستغلاله في تلبية الطلب المتزايد بتلك المناطق، موضحة أن هناك العديد من المحاور التي وضعتها الشركة تتعلق بالشقين الاستثماري والبيعي  بدأت فعليًّا في تنفيذها.

ومزيد من التفاصيل في سياق الحوار:

حابي: بداية.. ما هي الخطة التي تسعى الشركة لتنفيذها خلال المرحلة المقبلة، وخاصة بعد التغييرات التي شهدتها وانتقال ملكيتها؟
منال: الشركة تركز بصورة كبيرة على شريحة معينة ألا وهي الشباب، وتسعى وفق الإمكانيات التي تتمتع بها، وبحسب خبراتها في الإسكان التعاوني لتقديم مشروعات تتناسب مع تلك الفئة، وتلبي رغباتهم في الحصول على وحدات بأسعار تتوافق مع قدراتهم المالية، داخل مشروعات متكاملة الخدمات وبتيسيرات كبيرة، وهو ما تعمل على تنفيذه حاليًا في مشروعي «قنا جاردنز» و«إيكو ويست».

حابي: نريد أن نعرف تفاصيل أكثر عن المشروعين؟
منال: المشروع الأول هو «قنا جاردنز» والذي يقام على مساحة 200 فدان ويضم نحو 8000 وحدة، قامت الشركة بتنمية 24% منه فقط، وتم وقف المشروع عقب فترة الاضطرابات التي تلت عام 2011، ومن ثم استأنفت الشركة العمل به، وتلقت الشركة دعمًا كبيرًا من محافظ قنا اللواء أشرف الداوودي، وسيتم خلال النصف الثاني من العام طرح ما بين 500 إلى 1000 وحدة في المشروع للبيع، كما أن الخطة الإنشائية التي تم وضعها للعام الجاري يعد المشروع جزءًا منها.

طرح عقود المقاولات للمشروعين خلال أبريل  ومايو وبدء التنفيذ في يوليو

حابي: والمشروع الثاني؟
منال: المشروع الثاني هو «إيكو ويست» والذي يقام في مدينة أكتوبر على مساحة 120 فدانًا، ويضم 3804  وحدة وأطلقته الشركة بداية الشهر الجاري، وبدأت فعليًّا في الإجراءات الخاصة بتنفيذه، ولن تتجاوز النسبة البنائية به 20% والمساحة المتبقية الخدمات واللاند سكيب، وسيتضمن المشروع ناديًا  على مساحة 18 فدانًا وشقًا تجاريًّا على مساحة 5600 متر مربع.

حابي: وكم تبلغ الاستثمارات الخاصة بالمشروعين؟
منال: استثمارات مشروع «قنا جاردنز» تقدر بنحو 5.2 مليارات جنيه، فيما تبلغ استثمارات مشروع «إيكو ويست» 3.5 مليارات جنيه، منها 2.5 مليار جنيه للشق السكني ومليار جنيه للأجزاء الإدارية والتجارية.

حابي: وما هي الخطوات التي تعتمد عليها الشركة في التيسير على الشباب بخلاف الأسعار وفترات السداد؟
منال: الشركة وضعت في استراتيجيتها الاتفاق مع شركات لتمويل ما بعد تسليم الوحدات من خلال توفير تمويلات التشطيب  وأخرى لتقديم قروض شخصية للشق التعليمي وأيضًا شركات لتوفير متطلبات التأمين الصحي أو الاجتماعي وكلها ستكون اختيارية أمام العملاء، ولذلك فإن الشركة تعمل بصورة مستمرة على إيجاد منتج عقاري متكامل وإقامة مدن تحقق التنمية وبما يتواكب مع نماذج مشروعات الشرائح مرتفعة الدخل.

طرح 500 إلى 1000 وحدة في قنا جاردنز بالنصف الثاني من العام

حابي: تعرفنا على قيمة استثمارات الشركة في مشروعاتها، ولكن ماذا عن خطة الإنشاءات؟
منال: الشركة كما قلت قامت بتنمية نحو 24% من مشروع «قنا جاردنز» ومن المخطط أن يتم البدء في العام الجاري في إنشاءات جزء جديد من المشروع على أن تكون تلك الخطوة هي الانطلاقة الحقيقية للمشروع، وبالفعل رصدت نيو سيتي نحو 250 مليون جنيه لأعمال الإنشاءات في المشروعين سواء «قنا جاردنز» أو «إيكو ويست»، ومن ثم سيتم تنفيذ باقي المراحل تباعًا بحسب الجدول الزمني الموضوع والذي يصل إلى نحو 4 سنوات في مشروع أكتوبر.

حابي: هل تم الاتفاق مع شركات مقاولات لبدء التنفيذ؟
منال: الشركة تعمل ذاتيًّا على أعمال البنية التحتية الأساسية وأعمال التسويات الخاصة بالتربة، ومن المخطط أن يتم طرح عقود المقاولات على الشركات خلال شهري أبريل ومايو، على أن يتم البدء في التنفيذ خلال النصف الثاني من العام مع بداية شهر يوليو، وذلك في مشروع أكتوبر، ونفس الأمر ينطبق على مشروع قنا.

24 % فقط نسبة المساحة المنماة في مشروع قنا جاردنز

حابي: وما هو عدد الشركات المتوقع التعاقد معها؟
منال: خطة الشركة التنفيذية في بداية المشروع لن يزيد عدد الشركات الذي تتطلبه على شركتين، لتنفيذ المرحلة الأولى، وفيما بعد سيتم زيادة عدد الشركات وفق الحاجة والتخصص.

حابي: كيف سيتم التنسيق بين المشروعين في التنفيذ وأيضًا في الخطة البيعية؟
منال: أولًا ما يتعلق بالشق الإنشائي فإن تنفيذ المرحلة الأولى في مشروع «إيكو ويست» يأتي بالتوازي مع البدء في تنفيذ المرحلة الثانية من مشروع قنا جاردنز والذي يقام في محافظة قنا على مساحة تصل إلى نحو 840 ألف متر مربع، وثانيًا ما يتعلق بالمبيعات فإنه تم إطلاق أولى مراحل مشروع أكتوبر بواقع 500 وحدة مع بداية الشهر الجاري، وفي قنا سيتم طرح عدد مماثل من الوحدات أو يزيد خلال النصف الثاني من العام الجاري.

شركتان للمقاولات ستعملان في كل مشروع لتنفيذ المراحل الأولى

حابي: وبالنسبة للخطة البيعية كيف قامت الشركة بتقسيم وحدات المشروع إلى مراحل بيعية؟
منال: الشركة ليس لديها سقف  للمبيعات، إذ إن خطتها تعتمد على أن المشروع سينفذ خلال 4 سنوات، وتم تحديد 3 سنوات لبيعه، ولكن في حالة وجود طلب كبير على المشروع فإن الشركة لن توقف البيع وستفتح باقي المراحل تباعًا حتى تحقق أكبر استفادة للشريحة التي تخاطبها.

حابي: ما تقولينه يخالف التوجهات الاستثمارية للشركات والتي تبيع مشروعاتها على مراحل للاستفادة من ارتفاع الأسعار تبعًا للتضخم، وأيضًا للتحوط من أي زيادات من المحتمل أن تطرأ على التكلفة.. فما تعليقك؟
منال: الشركة تضع هدفًا أساسيًّا أمامها وهو تلبية طلب شريحة الشباب والتي تمثل الشريحة الأكبر في السوق، وتسعى بكل الطرق لتوفير منتج عقاري يتناسب مع إمكانياتها، وطالما أن هناك طلبًا متزايدًا فيمكنني رفع معدلات المبيعات وبالتالي توفير سيولة تضخ بصورة فورية في الإنشاءات وهو ما سيساعد في إنجاز المشروع بأسرع وقت ممكن.

حابي: وأين الاستفادة الاستثمارية التي ستعود على الشركة جراء ذلك؟
منال: إن كنت تقصد تحقيق الأرباح فهو متاح ولكن ليس شرطًا أن تكون نسبتها كبيرة ولكن ما يتوافق مع خطط الشركة ودون تحميل الشريحة التي تعمل عليها أي أعباء، أما الاستفادة الأخرى التي تضعها الشركة على رأس اعتباراتها فإنها تتمثل في الشق الاجتماعي، من خلال توفير وحدات تتناسب مع إمكانيات الشباب، بل وتوفير أيضًا خدمات لما بعد البيع والاستلام وفق الاتفاقيات التي بدأت الشركة في المحادثات الخاصة بها مع شركات لتمويل التأثيث وأيضًا شركات للتأمين وأخرى لتوفير تمويلات للشق التعليمي.

مفاوضات حالية مع عدة كيانات تعليمية والاتفاق مع مدرستين دوليتين

حابي: هل بدأت الشركة اتفاقاتها على الأجزاء غير السكنية في مشروعاتها؟
منال: بالفعل بدأت في ذلك، إذ إنه تم الاتفاق مع مدرستين  دوليتين لإقامة فروع لهما في مشروع «إيكو ويست» وهناك مفاوضات مع أخرى، إلى جانب وجود محادثات مع عدة نوادٍ لإدارة الفرع الذي سيتم إقامته داخل المشروع، على مساحة 18 فدانًا، وفيما يتعلق بالأجزاء التجارية والإدارية فإن الشركة هي التي ستتولى تنفيذها وسيتم التعاقد مع عدة علامات تجارية للتواجد في المشروع.

حابي: وأين ستكون الخطوة المقبلة للشركة؟
منال: الشركة ننظر بعين الاعتبار إلى كل من الدلتا والصعيد وبما يتوافق مع استراتيجيتها واحتياجات الدولة، حيث تخاطب نيو سيتي شريحة معينة تتطلب وجود فرصة استثمارية وطلب كبير، ولذلك فإننا نتحرك مع الدولة وفور فتح الباب للحصول على أراضٍ في مناطق معينة أو الإعلان عن طروحات جديدة فإن الشركة تبدأ فعليًّا في إجراء الدراسات اللازمة على تلك المناطق، بالاعتماد على الأسعار التي يتم طرح الأراضي بها، وإذا ما وجدت الشركة فرصة مثالية فإنها لن تتوانى عن اقتناصها.

مباحثات مع نوادٍ كبيرة لإدارة الفرع الذي سيقام بمشروع أكتوبر

حابي: يونيو المقبل موعد انتقال الحكومة إلى مقراتها الجديدة بالعاصمة الإدارية.. هل تخطط الشركة لدخولها أو إقامة مشروعات بالقرب منها؟
منال: انتقال الحكومة إلى العاصمة الإدارية خطوة مثالية لإقامة العديد من المشروعات بالمناطق المحيطة بها، سواء في حدائق العاصمة أو في مدينة بدر، ولذلك فإن الشركة تنتظر إتاحة أراض بأي منهما تتناسب أسعارها مع خطط الشركة لتوفير منتج عقاري في متناول شريحة الشباب.

أضافت أن نيو سيتي تنظر بشكل عام إلى كل المناطق التي تحقق أهداف التنمية وتتناسب مع استراتيجيتها، ويجدر بنا الإشارة إلى أن هناك محافظات مثل القاهرة والجيزة أصبحت مكتظة بالمشروعات، ولذلك فإنه في المكان الذي تتحرك نحوه الحكومة ستجد «نيو سيتي» وأي محافظة سيكون بها طلب كبير ستعمل الشركة على تلبيته بصورة فورية، وكل محافظة ومكان سيكون له سعره الخاص به، ولذلك فأنا أقول دائمًا، إنه في وقت سابق كان القطاع الخاص يتحرك ومن ثم تتجه الدولة، أما الآن فإن الدولة تتحرك بسرعة كبيرة والقطاع الخاص يحاول ملاحقتها.

حابي: ومتى ستطلق الشركة مشروعًا جديدًا بخلاف «قنا جاردنز» و«إيكو ويست»؟
منال: الشركة تركز خلال العام الجاري على إطلاق المشروعين وتحقيق خطوات كبيرة بهما، ومن المتوقع أن يتم إطلاق مشروع جديد بالعام المقبل، وفق الفرص المتاحة أمام الشركة والتي يتم دراستها بصورة تفصيلية خلال الفترة الحالية.

حابي: ماذا عن الخطة التمويلية للشركة؟
منال: الشركة تعتمد في توفير السيولة اللازمة لتمويل مشروعاتها عبر المصادر الثلاثة المتعارف عليها، والتي يتمثل أولها في التمويل الذاتي عبر مساهمي الشركة وهو ما يحدث حاليًا في تنفيذ أعمال البنية الأساسية وأعمال التسويات والتجهيز لبدء الإنشاءات في المشروعين، والمحور الثاني هو الإيرادات البيعية، وبالفعل طرحت الشركة أول مرحلة من مشروع «إيكو ويست» وتستعد لطرح المرحلة الثانية من مشروع «قنا جاردنز» بالنصف الثاني من العام، وبالنسبة للشق الثالث فهو التمويل البنكي.

حابي: وهل بدأت الشركة في محادثات مع بنوك في هذا الصدد؟
منال: المحادثات مع البنوك لا تتوقف إذ إن هناك شهية كبيرة لدى القطاع المصرفي لتوفير احتياجات القطاع العقاري، وذلك في ظل الانطلاقة الكبيرة التي يشهدها قطاع الإنشاءات بشكل عام، وهو ما بات واضحًا للجميع عبر المبادرات التي تم إطلاقها من قبل البنك المركزي خلال العام الأخير، إلى جانب وجود عوامل مشجعة كثيرة، أولها اهتمام الدولة بالقطاع وأيضًا الانخفاض الكبير الذي شهدته أسعار الفائدة، ومن هنا فإن الشركات العقارية ذات الملاءة المالية الكبيرة تتلقى بصورة مستمرة عروضًا من البنوك للحصول على تمويلات، ولكن اتخاذ تلك الخطوة يتوقف على توقيتها، وكيفية تحقيق أكبر استفادة منها.

حابي: الوحدات التي تعمل عليها الشركة وأسعارها تتوافق مع متطلبات مبادرة البنك المركزي.. هل تخطط الشركة لإدراجها في المبادرة عبر التعاقد مع أي من البنوك أو الشركات؟
منال: اللجوء إلى التمويل العقاري في مشروعات الشركة سيكون بصورة فردية من العملاء إذا ما كانت لديهم الرغبة في ذلك، أما الشركة فإنها  لا تخطط لذلك إذ إن أسعار وحداتها في متناول تلك الشريحة، وذلك في ظل التيسيرات التي تقدمها وفترات السداد الطويلة التي يتم البيع بها.

حابي: هل تخطط الشركة لتوفير منتجات فندقية أو إقامة فنادق في مشروعاتها؟
منال: النشاط الفندقي على وجه التحديد لا يتناسب مع استراتيجية الشركة، إذ إنه يخاطب شريحة بعينها، ويلعب دورًا كبيرًا في زيادة أسعار الوحدات وهو ما يتعارض مع تطلعات الشركة.

حابي: وعلى ماذا تعتمد الشركة في خطتها الاستثمارية بالفترة المقبلة؟
منال: خطة الشركة ترتكز في المقام الأول على البحث فى متطلبات السوق العقارية بحثًا دقيقًا بهدف تقديم حلول سكنية تلبي الاحتياجات وتفوق التوقعات، والدراسات التي قامت بها الشركة وجدت أن الشباب يمثل 50% من عدد سكان مصر ويتراوح أعمارهم بين 15 ــ 40 عامًا، مما يعني ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية خاصة بعد تسجيل ما يقارب من 900 ألف حالة زواج سنويًّا في مصر، ومع تصنيف نحو 35% من السكان من الطبقة الاجتماعية المتوسطة وفوق المتوسطة، نجد أن 26% من تلك الشريحة يقوم بشراء العقار بهدف تطوير المستوى المعيشي أو تحديث المنازل، بينما يشتري 13% منهم العقار تأمينًا لمستقبل أولادهم أما نحو النصف وهي النسبة الأكبر تبحث عن العقار للغرض السكني، ولكن لا يتم طرح المنتجات العقارية المناسبة لرغباتهم بالسوق العقارية المصرية، ومن هنا تأتي أهمية الشريحة التي تعمل شركة «نيو سيتي» على مخاطبتها.