التفاصيل الكاملة لضوابط مجلس الوزراء لبيع وتنفيذ المشروعات العقارية

بكر بهجت _ وافق مجلس الوزراء نهاية الشهر الماضي على ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، والتي تتضمن أحكامًا تستهدف ضبط العلاقة بين المطورين العقاريين والمشترين، على نحو يحكم ويحفظ المعاملات بينهم، وقال المجلس حينها، إنه سيتم عرض هذه الضوابط على رئيس الجمهورية، تمهيداً لإصدارها بقرار من مجلس الوزراء.

منع طرح مراحل جديدة إلا بعد الالتزام بالجدول الزمني للأجزاء السابقة

وحصلت جريدة «حابي» على النقاط الرئيسية وتفاصيل الضوابط المقترحة والتي انقسمت إلى 3 محاور أساسية، أولها يتعلق بإجراءات طرح المشروعات أو مراحل أو أجزاء منها، وربطها بالحساب البنكي والنسب المحددة للقيمة التي سيتم إيداعها، فيما اختص المحور الثاني بالإنشاءات والاشتراطات التي تضمن بها جهة الولاية جدية المطور، أما بالنسبة للمحور الثالث فركز على العلاقة بين المطور والعميل وكيف سيتم التعامل في حالة الإخلال بالعقود، وتحديدًا مواعيد التسليم.

حظر الإعلان عن بيع وحدات قبل الحصول على القرار الوزاري التفصيلي لها

بالنسبة للمحور الأول والخاص بضوابط وإجراءات بيع الوحدات، فقد جاءت في المادة التي حملت رقم 3 بمذكرة الاشتراطات التي تمت الموافقة عليها من مجلس الوزراء، وشملت 8 بنود أساسية، اختصت بالإجراءات الواجب اتباعها عند طرح مشروع أو جزء منه للبيع، وأيضا الحساب البنكي، والنسب المحددة للقيمة الواجب إيداعها بالحساب وآليات استردادها.

إيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالجزء المخطط بيعه تتناسب قيمته مع المساحة

وجاء في البند الأول أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات أي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها، فيما نص البند الثاني على أنه لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد من الالتزام بالبرنامج الزمني المحدد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

القيمة بالحساب يمكن أن تكون نقدية أو شيكات مشروعات سابقة مسلمة أو قروضًا أو خطاب ضمان بنكي

ونصت المادة في بندها الثالث على إلزام المطور العقاري بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالمرحلة أو المشروع تتناسب قيمته مع مساحة المرحلة أو المشروع أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ في صورة نقدية أو في صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو التسهيلات الائتمانية الخاصة أو خطاب ضمان بنكي، ويتحدد ذلك محسوبًا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة أو المشروع أو الجزء المطلوب طرحه للبيع بنسبة 20% من المساحة المحدودة، و15% من المساحة الصغيرة، و10% من المساحة المتوسطة، و5% من المساحة الكبيرة، و3% من مشروعات التنمية المتكاملة.

تحديد قيمة الإيداع بنسبة 20% من المساحة المحدودة و15% للصغيرة و10% للمتوسطة و5% للكبيرة و3% للتنمية المتكاملة

وجاء ذلك البند متوافقًا مع المذكرة التي تقدم بها المطورون من خلال غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات وشعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، حيث حدد المطورون نسب الإيداع مقارنة بنسب التنفيذ على حسب المساحة، حيث تكون نسبة الإيداع 20% على المساحات المحدودة الأقل من 50 فدانًا، وتكون نسبة التنفيذ للمشروع 30% لفك الحساب.

التصريح للمطور بالطرح بعد تقديم الغطاء المالي للجزء المراد بيعه.. مع الالتزام بالبرنامج الزمني

وبالنسبة للمساحات الصغيرة التي بين 50 إلى 100 فدان تكون نسبة الإيداع 15% وتكون نسبة التنفيذ للمشروع 25% لفك الحساب، وبالنسبة للمساحات المتوسطة التي تتراوح بين 100 إلى 500 فدان فتكون نسبة الإيداع 10% وتكون نسبة التنفيذ للمشروع 20% لفك الحساب البنكي، والمساحات الكبيرة التي تتراوح بين 500 فدان إلى 1000 فدان تكون نسبة الإيداع 5% لكل مرحلة وتكون نسبة التنفيذ للمشروع 15% لفك الحساب، أما بالنسبة للمساحات المعروفة باسم التنمية الشاملة والتي هي أكبر من ألف فدان فإن نسبة الإيداع حددها المطورون بنحو 3% وتكون نسبة التنفيذ للمشروع 10% لفك الحساب.

إلزام المطور بتسليم تقرير مالي نصف سنوي لجهة الولاية يتضمن المبالغ المحصلة والمصروف

ونص البند الرابع في المادة 3 على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي للمرحلة أو الجزء المراد بيعه بالحساب البنكي الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد.

الاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب ضمان بنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات والإفراج عنها بعد إتمام التسليم

ونص البند الخامس على إلزام المطور بتسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية يكون معتمدا من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة يسلم خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية، كما نص البند السادس على إلزام المطور العقاري بالاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب ضمان بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، والتي يتم خصمها من ذلك الاحتياطي، وتخفض المبالغ المخصصة للاحتياطي بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها، طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن باقي الاحتياطي بعد إتمام تسليم المرحلة.

مراقب حسابات المطور العقاري لا بد أن يكون مقيدًا بالبنك المركزي أو الرقابة المالية

وبالنسبة للبند السابع فقد نص على وجوب أن يكون مراقب حسابات المطور العقاري من المقيدين بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري أو الهيئة العامة للرقابة المالية، والبند الثامن نص على أنه يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى 50% من المطروح شريطة الالتزام بكل القيود المالية خلال 30 يومًا، وشريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع.

السماح للمطور بزيادة نسبة المطروح للبيع بحد أقصى 50% شريطة الالتزام بالقيود المالية خلال 30 يومًا

وخصص مجلس الوزراء المادة الرابعة في الضوابط للشق الخاص بتنفيذ المشروعات وربطها بحساب بنكي، حيث نصت المادة على إلزام المطور بوجود المبلغ المالي بالحساب البنكي كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائي للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالي بالحساب البنكي تنازليا مع معدلات الإنجاز، وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز بالمشروع أو المرحلة المطروحة للبيع، والمحددة بنسبة 30% من المساحات المحدودة، و25% من المساحات الصغيرة، و20% من المساحات المتوسطة، أو 15% من المساحات الكبيرة، و10% بمشروعات التنمية المتكاملة.

نسب التنفيذ اللاغية للحساب البنكي 30% من المساحات المحدودة و25% بالصغيرة و20% بالمتوسطة و15% بالكبيرة و10% بالتنمية المتكاملة

وركزت المادة 5 على الجزء الخاص بتسليم الوحدات والتزام المطور ببنود التعاقد مع العميل، وانقسمت إلى 3 بنود، نص أولها على أنه في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه في العقد وشريطة التزام جهة الولاية بشروط التعاقد واستخراج التراخيص طبقًا للقوانين المنظمة وبشرط التزام العميل بكل بنود العقد مع المطور العقاري والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه في موعدها طبقًا للعقد مع المطور، فإنه يتم منح المطور 12 شهرًا للالتزام بتسليم الوحدة طبقًا للتاريخ المحدد بالعقد.

منح المطور 12 شهرًا للالتزام بتسليم الوحدة طبقًا للتاريخ المحدد بالعقد

وجاء في البند الثاني أنه إذا تجاوزت مدة التأخير 12 شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بالمدة ذاتها بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية، ونص البند الثالث على أنه في حالة تجاوز مدة التأخير 24 شهرا يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين استلام أو استرداد ما تم سداده في خلال 3 أشهر من الطلب.

إذا تجاوزت مدة التأخير 12 شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بالمدة ذاتها بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية

عند تجاوز مدة التأخير 24 شهرًا يكون من حق العميل استرداد ما تم سداده خلال 3 أشهر

وتمثلت النقطة الأبرز في تلك الجزئية في أنه يسري حكم هذا البند على جميع المشروعات بما في ذلك المشروعات الجاري تنفيذها قبل صدور هذا القرار، وفي حالة النص في العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل، تطبق الشروط الواردة بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجاري تنفيذها في حالة التأخر عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال 12 شهرًا من تاريخ صدور القرار، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمرحلة أو المشروع.