جمعية رجال الأعمال تستعرض آليات الاستفادة من الصناديق العقارية في تنشيط السوق
حسن حسين: أداة هامة لتفعيل التمويل للقطاع والبديل المناسب لصغار المستثمرين
قال حسن حسين رئيس لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن صناديق الاستثمار هي أهم أداة لتفعيل التمويل للقطاع العقاري في مصر والبديل المناسب لصغار المستثمرين للاستثمار في العقار، حيث تعد الصناديق العقارية الثقل الرئيسي في العالم للاستثمار في العقار وجذب رؤوس الأموال.
جاء ذلك خلال الندوه التي نظمتها لجنة البنوك والبورصات بالجمعية، للتعرف علي صناديق الاستثمار العقاري، بحضور شريف سامي، رئيس مجلس إدارة البنك التجاري الدولي.
وأشار حسين إلى أهمية وضع إعفاءات ضريبية شاملة أسوة بالصناديق العقارية العالمية وذلك لتفعيل الصناديق التي تم تقنينها منذ فتره طويلة ولم يتم الإقبال المأمول عليها لهذه الأسباب الرئيسية.
كما طالب بإجراءات سريعة ومشجعة لتأسيسها في مصر و تقليل اعتماد القطاع العقاري علي الاقتراض.
ولفت حسين إلى أهمية السماح بأن يكون الصندوق لقطاع واحد و كذلك السماح بأن يكون الصندوق لمشروع واحد وهو ما يعرف عالميا باسم dedicated fund طالما ارتضى المساهمين عن ذلك و تم الافصاح بالشفافية اللازمة.
شريف سامي: سنحافظ على التقييم العادل لأصول الحكومة مع انتقالها إلى العاصمة الإدارية
ومن جانبه استعرض شريف سامي، رئيس مجلس إدارة البنك التجاري الدولي، آلية عمل صناديق الاستثمار وأنواعها والضوابط ومعايير الرقابة والتأسيس والتقييم والاعدارة.
وأكد سامي، أن صناديق الاستثمار العقاري تهدف إلى تعظيم استغلال الأصول العقارية سواء الإيجار أو حق الاستغلال وتحويلها إلى أدوات مالية، بالإضافة إلى سهولة استقطاب رؤوس أموال عربية وأجنبية، والحصول على السيولة المالية التي تتيح تنمية وتعظيم العائد من الأصول.
ولفت إلى أنه يوجد في مصر صندوقين للاستثمار بالإضافة إلى صناديق عقارية جاري تأسيسها، مشيرًا إلى أن قانون التأمينات والمعاشات سمح لهيئة التأمينات الإجتماعية بتأسيس صندوق عقاري، بجانب صدور قرارات رئيس الجمهورية بتحويل اصول عقارية لتعزيز الوضع المالي للهيئة.
واضاف أن آلية الصناديق الاستثمارية تتيح تحويل الارباح والأصول إلي مالك للوثائق وبالتالي تجميع الاصول بعيدا عن البيروقراطية ومشاكل وضع اليد ومخاطر السوق، بجانب امكانية سداد المستحقات، وتسوية المديونات من خلال الوثائق.
وأكد شريف سامي، أن انتقال الحكومة إلى الجمهورية الجديدة، سيخلق وفرة في الأصول العقارية التابعة للجهات الحكومية، وبالتالي يمكن الاستفادة منها كوثائق داخل صناديق الاستثمار العقاري.
وأوضح أن الصناديق العقارية من الآليات المناسبة لاستغلال أصول الحكومة مع انتقالها إلى العاصمة الإدارية الجديدة في الحفاظ علي التقييم العادل لأصول الوزارات والهيئات ودواويين المحافظات مقارنة بمخاطر البيع وعجز السيولة، كما تتماشى هذه الآلية مع توجهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بالعمل على تنمية وتعظيم موارد الدولة غير المستغلة.
وأشار إلى أن صناديق الاستثمار تدار من قبل شركات إدارة متخصصة ويراقب عليها ماليا في مصر الهيئة العامة للرقابة المالية وبالتالي تحقق الفصل بين الملكية والإدارة واستغلال الأصول بصورة استثمارية وتحافظ علي حقوق حملة الوثائق، مشيرًا أن صناديق الاستثمار قد تكون مغلقة مثل الصناديق العقارية أو مفتوحة لأنشطة متنوعة ويمكن أن تقيد وثائقها في البورصة.
و أكد سامي، أن صناديق الاستثمار العقاري أقل خطورة من شركات التطوير العقاري، إلا أن نجاحها متوقف على اختيار مجلس إدارة قوي ويتمتع بسمعة بالإضافة إلى مدير متخصص في الاستثمار.
واوضح أن مالك الصندوق هم حملة الوثائق لأصول عقارية مسجلة ومرخصة بشرط ألا يوجد عليها أية نزاعات، مشيرًا إلى أن أصول الصناديق تخضع لتقييم دوري من خبراء التقييم المرخص لهم والمسجلين والمعتمدين بالهيئة العامة للرقابة المالية وبالتالي يمكن بسهولة متابعة زيادة قيمتها بجانب وجود إدارة للمخاطر ورقابة مالية لكل صندوق.
وأوضح أن الصناديق العقارية عبارة عن وعاء مالي يحقق عائد للعقار من خلال توزيعات دورية للأرباح بالاضافة إلى الاستفادة من أرباح زيادة رأس المال في حالات الاستحواذ، مشيرًا في الوقت نفسه إلى عدم وجود حوافز ضريبية لصناديق الاستثمار في مصر حتي الآن.
وأوضح أن أنواع الأصول في محفظة صندوق الاستثمار العقاري، تشمل الأصول العقارية وأيضا الأوراق المالية التي لها علاقة بالعقارات مثل صناديق التوريق العقارية والصكوك، بجانب بدائل متاحة لإصدار السندات، وتأسيس شركات للمشروعات، بالإضافة إلى إمكانية الدخول بحصة عينية لعقار غير مستغل بعد دراسة الجدوي الاقتصادية من الحصص العينية.
وأكد أن ضوابط عمل الصناديق في تحديد مسئولية كل طرف والرقابة المالية والسياسة الاستثمارية هي الضمانة لاستمرارية أداء الصندوق، وفي توفير السيولة للمشروعات العقارية حيث يمكن للصندوق أن يقترض نسبة 1% من قيمة الأصول بجانب تشريعات تتيح المزيد من الإقراض وسهولة في جذب الأموال من المستثمرين والمؤسسات خارج مصر، وحماية صغار المستثمرين وحفظ الحقوق.
وأوضح أن أطراف المنظومة بالصناديق العقارية تشمل مجلس الإدارة من خبراء التطوير العقاري وشركة لخدمات الإدارة والتي يتعاقد معها الصندوق ومراقب للحسابات معتمد بجانب خبراء التقييم العقاري وهو الطرف المستقل للتقييم، إلى جانب مدير الاستثمار ويمكن تغييره بعد عدة سنوات، مشيراً إلى أن اشتراطات تأسيس الصناديق، تشمل تأسيس شركة والالتزام بالشروط والتراخيص وضوابط الهيئة العامة للرقابة المالية.
