3 سيناريوهات للتوافق مع بناء 30% من المشروع العقاري قبل تسويقه
قروض وتوريق واندماجات
إسلام فضل _ أكد محللون ماليون وخبراء بسوق المال أن حديث الرئيس عبد الفتاح السيسي عن إلزام شركات التطوير والتنمية العقارية بعدم الإعلان أو البدء في تسويق أي مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من بناء 30% من المشروع، سيكون له تأثير طفيف ومحدود على الشركات العقارية الكبرى المدرجة في البورصة المصرية، والتي تعتمد بصورة كبيرة على حصيلة المبيعات التعاقدية ومقدمات الوحدات السكنية في تمويل العمليات الإنشائية، مؤكدين أن الشريحة الأكبر من الشركات المقيدة تمتلك ملاءة مالية تؤهلها لتخطي عقبات وتبعات القرار عبر عدة وسائل.
وأضافوا أن الشركات الصغيرة هي التي ستتأثر بشكل كبير بتطبيق ذلك القرار، ولن يكون لديها القدرة في الدخول بأكثر من المشروع لحين تكوين ملاءة مالية كبيرة تمكنها من ذلك في مراحل قادمة.
وأشاروا إلى أن أغلب الشركات سوف تتجه إلى البنوك للحصول على تسهيلات وقروض بنكية لتنفيذ المراحل الأولى من مشروعاتها، كما يمكن لبعض الشركات الاتجاه إلى إصدار سندات توريق.
ووجه الرئيس عبد الفتاح السيسي قبل نحو أسبوع بعدم الإعلان عن تسويق أي مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من بناء 30% من المشروع، وذلك لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين.
وأكد الرئيس السيسي أنه لوحظ أن البعض يقوم ببيع وحدات سكنية في الوقت الذي لم يتم فيه البدء ببناء هذه الوحدات، مشيرًا إلى أن دور الدولة هو دور تنظيمي للحفاظ على أموال المواطنين وتوفير مناخ استثماري آمن.
هاني توفيق: قرار مطبق في أغلب الدول العربية منذ فترة طويلة وتأخرنا فيه كثيرًا
بداية قال هاني توفيق، الخبير الاقتصادي ورئيس جمعيتي الاستثمار المباشر المصرية والعربية السابق: «إن قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي سليم جدًّا وتأخر كثيرًا في تنفيذه، في ضوء ظهور العديد من الشركات العقارية التي لا تمتلك الكفاءة والخبرة».
ولفت توفيق، إلى أن مثل هذا القرار مطبق وسارٍ بالفعل في أغلب الدول العربية، وأبرزها دولة الإمارات العربية المتحدة، مؤكدًا أن الشركات العقارية الكبرى المقيدة في البورصة المصرية لديها ملاءة مالية كبيرة وتستطيع تخطي تبعات ذلك القرار وتنفيذه بسهولة، موضحًا أنه في حالة تأثرها بالقرار سيكون تأثيرًا محدودًا، كما أن قيمة الأرض التي سيتم تنفيذ المشروع عليها ستكون محسوبة ضمن نسبة 30%.
صغار المطورين سيواجهون صعوبات في الحصول على تمويل من البنوك
وذكر توفيق، أن شركات التطوير العقاري الصغيرة هي التي ستتأثر بشكل كبير فور صدور القرار بشكل رسمي وتفعيله؛ لأنها تعتمد على حصيلة التعاقدات بشكل أساسي، مشيرًا إلى أن تلك الشركات سوف تتجه بشكل كبير إلى البنوك للحصول على تسهيلات ائتمانية لتنفيذ 30% من قيمة المشروع، أو التوجه إلى سندات التوريق.
وأوضح أن الشركات الصغيرة سوف تواجه بعض المعوقات مع البنوك للحصول على تسهيلات ائتمانية لأن البنوك سوف تطلب من الشركات سداد قيمة الأرض بشكل كامل على الأقل وتنفيذ جزء من المشروع.
وأشار توفيق، إلى أن هذا القرار يستهدف بالأساس تنظيم السوق العقارية والحفاظ على حقوق أطراف المنظومة الثلاثة (جهة الولاية والعميل والمطور)، بالإضافة إلى الحفاظ على قوة سوق التنمية والتطوير العقاري كأحد القطاعات الداعمة للاقتصاد المصري بالكامل.
أبو السعد: وجود شركات تفتقد إلى الخبرة والملاءة المالية يؤثر سلبًا على القطاع
ومن جهته قال أحمد أبو السعد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أزيموت مصر لإدارة الصناديق ومحافظ الأوراق المالية، إن أغلب الشركات المدرجة في البورصة المصرية تمتلك ملاءة قوية ولن تتأثر بقرار الرئيس عبد الفتاح السيسي.
وأكد أبو السعد، أن ذلك القرار سيصب بشكل أساسي في مصلحة الشركات الكبرى العاملة في السوق المصرية خلال الفترة الراهنة، مشيرًا إلى أن تلك الشركات لن تقلل من مشروعاتها بعد صدور القرار.
وتوقع أن ينص القرار على عمل حساب داخل البنك باسم كل مشروع ويوضع فيها باقي نسبة 30% بعد احتساب قيمة الأرض، وذلك لضمان حق العملاء لتقوم الشركات بتنفيذ كامل المشروع.
أغلب الشركات المدرجة بالبورصة المصرية تمتلك ملاءة قوية ولن تتأثر
وأوضح نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أزيموت مصر، أن الفترة الماضية شهدت وجود شركات لا تمتلك الخبرة الفنية أو الملاءة المالية الكافية لتطوير المساحة التي حصلت عليها، الأمر الذي قد يؤدي إلى تعثر المشروع وعدم القدرة على تنفيذه ما يؤثر سلبًا ليس فقط على مجموعة الأفراد المتقدمين لشراء تلك الوحدات وإنما تؤثر على السوق العقارية بالكامل، وهو ما كان أحد الأسباب التي قام عليها توجيه الرئيس السيسي.
وأشار إلى أن التوجه الرئاسي جاء عقب التوسع في التنمية العمرانية وتدشين عدد كبير من المدن الجديدة وظهور عدد جديد وكبير من الشركات العقارية، واستمرار وجود طلب قوي من العملاء، وهو ما يجعل هناك حراك ونشاط بيعي مستمر بالسوق يتطلب الحفاظ على حقوق الجميع، وخاصة المواطن الذي يوليه الرئيس عنايته ورعايته.
باسم عزب: تأثير إيجابي على الشركات المقيدة بالبورصة والقرار يخلق كيانات قوية
ومن جانبه قال باسم عزب الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة أكت فاينانشال، إن القرار الجديد المزمع إقراره وتنفيذه خلال الفترة القادمة سيسهم في خلق كيانات قوية بالبورصة المصرية وتأثيره على الشركات العقارية المقيدة سيكون إيجابيًّا مستقبلًا.
وأضاف عزب، أن السوق قد تشهد بعض الاندماجات أو الاستحواذات على مستوى الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية خلال الفترة المقبلة، مشيرًا إلى أن بعض الشركات الصغيرة قد تتجه إلى البنوك للحصول على تمويل كبديل عن الاعتماد على حصيلة المبيعات التعاقدية.
القرار يقود إلى تنشيط عمليات الدمج والاستحواذ بالقطاع
وأشار عزب، إلى أن البورصة المصرية لديها عدد كبير من شركات العقارات الكبرى من المستبعد أن تتأثر بقرار الرئيس عبد الفتاح السيسي فور تنفيذه، كونها تمتلك ملاءة مالية وجدارة ائتمانية جيدة تؤهلها لتأمين سيولة لتنفيذ مشروعاتها.
رضوى السويفي: تخصيم الأوراق التجارية أحد الحلول المتاحة للشركات الكبرى
ومن جانبها قالت رضوى السويفي رئيس قطاع البحوث ببنك الاستثمار الأهلي فاروس، إن الشركات العقارية ستتجه إلى 3 حلول للتغلب على آثار القرار الذي تحدث عنه الرئيس عبد الفتاح السيسي، بشأن إلزام الشركات العقارية بعدم طرح مشروعاتها للبيع إلا بعد تنفيذ 30% من الأعمال البنائية.
وأوضحت السويفي، أن الحل الأول أمام شركات التطوير العقاري هو الحصول على قروض من البنوك لتمويل أعمال البناء، أما الثاني فهو التوجه لتخصيم الأوراق التجارية والحقوق المالية المتاحة لديها من مبيعات سابقة، والثالث هو إمكانية اتجاه بعض الشركات لبيع جزء من محفظة الأراضي المملوكة لها لتوفير سيولة كبيرة تمكنها من تنفيذ مشروعاتها.
تأثير قصير المدى على أداء الشركات العقارية بالبورصة
ونوهت السويفي، إلى أن تأثير هذا القرار على الشركات المدرجة بالبورصة سيكون قصير المدى حيث إن معظمها شركات تعمل بشكل مستمر على مشروعات عقارية عملاقة، مشيرة إلى أن الشركات ستتمكن من تخطي تبعات القرار في غضون عام إلى عام ونصف.
وأضافت رئيس قطاع البحوث ببنك الاستثمار الأهلي فاروس، أن 80% من الشركات المدرجة في البورصة المصرية لن تتأثر بقرار الرئيس عبد الفتاح السيسي لأن أغلبها يمتلك ملاءة مالية قوية.
وأشارت إلى أن شركات مثل إعمار مصر للتنمية، وبالم هيلز، وطلعت مصطفى لديها قدرة كبيرة على تخصيم محفظتها للبدء في تنفيذ مشروعات جديدة دون الحاجة للحصول على تمويل بنكي في صورة قروض، وأيضًا شركة سوديك تمتلك سيولة كبيرة ومن غير الموقع أن تتأثر بشكل كبير بذلك القرار.
وذكرت السويفي، أن القرار يشمل عدة جوانب إيجابية منها حماية المواطن وطمأنة العميل وضمان حقه، كذلك ضمان جدية الشركات، موضحة أن الدولة عليها دور تنظيمي للحفاظ على أموال المواطنين وتوفير مناخ استثماري آمن.
تقى الوزيري: تراجع مرتقب في عدد المشروعات العقارية وارتفاع درجة كفاءتها
وتقول تقى الوزيري، محلل أول القطاع العقاري في شركة بلتون المالية، إن قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي، بشأن إلزام الشركات العقارية بعدم طرح مشروعاتها للبيع إلا بعد تنفيذ 30%، ليس واضحًا حتى الآن أمام الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية.
أضافت الوزيري، أن القرار سيظهر تأثيره بوضوح على الشركات التي لا تمتلك سيولة كبيرة، مشيرة إلى أن ذلك القرار سيسهم في تقليل عدد المشروعات التي تقوم بتنفيذها الشركات بشكل سنوي، مما يحسن من كفاءة المشروعات التي سيتم طرحها في السوق.
وذكرت الوزيري، أن الشركات الكبرى مثل طلعت مصطفى وبالم هيلز على سبيل المثال، والتي تمتلك ملاءة مالية قوية لن تتأثر بشكل كبير، ويمكنها الدخول في مشروعات جديدة بشكل مستمر، متوقعة عدم سريان القرار الجديد حال تنفيذه قريبًا على المشروعات التي تقوم الشركات بتنفيذها خلال الفترة الحالية وحصلت على موافقات بالفعل بشأنها.
تأثير كبير متوقع على الشركات الصغيرة لعدم امتلاكها للسيولة
وأشارت إلى أن كل الشركات خلال عام أو عامين ستتمكن من التكيف مع ذلك القرار، مؤكدة أن القرار يضمن حقوق المواطنين من الشركات بشكل كامل.
وأوضحت أن الشركات التي ستحتاج إلى سيولة بسبب ذلك القرار سوف تتجه منذ تطبيقه إلى البنوك للحصول على قروض لتنفيذ مشروعاتها، مشيرة إلى أن الشركات لا تحتاج إلى مبادرة تمويلية مدعومة من البنك المركزي في الفترة الراهنة حيث إن معدلات الفائدة منخفضة لدى البنوك.
وتشير بيانات لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إلى أن قطاع الاستثمار العقاري والتنمية العمرانية يستحوذ على 16% من إجمالي الناتج المحلي، فيما يبلغ نصيب القطاع الخاص المصري من حجم استثمارات المشاريع المنفذة 70%.
في الوقت نفسه، كشف تقرير حديث لشركة «سافيلس»، عن أن سوق العقارات المصرية في طريقها للتعافي من الآثار الاقتصادية الناجمة عن جائحة فيروس كورونا المستجد، حيث انخفض الربح الشامل للبورصة المصرية للربع الثاني من عام 2020 بنحو 31%، مما أدى إلى تباطؤ المبيعات الأولية من المطورين وتأخر تسليم الوحدات.
ووفقًا للتقرير فإن إجراءات تخفيف الإغلاق وتخفيض أسعار الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس في نوفمبر الماضي، وإعلان البنك المركزي في مارس عن إطلاق خطة تمويل الرهن العقاري للفئات المنخفضة ومتوسطة الدخل، كل ذلك ساهم بشكل كبير في تسريع تعافي السوق العقارية المصرية.
ويوجد في البورصة المصرية نحو 33 شركة عقارية هي: العامة لاستصلاح الأراضي والتنمية والتعمير، وتنمية للاستثمار العقاري، وريكاب للاستثمارات المالية، مجموعة طلعت مصطفى القابضة، مصر الجديدة للإسكان والتعمير، الشمس للإسكان والتعمير، المتحدة للإسكان والتعمير، العالمية للاستثمار والتنمية، الإسماعيلية الجديدة للتطوير والتنمية العمرانية – شركة منقسمة، أميرالد للاستثمار العقاري، زهراء المعادي للاستثمار والتعمير، دلتا للإنشاء والتعمير، الصعيد العامة للمقاولات والاستثمار العقاري SCCD، مجموعة عامر القابضة – عامر جروب، المصريين للاستثمار والتنمية العمرانية، بالم هيلز للتعمير.
بالإضافة إلى المصريين للإسكان والتنمية والتعمير، مينا للاستثمار السياحي والعقاري، الغربية الإسلامية للتنمية العمرانية، مدينة نصر للإسكان والتعمير، الاستثمار العقاري العربي – أليكو، الوطنية للإسكان للنقابات المهنية، التعمير والاستشارات الهندسية، القاهرة للإسكان والتعمير، المجموعة المصرية العقارية، أوراسكوم للتنمية مصر، العبور للاستثمار العقاري، السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار- سوديك، إعمار مصر للتنمية، مجموعة بورتو القابضة- بورتو جروب، أطلس للاستثمار والصناعات الغذائية، الشركة العربية لإدارة وتطوير الأصول، الخليجية الكندية للاستثمار العقاري العربي. الكندية للاستثمار العقاري العربي.
