أحمد شلبي: التنسيق بين الحكومة والقطاع الخاص مفتاح تخطي القطاع العقاري للمرحلة الحالية

باره عريان _ قال الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن التنسيق بين الحكومة والقطاع الخاص يعد خطوة مهمة للغاية ومطلوبة في هذه المرحلة، نظرا لكونها مرحلة حساسة بالنسبة للقطاع العقاري.

وأوضح أن العالم يشهد حاليا موجة غلاء في الأسعار نتيجة الركود التضخمي، وهي موجة ظهرت بوضوح خلال الفترة الماضية، بجانب نقص الخامات كأحد التداعيات الناتجة عن أزمة كورونا.

أضاف أن الحرب الروسية على أوكرانيا ستلقي بظلالها على الأسواق المختلفة، ولذلك فنحن نتنبأ بأن الوضع الاقتصادي سيكون أكثر تعقيداً، خاصة في قطاع التطوير العقاري على وجه التحديد.

وأكد أن القطاع العقاري يواجه حاليا تحديا كبيرا، لذا يجب على الشركات أن تكون دقيقة جداً في تحديد احتياجاتها خلال هذه الفترة، وعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو مراحل جديدة في هذه المرحلة إلا بمقدار ما تحتاجه الشركة من سيولة نقدية فقط.

ونوه أن التوسع في البيع يمكن أن يصبح سبباً في خسارة كبيرة لتلك الشركات مستقبلا، في ظل المتغيرات الكبيرة التي تطرأ في السوق مثل عدم استقرار أسعار مدخلات البناء، لافتا إلى ضرورة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة بأكبر قدر ممكن خلال هذه الفترة.

وأشار إلى أن المعطيات الاقتصادية الحالية قد تدفع بأسعار العقارات للارتفاع بنسبة قد تتعدى الـ 30%، إلا أن الشركات الكبرى ومنها تطوير مصر لا تلجأ إلى الزيادة الضخمة والتي لن يتحملها العميل، وبالتالي تتجه لزيادات سعرية بسيطة وتدريجية، مع تقليل البيع لحين استقرار الأوضاع في السوق، على أن يتم تعديل أسعار البيع الجديد لاحقاً.

ضرورة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة بأكبر قدر ممكن

أضاف إن التنسيق بين الحكومة والقطاع الخاص يعتبر مفتاح تخطي هذه المرحلة، لأن السوق العقارية في مصر تحتاج حاليا إلى تنظيم، كما تحتاج لدراسة نموذج أخر للعمل في التطوير بخلاف النموذج الأوحد الموجود في مصر وهو البيع قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ «أوف بلان».

وأشار إلى أن الشركات العقارية في مصر تبيع الوحدات ثم تبدأ في تنفيذ المشروع وتسليمه للعملاء بعد عدة سنوات، وهذا النظام وفي ظل الظروف الحالية يجعل تحديد تكلفة تنفيذ الوحدة السكنية صعبا نظراً للتغيرات السريعة، وفي حال حاول المطور تأمين نفسه من الغلاء المستمر ستصل تكلفة الوحدة التقديرية لأسعار غير مشجعة للعملاء، خاصة في ظل انخفاض القدرة الشرائية وغياب التمويل العقاري.

وأكد أنه يجب أن تكون هناك نماذج أخرى كتلك الموجودة في باقي الدول، ومنها أن يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه، ثم يتقدم بها لأحد البنوك والذي يتولى عملية تمويله بشكل مباشر وليس بضمان شيكات أقساط العملاء، بل بالضمانات التي يراها البنك مناسبة، ومن ثم يقوم العميل ببدء التنفيذ والتسويق ويدفع العميل نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة.

ولفت أن هذا النموذج يلغي المخاطرة الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر تسليم المشروعات، وإن كان لهذا النظام عيوبه أيضاً بأنه ربما يتسبب في رفع سعر الوحدة على العميل، وتقييد حرية المطور في تغيير شكل المنتج العقاري في حال تم طرحه ولم يجد قبولاً لدى العملاء.

ونوه أن القطاع العقاري في مصر أثبت قوته وصلابته بعدما أخذت تتوالى عليه الأزمات بداية من التعويم في عام 2016، مروراً بأزمة فيروس كورونا التي تسببت في إحداث تباطؤ في السوق لمدة عامين تقريباً ولا تزال مستمرة، تبع ذلك الحرب الروسية على أوكرانيا بالإضافة لما يحمله المستقبل من مفاجآت.

وأوضح أن عام 2021 شهد مبيعات ضخمة للشركات العقارية الكبري في الـ 5 مناطق الرئيسية في مصر، وهي الساحل الشمالي والعين السخنة والعاصمة الإدارية الجديدة وشرق وغرب القاهرة، وذلك بقيمة بلغت نحو 250 مليار جنيه مبيعات خلال العام الماضي أي ما يوزاي من 15 إلى 16 مليار دولار.

وأشار أن حجم السوق ضخم والنمو الذي شهده يدعو للتفاؤل، فهناك إقبال كبير على العقار في ظل الأزمة بهدف الحفاظ على الأموال وقيمتها في العقارات وهو اتجاه يمثل 70% من مبيعات الشركات العقارية.