الطلب يتزايد على العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة حتى 2024

فهد حسين _ قالت وكالة فيتش سليوشنز، إنه في الوقت الذي أصبحت فيه مصر واحدة من الأسواق الناشئة الرئيسية القليلة، المتوقع لناتجها السنوي مواصلة النمو هذا العام والعام المقبل، بعد الوصول إلى 3.5% خلال عام 2019/20، فإن ذلك سيعزز الطلب على العديد من المشروعات، مشيرة إلى أن ذلك سيكون في النشاط الإداري وبمناطق العاصمة الإدارية والعلمين.

وقالت فيتش إن توقعاتها بشأن العرض المستقبلي للوحدات الإدارية لا تزال قاتمة على المدى القريب مع إجمالي لا يزيد على 150 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة توفرت خلال عام 2020، مشيرة إلى أنه فور اكتمال مشاريع تطوير المكاتب الإدارية، سيكون الطلب قويًّا على المزيد منها، لا سيما في القاهرة حيث لا يزال سوق المكاتب هو الأقوى.

وأضافت إنه على الرغم من أن القاهرة ستظل الموقع الرئيسي للمساحات الإدارية على المدى القريب، إلا أن المدن النامية الجديدة في مصر، لا سيما العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة، ستشجع زيادة الطلب على المساحات المكتبية في كلتا المدينتين حتى عام 2024.

وقالت فيتش، إنه منذ عام 2017 وحتى أزمة فيروس Covid-19، استند النمو الإيجابي في مصر إلى الطلب المكبوت الذي أطلق له العنان مع زيادة استقرار الاقتصاد الكلي والاستقرار السياسي.

وأضافت: “لن تُبطل الأزمة بالضرورة هذا الطلب، لكنه على الأرجح قد يضعف ويتأخر”.

وتابعت فيتش، أنه بمواصلة المستأجرين التنافس على المساحات المكتبية في القاهرة، حيث يمكن العثور على مخزون عالي الجودة، وفي الوقت نفسه، لا يزال سوق القاهرة الجديدة يشهد أعلى طلب على المساحات من المدن الثلاث التي تغطيها والأسواق الفرعية الخاصة بها.

وتوقعت انخفاض إجمالي عدد الوافدين إلى مصر في عام 2020 بنسبة 35.4% مع تحمل السياحة الدولية وطأة جائحة كوفيد -19.

وأضافت فيتش أن هذا التراجع يعرض التوظيف في القطاعات التي تعتمد على السياحة للخطر، حيث يعمل 12.2% من إجمالي القوى العاملة في مصر في قطاعات الفنادق والأغذية والنقل.

وقالت إن فقدان الوظائف أو تخفيض الأجور داخل هذه القطاعات من شأنه أن يضع ضغطًا هبوطيًّا كبيرًا على إجمالي إنفاق الأسرة على المدى القصير.

وترى فيتش، أنه مع محدودية العرض وثبات الطلب في القاهرة، فإن سوق المكاتب مستقرة في النمو، مشيرة إلى التباطؤ المعتدل في النشاط خلال عام 2020، حيث شجع العمل من المنزل بعض الشركات على تأخير أو تقليل خطط الاستثمار، وتتوقع فيتش ارتفاع الطلب مرة أخرى بمجرد طرح اللقاح وتراجع آثار الوباء، مما يعني أن الشركات لن تكون مطالبة بعد الآن بتقديم حوافز لزيادة الطلب.

وأضافت أنه مع توفر المعروض الجديد، ستزداد شعبية المساحات المكتبية الأكثر حداثة وملاءمة بين المستثمرين والمستأجرين على حد سواء، متوقعة ارتفاع متوسط أسعار الإيجارات للمكاتب في القاهرة العام الماضي، وارتفاعها مرة أخرى خلال 2021 بما يتراوح بين 18.8 و31.3 دولارًا أمريكي للمتر المربع، بمتوسط 25.0 دولارًا أمريكيًّا للمتر المربع، وبزيادة سنوية قدرها 13.2%.

وعدَّت فيتش مدينة الجيزة موطنًا للمساحات المكتبية في مشاريع عمرية تتراوح من 20 إلى 30 عامًا بشكل رئيسي، والتي تستمر في ردع المستثمرين الحاليين عن التخطيط للتوسع المحلي الرئيسي.

وأضافت أنه مع ذلك، بالنظر إلى انخفاض السعر مقارنة بالقاهرة والإسكندرية، لا يزال هناك طلب على المساحات المكتبية في المدينة من المقيمين المحليين والأجانب.

وأوضحت أنه داخل محافظة الجيزة، تظل منطقة مدينة 6 أكتوبر من شارع الشيخ زايد هي الموقع الأكثر شعبية، ومع ذلك، فإن حركة المرور المزدحمة يشجع أيضًا بعض الشركات على اختيار المناطق الهامشية، مما قد يوفر فرصًا للمطورين والمستثمرين بسبب نقص الجودة والعرض خارج منطقة الأعمال المركزية في المدينة.

وتتوقع فيتش بالنظر إلى معدلات الإيجار، أن ترتفع أسعار المساحات المكتبية في الجيزة قليلًا عام 2021، حيث تتراوح بين 11.4 و 17.7 دولار أمريكي/ متر مربع، بمتوسط 14.6 دولار أمريكي/ متر مربع، وبزيادة سنوية بنسبة 1.5%.

وأشارت فيتش إلى استمرار توازن الطلب المعتدل والعرض المحدود للمساحات المكتبية في إبقاء تكاليف الإيجار تحت السيطرة بمدينة الإسكندرية.

وأضافت أنه على الرغم من احتمالية أن يؤدي التطوير السريع للبنية التحتية بالقرب من المدينة إلى زيادة الطلب في قطاع المكاتب، لا سيما بناء مدينة العلمين الجديدة، التي تبعد نحو ساعة عن الإسكندرية بمجرد إنشاء القطار الكهربائي فائق السرعة المخطط له بين المدينتين، سيرتفع الطلب المحتمل على المساحات المكتبية في الإسكندرية.

وتوقعت فيتش تغييرًا طفيفًا في متوسط الإيجارات وسط العرض الأقدم والتوازن المريح بين العرض والطلب، بالنظر إلى المستقبل حتى عام 2021.

على وجه التحديد، توقع تقرير فيتش أن تتراوح أسعار الإيجارات في عام 2021 بين 10.6 و 18.3 دولارًا أمريكيًّا/ متر مربع، بمتوسط 14.5 دولارًا أمريكيًّا/ متر مربع، بانخفاض 0.2% على أساس سنوي.