محمد الكحكي في حوار مع حابي: تمويل تعتزم تنفيذ عملية توريق بقيمة 1.4 مليار جنيه

باره عريان _ أكد محمد الكحكي، العضو المنتدب لشركة تمويل للتمويل العقاري، أن سعر الفائدة أبرز التحديات التي تواجه نشاط التمويل العقاري، نظرًا لكونها مرتفعة، حيث إن التمويل العقاري مبني على فترات طويلة، فيتم بموجبه منح تمويل لفترة تتخطى 10 أعوام، وتصل إلى 20 عامًا.

إقرأ أيضا.. نظرة على القطاع العقاري.. وليد مختار: نواجه صعوبات كثرة المعروض والمنافسة الكبيرة

وأشار الكحكي الذي يشغل أيضًا مناصب العضو المنتدب لمجموعة تمويل القابضة للاستثمار وعضو مجلس إدارة الاتحاد المصري للتمويل العقاري وعضو اللجنة الاستشارية لرئيس هيئة التمويل العقاري، إلى أن متوسط أسعار الفائدة على التمويل العقاري في السوق كانت تتراوح بين 13.5 و14%، وذلك قبل الزيادة التي أقرتها لجنة السياسات النقدية مؤخرًا بمعدل 2%، لافتًا إلى أن هذا المتوسط سيرتفع وصولًا إلى 15% و16% تقريبًا.

شركات التمويل العقاري تحتاج إلى توفير وسائل تمويل طويلة الأجل بأسعار مناسبة

ونوه إلى أن المبادرات التي تم تقديمها من جانب البنك المركزي المصري تتميز بتقديم فائدة مدعمة لمحدودي ومتوسطي الدخل، وهو ما يجعلهم قادرين على الإقبال على هذه البرامج الممنهجة، لكن العملاء العاديين الذين يرغبون في شراء وحدة ينطبق عليهم سعر العائد خارج المبادرة، وهو ما يعكس أنه مع طول الفترة سيكون العميل سدّد أكثر من ضعف قيمة الوحدة.

ويرى أنه يمكن تخطي ذلك، في حال تفهم البنوك التي تمنح تمويلات للشركات بسعر مخصص للتمويل العقاري، ولا يقصد بذلك أسعار العائد التي تطبق على المبادرات بنسب 3% أو 5% أو 7%، ولكن بسعر أقل من المطبق حاليًا، منوهًا إلى أن البنوك تقرض الشركات بمعدلات مرتفعة.

أهمية إتاحة التمويل تحت الإنشاء بضوابط جيدة

وأكد أن الهيئة قامت بدور كبير خلال الآونة الأخيرة، كما اجتمع مجلس الوزراء مع البنك المركزي المصري والهيئة العامة للرقابة المالية بهدف دعم هذا القطاع، الذي يتسم بكونه محركًا للسوق العقارية، والذي بدروه يشغل عددًا كبيرًا من القطاعات، منوهًا إلى أنه تجري دراسة ما يمكن تقديمه لتيسير الإجراءات وتسريعها، وزيادة حجم السوق، كما أن المطورين العقاريين بدأوا مؤخرًا في المطالبة بتوفير حلول بديلة، نظرًا لعدم القدرة على المواصلة بهذه الطريقة، لذا ظهرت الحاجة الملحة إلى التوريق والتخصيم.

وأضاف أن الآونة الأخيرة أسفرت عن تكوين محفظة عقارية جاهزة للتسليم كبيرة، وهو ما يؤكده المخزون الكبير الموجود لدى الشركات، الأمر الذي يمثل عبئًا، فالمطور في حاجة إلى تسييل هذه الأصول للحصول على سيولة تتيح له استكمال دوره في التطوير والتنمية العمرانية.

نستهدف الوصول بالتمويلات الممنوحة للعملاء إلى 1.5 مليار جنيه بنهاية 2022

وأوضح أن ذلك يعكس ضرورة قيام شركات التمويل العقاري بتقديم دورها، حتى يتمكن المطور من التركيز في الدور المنوط به، حيث إن قيام الشركات العقارية بمنح تسهيلات سداد على فترات طويلة أصبح ضد مصلحتهم، خاصة في ظل الارتفاع الذي تشهده مواد البناء، مما يجعل تأخير التنفيذ لحين الحصول على سيولة من أقساط العملاء أمرًا غير صائب، لا سيما في ظل ضوابط السوق العقارية الجديدة التي تشترط الانتهاء من التنفيذ وإنجاز مراحل المشروع في وقت محدد.

ونوه إلى أن قرارات البنك المركزي لا تسمح بالتمويل تحت الإنشاء، مما يعوق إمكانية قيام الشركات بالحصول على تمويل لهذا الهدف، رغم أن قانون التمويل العقاري يسمح بذلك للشركات العاملة بالقطاع، موضحًا أن سماح المركزي بهذا التمويل في حدود بعض المبادرات أمر غير كافٍ، آملًا أن يتم إتاحة التمويل تحت الإنشاء بضوابط جيدة.

90 % من التمويلات العام الماضي اعتمدت على وحدات Resale ومنتج الإجارة يستحوذ على النصيب الأكبر من تعاملات الشركة

وأكد أن شركات التمويل العقاري تحتاج من الحكومة توفير وسائل تمويل طويلة الأجل بأسعار مناسبة، حتى تتمكن من مساعدة القطاع العقاري، لافتًا إلى أن المبادرات موجهة لفئة معينة، وهي التي يتم خدمتها على أتم وجه، نظرًا لقيام عدد كبير من البنوك بتقديم هذه الخدمة، فضلًا عن الانتشار الجغرافي الذي تحظى به البنوك، وهو ما يجعل المنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقاري في هذا السياق غير عادلة، مشيرًا إلى أن شركات الاستثمار العقاري تقدم شريحة كبير من الوحدات لا تندرج ضمن المبادرات التي أطلقها المركزي المصري.

وأوضح أن هناك نوعين من العملاء، وهما المشترون الجدد الذين تراجعوا بشكل كبير خلال العامين الماضيين، والمشترون بهدف الاستثمار، وهي الشريحة التي كان للتمويل العقاري دور في تيسير عملية البيع لهم، وعليه فإن أموال الاستثمار في العقارات التي كانت محتجزة نتيجة حالة الركود التي شهدتها السوق، تمكنت من الخروج من خلال التمويل العقاري، لافتًا إلى أن هذه الشريحة تمثل 90% من التمويلات التي منحتها الشركة خلال العام الماضي، فقد تم الاعتماد على وحدات Resale، إلى جانب منتج الإجارة.

وأوضح أن الشرائح المستهدفة لدى الشركة هي B+، و A، وجاء قرار الشركة بالتركيز على هذه الشرائح والتي تنطبق عليها المبادرات الخاصة بالبنك المركزي، نظرًا لرؤيتها أن المنافسة كبيرة من جانب البنوك في هذا الشق، لافتًا إلى أن إجمالي محفظة عملاء الشركة يبلغ 8500 عميل، وتستهدف ضخ تمويلات إلى 500 عميل جديد خلال العام الجاري.

وأكد أن الحدود التمويلية في الشركة تتماشى مع قواعد الهيئة العامة للرقابة المالية في هذا الإطار، والتي تشترط أن يكون الحد الأقصى 15% من رأس المال العامل للوحدات السكنية، و30% للوحدات التجارية والإدارية، منوهًا إلى أن رأس المال العامل للشركة حاليًا يقدر بنحو 300 مليون جنيه، وعليه فإن الحد الأقصى لتمويل الوحدات السكنية قد يصل إلى 30 مليون جنيه تقريبًا للأطراف المرتبطة.

وقال إن إجمالي التمويلات الممنوحة بالسوق سجل 3.4 مليارات جنيه، منوهًا إلى أن حجم التمويلات الممنوحة لعملاء شركة تمويل للتمويل العقاري يبلغ 902 مليون جنيه خلال الربع الأول من 2022، وذلك بحصة سوقية نحو 26% من السوق، الذي يضم 15 شركة، موضحًا أن هذه القيمة تنقسم إلى 600 مليون جنيه لشراء المحافظ، و300 مليون جنيه لتمويل الأفراد.

ونوه إلى أنه من المستهدف إضافة محافظ مشتراة جديدة بقيمة تتراوح بين 250 و300 مليون جنيه، لافتًا إلى أن مستهدفات الشركة منذ بداية العام فيما يخص إجمالي التمويلات الممنوحة كانت تقدر بـ 1.2 مليار جنيه، متوقعًا الوصول إلى 1.5 مليار جنيه قبل نهاية العام الجاري.

وأشار إلى أن تركيز الشركة خلال السنوات الماضية كان على تمويل الأفراد، وهو الدور الحقيقي المنوط بشركات التمويل العقاري، لافتًا إلى أن حجم التمويلات الممنوحة لعملاء الشركة تقدر بنحو 1.1 مليار جنيه تقريبًا خلال عام 2021، منوهًا إلى أن شراء المحافظ كان يمثل ما يقرب من 20% من محفظة تمويلات الشركة، في حين استحوذت تمويلات الأفراد على 80% من هذه التمويلات.

وأضاف أن الشركة قررت خلال العام الجاري الحفاظ على معدلات تمويل الأفراد، إضافة زيادة تمويلاتها للشركات، بهدف تنويع المحفظة التمويلية للشركة، مؤكدًا أن الأرقام التي تحققت خلال العامين الماضيين جاءت على عكس المتوقع، وأرجع ذلك إلى اعتماد الشركة على منتج الإجارة بشكل كبير، مشيرًا إلى أن هذا المنتج يخدم النوعية التي تهدف إلى الاستثمار.

وكشف عن حجم التسهيلات الائتمانية التي تستهدف الشركة الحصول عليها من البنوك خلال العام الحالي، والتي تقدر بنحو 2 مليار جنيه، وذلك لتغطية التمويلات التي تعتزم الشركة منحها للعملاء خلال العام، لافتًا إلى أن الشركة حصلت على تسهيلات بقيمة 800 مليون جنيه خلال الربع الأول من العام، علمًا بأن هذه القيمة تم الحصول عليها من 4 بنوك، مشيرًا إلى أن أكبر بنك تم التعامل معه في هذا السياق هو بنك الاستثمار العربي، كما تم التعاون مع البنك التجاري الدولي، وبنوك أخرى.

وأوضح أن الشركة لا تتفاوض حاليًا على تسهيل ائتماني جديد، لحين استخدام القيم التي تم الحصول عليها خلال الربع الأول، منوهًا إلى أنه عند الاستفادة منها ستقوم الشركة بالتفاوض مع بنوك على تسهيلات جديدة أو استكمال تسهيل قائم أو زيادته، أو الاعتماد على آلية التوريق، وذلك لحين الوصول إلى القيمة المستهدفة خلال العام.

وكشف عن رصيد محفظة الشركة، والذي تخطى 2 مليار جنيه تقريبًا، موضحًا أن الفرق بين التمويلات الممنوحة ورصيد المحفظة يتمثل في الشق الذي يتم سداده خلال الفترة، مؤكدًا أن أرقام الشركة تعكس الوصول لمعدلات زيادة كبيرة تسمح لها بالقيام بعملية توريق، لافتًا إلى أن الشركة تعتزم تنفيذ عملية توريق بقيمة تقدر بنحو 1.4 مليار جنيه، بنهاية الربع الثاني أو ببداية الربع الثالث.

وأوضح أن هذا التوريق سيكون مقسمًا على شرائح وفقًا للمدد سواء 3 أو 5 أو 7 سنوات، منوهًا إلى أن الشركة تسير حاليًا في الاجراءات الخاصة بهذا الأمر مع شركة تمويل للتوريق التابعة للمجموعة.

وحول النهج التكنولوجي الذي اتبعته شركة تمويل لتخطي الظروف الاستثنائية التي شهدتها الآونة الأخيرة، أكد أنه تم تطوير الموقع الإلكتروني للشركة ليكون أكثر تفاعلًا، وليس مجرد صفحات ثابتة بها معلومات، بل تم إضافة حاسبة تمويلية من شأنها حساب الأقساط للعملاء، كما تمت إتاحة إمكانية الدخول والتعرف على تفاصيل الحساب والموقف الحالي لسدادات العميل، منوهًا إلى السماح بالتقدم لطلب الحصول على قرض للعملاء الجدد وإتمام جميع الخطوات إلكترونيًّا، ليتفضل العميل في مقر الشركة عند التوقيع على العقود فقط، علمًا بأن كل هذه الخدمات متاحة أيضًا على التطبيق App الخاص بالشركة.

وأشار إلى أن التمويل العقاري يعد النظام السائد في التعاملات خارج مصر في أوروبا وأمريكا، وكذلك الأمر في الدول العربية التي اكتسبت ثقافة التمويل العقاري مؤخرًا، وهو ما يعكس أنه من الممكن ان يتم الاعتماد عليه في مصر ليكون مصدرًا للنقد الأجنبي، نظرًا لما يقدمه من عائد دولاري.

ونوه إلى أن قيمة العقار بالنسبة للمشتري الأجنبي تختلف عن العميل المصري، حيث إنه ينظر إلى هذه القيمة بعملة الدولة التابع لها، لافتًا إلى أنه عند مقارنة هذه القيمة بأسعار العقارات في الخارج سواء في دبي أو الرياض، يجد أن العقارات في مصر تتمتع بميزة تنافسية سعرية كبيرة، لاسيما إذا ما قورنت بمثيلاتها في الخارج، موضحًا أنه إذا تمت إتاحة ميزة أخرى متمثلة في التمويل العقاري، فإن ذلك من شأنه أن يفتح الباب أمام استثمارات ضخمة جدًّا، وهو ما يعكس الحاجة إلى التسويق خارجيًّا.

وأكد أن شركات التمويل العقاري تقوم بتمويل الأجانب، ولكن ليس بمعدلات كبيرة، نظرًا لعدم وجود دعاية جيدة خارجيًّا لهذا المنتج، مشيرًا إلى أن المعاملات مع المشترين الأجانب داخل الشركة تتم بالجنيه المصري، وذلك يضمن دخول نقد أجنبي إلى مصر من خلال نشاط التمويل العقاري، حيث يقوم المشتري الخارجي بالتحويل من عملة دولته إلى العملة المحلية لتنفيذ عملية الشراء، وهو ما لا ينفي عدم وجود ما يمنع السداد للشركة بالعملة الأجنبية، ولكن القواعد تنص على أنه في حال الحصول على تسهيل بالدولار أو بأي عملة أخرى، يجب أن يتم منح تمويل بالعملة ذاتها.

لا ندرس الطرح في البورصة.. فالشركة حاليًا في مرحلة نمو

وأضاف أنه من الضروري إعادة النظر في تصدير العقار وطرحه بشكل جيد، لجذب عملاء خارجيين، منوها إلى توجه الدولة في هذا السياق والذي تم تبنيه من خلال معارض خارجية وتيسيرات، وهو ما تأثر خلال الآونة الأخيرة بتداعيات جائحة كورونا.

وذكر أنه تم توقيع بروتوكول مع شركة بيت مصر لخدمات التمويل العقاري، ويجري العمل على عمليات تمويلية، ولكن لم يتم صرفها حتى الآن، منوهًا إلى أن الوساطة بخدمات التمويل العقاري تعد قناة بيع غير مستغلة بشكل جيد، لافتًا إلى أن وجود هذا النموذج من الشركات من شأنه توفير الكثير على السوق، وهو ما لا ينفي أن الذراع البيعية للشركات ذاتها تعد الأداة الأساسية.

وأكد أن شركة تمويل لا تدرس الطرح في البورصة، فهي حاليًا في مرحلة نمو، لذا فإنه من المبكر النظر إلى هذه الخطوة، لافتًا إلى أنه على غرار عملية التطوير التي شهدتها الشركة، يجري العمل على إعادة تطوير مجموعة تمويل بكل شركاتها، علمًا بأنها تضم 4 شركات، إحداها للتمويل العقاري، وأخرى للتأجير التمويلي، إضافة إلى شركة للتخصيم والتوريق، ورابعة للوساطة التأمينية، موضحًا أنه يتم العمل على تطوير الأنظمة الداخلية والبنية التحتية التكنولوجية، وكذلك الكوادر، فمن المستهدف أن تكون كل شركة قائمة بذاتها في جميع النواحي.