أحمد شلبي: الشركات تحتاج إلى نموذج جديد للتطوير العقاري بجانب الأوف بلان

إسلام سالم _ قال الدكتور أحمد شلبي ، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن التضخم من الأمور التي ينتج عنها أزمات كبيرة خاصة في القطاع العقاري، نظرًا لأنه يؤثر على عملية التسعير، كما أن منظومة العقار في مصر تقوم على «البيع من على الرسم» أو «الأوف بلان سيلز»، وهو ما يعني أن الشركة تقوم بالبيع الآن وتقوم بالتسليم بعد 4 سنوات.

أضاف شلبي، في تصريحات لجريدة حابي، أن التضخم غير المتوقع والمحسوب يؤدي إلى أزمة فيما يتعلق بالتسعير، فإما يتم التسعير بشكل مبالغ فيه لتأمين التضخم غير المرئي، أو وضع أسعار غير مناسبة مع التكلفة التي يمكن أن تحدث خلال الفترة المقبلة، وفي الحالتين هناك خطورة.

ننصح بالبيع المتحفظ بأسعار مرتفعة قليلًا لتأمين السنوات الأربع المقبلة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة تطوير مصر، أن الوضع الحالي المتعلق بالتضخم غير المعروف أبعاده وحدوده، ويمثل خطورة شديدة للغاية على شركات التطوير العقاري، نظرًا لأزمة التسعير، وقد يكون من المناسب بدء الحديث كمطورين في طرح نموذج جديد للتطوير العقاري بجانب نموذج «الأوف بلان» المعمول به حاليًا.

وأوضح أن النموذج الجديد يقضي بالبدء في البيع بعد الانتهاء من تنفيذ 70% إلى 80% من المشروع، على أن تتم الاستعانة بالتمويلات البنكية خلال عمليات البناء في المرحلة الأولى للمشروع، وهنا تكون عملية تحديد التكلفة والتسعير محكومة ما يجعل الوضع مختلفًا، منوهًا إلى أن هذا النموذج يحتاج إلى الدراسة من جانب شركات التطوير العقاري ومناقشته مع البنوك والدولة، وبحث إمكانية التحول الجزئي لهذا النموذج بجانب نموذج الأوف بلان.

منظومة العقار في مصر تقوم على البيع قبل التسليم بنحو 4 سنوات

وتابع: إن الطلب على الشراء سيظل متواجدًا، ولا يزال متواجدًا خلال الفترة الحالية، فهناك عدة أسباب للإقبال على العقار منها الاحتياج الفعلي نتيجة للزيادة السكانية الكبيرة، ومنها الاستثمار وهو أمر لا خلاف عليه، ما سيؤدي إلى استمرار الطلب على العقار في جميع الأوقات، ولكن سيظل الفيصل هو القدرة الشرائية، خاصة مع ارتفاع الأسعار الحالية والمقبلة، وبالتالي فالطلب سيستمر ولكن في حدود الأشخاص الممتلكين للقدرة الشرائية خلال الفترة المقبلة.

وتوقع أحمد شلبي أن تتناقص معدلات الطلب في الفترة المقبلة مقارنة بالأعوام الماضية بعض الشيء في ظل الأوضاع الاقتصادية التي تشهدها مصر والعالم بأكمله، لتقتصر عمليات البيع والشراء على الممتلكين لقدرة شرائية أو فوائض مالية كبيرة وترغب في تأمينها من خلال الاحتفاظ بها في صورة عقار.

وأكد أنه يميل إلى أن العقار سيظل ملاذًا آمنًا، متوقعًا حدوث نسبة تضخم عالية خلال العالم الجاري وهو ما بدأ يظهر في عدة دول وبينها دول جوار، وهذه النسبة العالية للتضخم تجعل الفائدة العالية على شهادات الاستثمار البنكية عديمة الجدوى، وبالتالي يعد العقار الملاذ الآمن.

توقع تناقص معدلات الطلب مقارنة بالسنوات الماضية بعض الشئ

ونوه إلى أن مصير الدولار مجهول بالنسبة للجميع في ظل الحرب والصراع الذي يحدث على مستوى العالم، والتحالفات التي تحدث والتوجهات ضد عملات بعينها لصالح عملات أخرى، كما يظل الذهب أيضًا ملاذًا آمنًا، وإن كان يشهد صعودًا وهبوطًا، فالعقار بلا شك من أهم الملاذات الآمنة حاليًا وخاصة في مصر.

وعن فكرة إحجام الشركات عن بيع وحداتها أو الاستمرار في العرض والبيع بشكل طبيعي، أكد أنه من أصعب الأسئلة التي تواجهها شركات التطوير العقاري حاليًا، إلا أن الوضع يختلف من شركة لأخرى بحسب ملاءتها المالية وقدرتها على الصمود، مفضلًا فكرة الانتظار لرؤية اتجاه السوق خلال الفترة المقبلة، من عرض وحدات عديدة للبيع بهدف جمع سيولة، ما قد يمثل خطورة كبيرة في الوفاء بالالتزامات في المستقبل.

وأشار إلى أن القرار الأفضل في ظل الظروف الحالية هو تطبيق زيادات سعرية تدريجية طبقًا لرؤية الشركة في الفترة الحالية وهذا ما تفعله الشركات الكبيرة مثل شركة تطوير مصر، كما يتم البيع بشكل تدريجي طبقًا لاحتياج الشركة لتدفقات نقدية، ويفضل عدم التوسع في البيع لتوفير سيولة، خاصة أن الالتزام ببناء هذه الوحدات وتسليمها في المواعيد المتفق عليها مستقبلًا ستكون تكلفته مرتفعة.

وأكد أحمد شلبي أن البيع المتحفظ بأسعار مرتفعة تدريجيًّا خلال الفترة الحالية، سيساعد في تأمين السنوات الأربع المقبلة، وتوفير احتياجات الشركات من التدفقات النقدية المطلوبة في الفترة الحالية، فكل الشركات تحتاج إلى تدفقات نقدية ولديها خطط بيعية موضوعة مسبقًا وتسعى إلى تحقيقها لضمان استمرارية أعمال التنفيذ في المشروعات.