هيثم عبد العظيم في حوار مع حابي: أورا ديفلوبرز إيجيبت تقترب من التعاقد مع شركة عالمية لإدارة الأبراج
22 مليار جنيه مبيعات تراكمية بجميع مشروعات الشركة
بكر بهجت _ اقتربت شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت من التعاقد مع شركة عالمية لإدارة الأبراج، لتكون مسؤولة عن الأبراج التي تقيمها الشركة في مشروع ZED الشيخ زايد، أو التي تسعى لتنفيذها في ZED East، وفق هيثم عبد العظيم الرئيس التنفيذي للشركة، مشيرًا إلى أن ذلك يأتي ضمن خطة الشركة لاستقطاب الكيانات العالمية في مشروعاتها.
أضاف عبد العظيم في حوار أجرته معه جريدة «حابي» أن الشركة حققت مبيعات تراكمية حتى الآن بمشروعاتها الثلاثة وصلت إلى نحو 22 مليار جنيه، لوحدات تراوح عددها بين 2700 و3000 وحدة، وهو ما يتماشى مع الخطة التسويقية التي وضعتها، لافتًا إلى أن الشركة حققت خلال العام الجاري زيادة بنحو 50% عن مستهدفها البيعي، حيث وصل عدد الوحدات المبيعة إلى 1500 وحدة مقارنة بنحو 1000 وحدة كانت تستهدفها.
وفيما يتعلق بالخطة الإنشائية أشار إلى أن الشركة وقعت حتى الآن عقود مقاولات بقيمة 7.5 مليارات جنيه، وتعتزم طرح مناقصات لأعمال جديدة خلال الفترة القليلة المقبلة على شركات المقاولات وتلقي العروض للاختيار من بينها، موضحًا أنه حتى الآن يعمل في مشروعات الشركة 3 شركات هي أوراسكون وريدكون والرواد، ومن المقرر أن يتم ضخ 4 مليارات جنيه في الأعمال الإنشائية خلال العام المقبل.
وحول الصفقة الأخيرة التي تم إبرامها مع صندوق شيميرا أبوظبي، قال عبد العظيم إن شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت ستستفيد من الصفقة في فتح محفظة ائتمانية تصل إلى نحو 10 مليارات جنيه، مؤكدًا أنه لا تغيير في استراتيجية الشركة بعد الصفقة، وأن أورا ديفلوبرز إيجيبت لا تحتاج حاليًا إلى دخول مساهمين آخرين، ومزيد من التفاصيل في الحوار…
حابي: في البداية نريد أن نعرف تقييمكم لأداء السوق العقارية خلال الفترة الماضية؟
عبد العظيم: دعنا نبدأ بالعام 2019 الذي شهد تحقيق الشركات مبيعات جيدة في مختلف الأنشطة العقارية، وكان هناك رواج في البيع والشراء، ثم بعد ذلك جاء عام 2020 الذي دخلت خلاله السوق في فترة ركود في الشهور الأولى لأزمة كورونا.
أضاف أنه مع بداية الربع الأخير شهدت السوق انطلاقة كبيرة، ومن ثم استمرت تلك الانطلاقة خلال العام الجاري، وحققت الشركات العقارية أكثر من 100% من مستهدفاتها، وهو أمر يدلل على القوة الكبيرة التي تتمتع بها السوق العقارية في مصر.
حابي: الأسابيع الأخيرة شهدت أزمة تضخم عالمية ستؤثر بالتبعية على التكلفة وأيضًا على القدرة الشرائية للعملاء.. فكيف ستتعامل الشركة مع ذلك الملف؟
عبد العظيم: التضخم أمر واقع، وبالفعل حدث نتيجة غلق المصانع أو تقليص إنتاجها خلال فترات الإغلاق مع بداية أزمة كورونا، وهذا أمر طبيعي لانخفاض أو توقف الطلب حينها، ومع عودة العمل بكامل الطاقات الإنتاجية في مختلف القطاعات تضاعف حجم الطلب ولم يقابله معروض يلبيه، ما نتج عنه تلك الزيادة في التكلفة.
ولفت أنه في القطاع العقاري فقد أصبح اعتياديًّا حدوث زيادات في التكلفة، وهو ما يظهر بصورة كبيرة في ملف الأراضي، إذ إن أسعارها تزايدت بصورة كبيرة، والعقار في مصر مختلف عن مختلف الأسواق المحيطة، إذ إنه لا يوجد شخص قام بشراء عقار وتكبد خسارة به، إلى جانب الزيادات السكانية المستمرة التي أفرزت طلبًا كبيرًا ومستمرًّا.
حابي: ذكرت في حديثك أن التضخم حدث بالفعل.. فكم تصل نسبة الزيادة التي لمستها الشركة في مشروعاتها؟
عبد العظيم: لا أستطيع القول بأننا لمسنا زيادات، لأن احتياجاتنا بالفعل تعاقدنا عليها في وقت سابق، وأي زيادات في التكلفة ستتضح فيما هو آت، ومن المتوقع ألا تزيد على 5% أو 10% على أقصى تقدير، ولن تصل إلى النسب التي يتحدث عنها بعض الناس.
حابي: وكيف سيكون ذلك؟
عبد العظيم: الأمر يعتمد على نسبة المكون الذي يشهد زيادات، من إجمالي التكلفة، فعلى سبيل المثال لو ارتفع سعر الألومنيوم، فإن تأثير ذلك سيكون بحسب نسبة تمثيل الألومنيوم في التكلفة الخاصة بالمنتج النهائي، والتأثير الحقيقي يكون من خلال سعر الأرض، وهذا أمر منتهي إذ إنها تم التعاقد عليها ولن يرتفع سعرها بعد شرائها، والتي تصل نسبتها من التكلفة إلى نحو 30%، وأي مشروع مستقبلي يتم وضع سعر الأرض في الحسبان وهي بالطبع سترتفع أسعارها ولكن حتى الآن فهي مستقرة.
وأشار أنه على الشركات أن تركز على الاحتياجات الحقيقية للمستهلكين، والتعامل على أساسها، وتقديم منتجات عقارية تلبي الطلب الموجود، وذلك هو ردي على التساؤل الخاص بآلية التعامل مع تأثر القدرة الشرائية للعملاء.
حابي: وهل سترفع الشركات أسعارها بصورة كبيرة خلال الفترة المقبلة، لتعويض الثبات الذي لجأوا إليه خلال 2020 وبداية 2021 لجذب العملاء؟
عبد العظيم: الحديث عن تثبيت الأسعار خلال الفترة الماضية غير حقيقي، فجميع الشركات العاملة في السوق رفعت أسعارها منذ الربع الأخير من العام الماضي، ونهاية العام الجاري تم رفع الأسعار أيضًا، وهو أمر منطقي، إذ إن المشروع يمكن تشبيهه بالتورتة التي كلما تم بيع جزء منها فإن المتبقي يكون سعره أعلى إلى أن تصل إلى القطعة الأخيرة التي تكون الأغلى، ولذلك يتم تقسيم المشروعات إلى مراحل، وكل مرحلة بسعر أعلى من سابقاتها، حتى تتمكن الشركات من التعامل مع أي متغير قد يطرأ.
حابي: وما هو المستوى المتوقع للارتفاع في الأسعار في ظل المعطيات الحالية؟
عبد العظيم: أتوقع أن تكون الزيادات التي ستشهدها الأسعار في مستوى المعدلات الطبيعية والتي تتراوح بين 15 إلى 20% وهي تختلف من منتج لآخر وعلى حسب استراتيجية كل مطور.
الزيادات المرتقبة في الأسعار تتراوح بين 15 إلى 20%
وأوضح أن اليوم تجد هناك زيادات في التكلفة قد تؤدي إلى زيادات في أسعار المنتج النهائي بنحو 5% على سبيل المثال، وهناك زيادات أخرى على حسب المرحلة التي يتم الطرح بها، ولكن إقرار تلك الزيادات يتوقف في الأساس على مدى تقبل السوق لها.
حابي: نريد أن نعرف تفاصيل خطة الشركة للعام المقبل فيما يتعلق بالشق البيعي؟
عبد العظيم: فيما يتعلق بخطتنا البيعية في العام المقبل فإنها لن تختلف كثيرًا عن العام الجاري، إذ إننا نسعى لبيع نحو 1000 وحدة بمشروعاتنا، وهو المعدل الذي يتناسب مع الاستراتيجية التي وضعتها الشركة، والجداول الزمنية لطرح الوحدات.
نستهدف بيع 1000 وحدة بمشروعاتنا العام المقبل
حابي: وكم تصل معدلات العام الجاري فقط؟
عبد العظيم: خلال العام الجاري حققت شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت 50% زيادة عن المستهدف البيعي السنوي بمشروعاتها، وذلك ببيع نحو 1500 وحدة، وتلك المعدلات تحققت نتيجة إطلاق الشركة المشروع الأخير «سيلفر ساندز» في الساحل الشمالي، حيث فاقت المبيعات المحققة التوقعات بفارق كبير في ظل تفشي جائحة كورونا.
بيع 1500 وحدة العام الجاري بزيادة 50% عن المستهدف
حابي: وبالنسبة للمبيعات الإجمالية.. كم تبلغ قيمتها؟
عبد العظيم: بشكل عام فإننا حتى الآن وصلنا إلى مبيعات تراكمية تقدر بنحو 22 مليار جنيه، وبلغ عدد الوحدات المباعة ما بين 2700 إلى 3000 وحدة، خلال العامين الماضيين.
160 مليار جنيه المبيعات الإجمالية المستهدفة من الشق السكني و40 مليارًا للتجاري
أضاف أن قيمة المخزون العقاري في جميع مشروعات الشركة حاليًا تصل إلى نحو 200 مليار جنيه، موزعة على 160 مليار جنيه للشق السكني، ونحو 40 مليار جنيه للشق التجاري، وذلك في قطع الأراضي الثلاثة المملوكة حاليًا للشركة، في الشيخ زايد والتجمع الخامس والساحل الشمالي.
حابي: وبالنسبة للخطة الاستثمارية والإنشائية.. ماذا تم؟
عبد العظيم: الشركة تستثمر 10 مليارات جنيه في مشروع ZED الشيخ زايد، منها 6 مليارات جنيه تم تخصيصها للمرحلة الأولى، وتهدف أيضًا إلى استثمار ما يصل إلى 40 مليار جنيه في مشروع ZED East في القاهرة الجديدة.
استثمار 6 مليارات جنيه في المرحلة الأولى من ZED الشيخ زايد
أضاف أن الشركة أطلقت أحدث مشاريعها في الساحل الشمالي «سيلفر ساندز» باستثمارات 25 مليار جنيه في الصيف الماضي.
40 مليار جنيه استثمارات ZED East و25 مليار جنيه بمشروع «سيلفر ساندز»
حابي: نريد أن نعرف تفاصيل الشق الإنشائي؟
عبد العظيم: من المقرر أن يتم ضخ 4 مليارات جنيه في المشروعات الثلاثة التي تعمل عليها الشركة، «زد» الشيخ زايد وزد التجمع الخامس وسيلفر ساندز بالساحل الشمالي، وبالنسبة لعقود المقاولات التي تم توقيعها حتى الآن فإن قيمتها تصل إلى نحو 7.5 مليار جنيه، جميعها في مشروع «زد» الشيخ زايد.
وتابع.. يجدر بنا الإشارة إلى أنه في نهاية عام 2020 وقعت الشركة اتفاقيتي شراكة مع شركتي ريدكون للتعمير ورواد الهندسة الحديثة وذلك لإتمام بناء مرحلة 01B من ZED الشيخ زايد، بالإضافة إلي ذلك، أعلنت شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت أيضًا أنها وقعت اتفاقًا مع Mace وهي شركة بريطانية لإدارة المشاريع وتولي زمام تنفيذ المشروع.
الاتفاق مع Mace البريطانية لإدارة المشاريع وتولي زمام التنفيذ في الفترة المقبلة
وأشار أن الشركة وقعت اتفاقية شراكة حصرية مع شركة جاقار، شركة إدارة الإنفاق المستقلة الأكبر على مستوى العالم، لتتولى إدارة جميع جوانب إدارة التوريد والموردين لشركة أورا ديفلوبرز إيجيبت، كما وقعت بروتوكول تعاون مع الشركة المصرية للاتصالات لتوصيل شبكات الاتصالات وتقديم خدمات الاتصالات المتكاملة بمشروعاتنا العقارية.
الشركة متعاقدة مع أوراسكوم وريدكون والرواد لتولي أعمال الإنشاءات والمرافق
حابي: ما هي أسماء الشركات التي تعمل في المشروعات؟
عبد العظيم: هناك 3 شركات تعمل في مشروعاتنا حتى الآن هي أوراسكوم وريدكون والرواد وسنطرح خلال الفترة المقبلة مناقصات أخرى وسنفاضل بين العروض التي ستقدم.
الانتهاء من 30% بمشروع الساحل العام المقبل وتسليمه بالكامل خلال 5 سنوات
حابي: بالنسبة لمشروع الساحل الشمالي، ما هي نسبة التنفيذ المخطط إنجازها في العام المقبل؟
عبد العظيم: الشركة تخطط للانتهاء من المشروع بالكامل خلال 5 سنوات، والعام المقبل سيتم الانتهاء من المرحلة الأولى بالكامل، والتي تمثل نحو 30% من المشروع، وتم حجز نحو 30% حتى الآن.
حابي: ماذا عن الآليات التمويلية غير البنكية وخطة الشركة للاستفادة منها؟
عبد العظيم: الشركة شهدت خلال الأيام الماضية إبرام صفقة استثمارية مع شركة شيميرا أبو ظبي، والتي ستسهم في دخول نحو 100 مليون دولار إلى محفظة الشركة وهي التي ستستفيد منها الشركة في فتح محفظة ائتمانية في حدود 10 مليارات جنيه.
صفقة شيميرا تفتح محفظة ائتمانية في حدود 10 مليارات جنيه
حابي: بمناسبة الحديث عن صفقة شيميرا.. هل هناك أي تغيير في استراتيجية الشركة بعد إبرام الصفقة؟
عبد العظيم: لا ليس هناك أي تغيير، إذ إن الشركة تسير في طريق تنفيذ استراتيجيتها الاستثمارية بنفس النهج وتعمل على 3 مشروعات موزعة جغرافيًّا بصورة جيدة في غرب القاهرة ممثلة في مشروع «زد» الشيخ زايد، وفي شرق القاهرة مشروع «زد» التجمع الخامس، وفي الساحل الشمالي مشروع «سيلفر ساندز».
حابي: كم تصل نسبة المبيعات من خارج مصر من إجمالي ما حققته الشركة؟
عبد العظيم: كما ذكرت فإن الشركة وصلت مبيعاتها التراكمية حتى الآن إلى نحو 22 مليار جنيه، وتمثل نسبة العملاء من الخارج نحو 20%، وهي تتضمن مصريين عاملين في الخارج وأيضًا أجانب.
20 % من المبيعات المتحققة خاصة بمصريين في الخارج وأجانب
حابي: ماذا عن استراتيجية تنويع المحفظة الاستثمارية؟
عبد العظيم: بالفعل تعمل الشركة على ذلك، إذ إن أي مشروع تمتلكه يتكون من 3 أجزاء، سكني وتجاري إداري ورياضي ممثلًا في نادي «زد»، وفي مشروع الشيخ زايد فإن الشق الإداري التجاري يقع على شارع النزهة وهناك 12 ألف متر تجاري أسفل الأبراج.
حابي: وهل تعتمد الشركة على البيع في الأنشطة غير السكنية؟
عبد العظيم: الإداري يتم بيعه وهو أمر وضعته الشركة في استراتيجيتها، وبالنسبة للأجزاء التجارية فيتم تأجيرها، وبشكل عام فإن الشركة تعتبر النوادي والتجاري والشق الترفيهي هي موارد متكررة، وعلى ذكر النوادي فإننا حصلنا على المساحة البالغة 24 فدانا التي كنا نتفاوض عليها بجوار مشروع «زد» الشيخ زايد، ونسير حاليًا في إجراءات التقنين.
حابي: بالحديث عن الأبراج.. من الذي سيتولى إدارتها؟
عبد العظيم: هذا الملف تعمل عليه الشركة حاليًا، وسيتم التعاقد خلال الفترة القليلة المقبلة مع شركة عالمية لإدارة الأبراج وسيكون ذلك الأمر هو الأول من نوعه في مصر.
حابي: نريد أن نعرف تفاصيل أكثر؟
عبد العظيم: سيتم الإعلان عن جميع التفاصيل فور التوصل لاتفاق مع تلك الشركة.
الطرح بالبورصة لن يحدث قبل 4 أو 5 سنوات إذا احتجنا إلى ذلك
حابي: بالعودة مجددًا إلى الشق التمويلي.. متى يمكن أن نرى شركة أورا مصر في البورصة؟
عبد العظيم: هذا الأمر لن يحدث قبل 4 أو 5 سنوات وذلك في حالة احتياج الشركة لذلك من الأساس.
لا نحتاج إلى دخول مستثمرين جدد وهذا الأمر ليس مطروحًا
حابي: إذًا يمكن أن نرى مساهمين جددًا؟
عبد العظيم: نحن ملتزمون على أكمل وجه بجميع احتياجاتنا الاستثمارية ولا نحتاج إلى دخول مستثمرين جدد، وبالتالي فإن ذلك الأمر ليس مطروحًا.
حابي: بالعودة مجددًا إلى وضع السوق.. في رأيك كيف ساهمت الإجراءات التي اتخذتها الحكومة والبنك المركزي في مساندة الشركات؟
عبد العظيم: ساهم قرار انخفاض أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي المصري، في وقت مبكر من جائحة «كوفيد-19»، برفع القدرة على مواجهة تباعتها، بالإضافة إلى قدرة القطاع على التعافي بشكل طبيعي بعد الأزمات حيث أدى ذلك إلى تشجيع جميع المستثمرين وتحفيزهم على الاقتراض، بسبب خفض سعر الفائدة الذي يدعم قروض المستثمرين في جميع القطاعات الاقتصادية.
حابي: وما الأثر الذي عاد على القطاع العقاري؟
عبد العظيم: القطاع العقاري يعتبر من القطاعات الاقتصادية التي استفادت من هذا القرار الذكي، حيث ساهم ذلك في تشجيع المطورين للحصول على قروض، وبالتالي تسريع معدلات تطوير مشاريعنا وتسليمها للعملاء وفق الجداول المعلنة. ومن ثمّ تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، باعتباره أكثر أمانًا ويوفر عوائد أعلى، ونتيجة لذلك، حصلت الشركة على قرض مشترك طويل الأجل من أربعة من أبرز البنوك في مصر للمساعدة في دفع هذا الاستثمار إلى الأمام.
حابي: وما تداعيات ذلك على الاقتصاد ككل؟
عبد العظيم: انطلاقًا من الاستجابة الاستباقية والمدروسة لمصر للتداعيات الاقتصادية للجائحة، حققت الدولة أداءً فاق ما كان متوقعًا. وهو ما شكّل مؤشرًا إيجابيًّا لقطاع العقارات، حيث ساعدت جهود الدولة للتعافي من آثار الجائحة في إرساء الأسس اللازمة لدفع معدلات نمو الربحية أكثر هذا العام، وبدأت جميع الأعمال والصعوبات التي وجهناها في العام الماضي تؤتي ثمارها بسبب هذه الإجراءات المفيدة للغاية من قبل الحكومة.
حابي: وما توقعاتك للفترة المقبلة في ظل المعطيات التي تحدثنا عنها؟
عبد العظيم: استمرار ارتفاع الطلب على الاستثمار العقاري أمر متوقع، لأنه كما قلنا لم يتأثر بشكل كبير بجائحة «كوفيد-19»، والشركة تتطلع إلى عام تنافسي ومربح للغاية نتيجة لإطلاقها مؤخرًا مشروعًا في الساحل الشمالي والاستمرار في دفع جميع مشاريعها إلى الأمام.
حابي: في رأيك كيف أثرت كورونا على المستهلكين أو العملاء؟
عبد العظيم: مع انتشار جائحة «كوفيد-19»، انعكست هذه النتائج على العالم كله وليس فقط في مصر، كرد فعل للجائحة، وأصبح المستهلكون أكثر حذرًا في الإنفاق، ومع ذلك، لم يتغير الطلب على الاستثمارات، حيث يبحث المستهلكون دائمًا عن القطاع الأكثر أماناً للاستثمار فيه، والعقارات هي أحد القطاعات المتنامية في مصر، وفي الوقت الحالي، ومع عودة الناس إلى أعمالهم والحياة بشكل طفيف إلى طبيعتها، تشهد سوق العقارات انتعاشًا، ومن المتوقع أن يرتفع الطلب نتيجة لخطط السداد الميسرة التي يقدمها المطورون في ضوء الأزمات الاقتصادية التي شهدها العالم ومصر.
