نظرة على القطاع العقاري.. أسامة شلبي:خطة من 3 محاور رئيسية لمواجهة تحديات السوق

إسلام سالم _ حدد أسامة شلبي، رئيس شركة أچنا للتنمية العمرانية، عدة تحديات مباشرة وغير مباشرة يواجهها القطاع العقاري في الآونة الأخيرة، وعلى رأسها سعر العملة وتكلفة مواد البناء.

أضاف شلبي، في تصريحات خاصة لجريدة حابي، أن هناك العديد من الفرص التي تشهدها السوق العقارية في المقابل، وعلى رأسها جاذبية العقار المصري للمستثمرين بدول الخليج والتي تشهد تشبعًا عقاريًّا، خاصة مع ارتفاع عوائد الاستثمار في العقار بمصر لنحو 30%.

بيع الأراضي بالعملة المحلية وإعادة تقسيط المبالغ المستحقة وأقساط الأراضي

أكد رئيس أچنا للتنمية العمرانية، أن الشركة وضعت خطة من 3 محاور لمواجهة التحديات التي تواجها السوق العقارية، على رأسها تقديم منتجات جديدة ومتطورة تناسب تراجع القدرة الشرائية لدى العملاء بالسوق المحلية، ولتحفيز العميل على الاستثمار الآمن بالعقار.

وأوضح أنه بالنسبة للتحديات المباشرة وغير المباشرة التي يواجهها المطورون العقاريون خلال هذه الفترة، فإن التحديات المباشرة تتمثل في ارتفاع سعر العملة، الدولار وما شابهه من العملات الأخرى، وبالتالي هناك فروق في التكلفة بصورة مباشرة تقدر بنسبة 20% بسبب ارتفاع سعر العملة، وتحريك سعر الجنيه، وهو ما يؤدي إلى زيادة التكلفة بصورة مباشرة.

وأشار إلى أن ارتفاع أسعار مواد البناء في مصر أكبر من معدلات ارتفاع سعر الخام خارج مصر، ويظهر أثر الارتفاع العالمي بشكل سريع مقارنة بالدول الأخرى، فعلى سبيل المثال تراجع حديد البليت بالخارج، ولكن في مصر لم يتراجع سعر الحديد، وهو تحدٍّ مباشر آخر، يؤدي إلى زيادة التكاليف على سعر العقار عمومًا بنسبة تصل إلى 30%.

وشدد على أن هناك تحديًا آخر فيما يتعلق بطرح مجموعة من الأراضي مسعرة بالدولار، وهو ما يؤدي إلى رفع التكلفة على المطور العقاري لأن سعر الأرض غير ثابت، في حين أنه مطالب بالبيع بسعر محدد وهو ما يمثل تحديًا على الأسعار والربح والتضخم وسير الأعمال وتنفيذها، وهو الأمر الذي يخلق تحديًا على المطور العقاري، خاصة أن هناك تعويمًا بسعر الدولار، ما يجعل الأمر صعبًا على المطور في تحديد الأسعار.

ونوه إلى أن العوامل غير المباشرة ترجع إلى أثر هذه الارتفاعات وانعكاسها على ارتفاع أسعار العقارات، ما يؤدي إلى حالة من الركود بالسوق، خاصة أن العميل قدرته الشرائية تتراجع وبالتالي يعيد تنظيم احتياجاته، وهو ما يؤدي إلى ركود عقاري، ومسار الاستثمار العقاري من أهم المسارات المطروحة أمام العميل مثل شراء الأسهم على سبيل المثال، فهو يعتبرها من الاستثمارات الآمنة ولكن عندما تم طرح شهادات ادخارية بعائد 18% أدى ذلك بشكل غير مباشر إلى زيادة الركود، وقلة المبيعات، وتعثر المطورين، مما جعل الاستثمار العقاري ليس في أفضل أحواله، في ظل صعوبة استعادة حركة السوق مرة أخرى، فظهور التضخم والركود يخلف آثارًا تظل ممتدة لفترة لا تقل عن عام أو عامين.

وتابع أن خطط الشركة لمواجهة التحديات المباشرة وغير المباشرة تتمثل في 3 محاور، أولها إدارة التكلفة الهندسية لمرحلة البناء والتشييد، الذي يحقق وفورات في التنفيذ، بما لا يؤثر أو ينعكس على العملاء، والمحور الثاني يتمثل في توفير وتطوير منتجات عقارية جديدة تتناسب مع القدرات الشرائية.

ولفت إلى أن المحور الثالث هو تقديم منتجات عقارية خارج الصندوق وبطرق غير تقليدية وأدوات استثمارية تجعل العقار بالنسبة للعميل منتجًا ماليًّا استثماريًّا، وبالتالي يحقق إقبالًا ويدفع العميل لاستثمار أمواله في العقار ويرى أن عائده يساوي عوائد الشهادات وأكثر، على أن يتم العمل على المحاور الثلاثة خلال الأشهر الثلاثة المقبلة بحد أقصى ومن ثم تقييم النتيجة.

وعن مطالب الشركة من الحكومة لتحسين أوضاع القطاع، طالب بأن يتم بيع قطعة الأرض وتداولها بالعملة المصرية، وإعادة تقسيط المبالغ المستحقة وأقساط الأراضي نتيجة للظروف التي ليس للمطور العقاري أي دور بها، وبالتالي مطلوب مساعدته حتى يحقق أهداف التنمية، وحتى لا يتأثر بالوضع الاقتصادي الراهن نتيجة التضخم.

كما طالب بمد مهلة التنفيذ للمطورين للوفاء بأعمال التنفيذ سواء مع العملاء أو مع هيئة المجتمعات العمرانية أو هيئة التنمية السياحية أو جميع الجهات التي تقوم بطرح أراضي الدولة، ويكون المطور ملزمًا بجدول زمني لتسليم أعمال البناء على قطعة الأرض، لأن المطور لا يقوم بالرجوع إلى العميل بشأن فروق الأسعار، وبالتالي طالما لا يحقق فروق أسعار هو في حاجة إلى وقت أكبر لتوفير وتدبير السيولة.

وعن رؤية الشركة لأسواق التمويل بمختلف أدواتها، طالب بقيام الدولة بتطوير الأدوات المالية وتوجيهها للتطوير العقاري وتسهيلها، وفتح المجال أمام فئات أخرى من محدودي الدخل، فمع ارتفاع التكلفة لا بد من زيادة أعداد المستفيدين حتى تستفيد جميع فئات المجتمع من التمويل العقاري.

ولفت إلى أن المنتج العقاري ليس فقط وحدات سكنية، واليوم أسواق الخليج وشمال إفريقيا، أصبح معظمها يعيش حالة تشبع من الاستثمار العقاري، والتضخم في أسعار العقارات، الأمر الذي يجعل المستثمر لا يحقق عوائد من الاستثمار العقاري هناك، وبالتالي تكون أمامه فرصة لتحقيق مستهدف بيع وربح أفضل في مصر، خاصة مع ارتفاع سعر العقار بنسبة 30% في أقل من 3 أشهر.

وأوضح أن السوق بالفعل جاذبة للاستثمار، خاصة من قطاع المستثمرين الخليجيين، بسبب عدم وجود سوق تستوعبهم في دول الخليج، إضافة إلى أن معدلات الربحية مرتفعة في مناطق التنمية الجديدة مثل العلمين الجديدة، والعاصمة الإدارية، ومدينة الجلالة، وبالتالي يكون الإقبال أكبر على الأراضي التي تحقق معدلات ربحية مرتفعة.

وشدد على أن دول الخليج تأثرت إيجابيًّا بالأزمة الأخيرة بفضل ارتفاع أسعار النفط ووجود سيولة دولارية لديهم، ولذلك يمكن التحرك نحو تصدير العقار لهذه الدول، ويتم طرح منتجات مالية استثمارية عقارية لجذب الاستثمارات، ومع معدلات الربحية الجيدة بالعقار المصري ستكون عامل جذب كبير، خاصة وأن الربحية هي المحدد الرئيسي لأي مستثمر خليجي.

وأكد أن العقار أداة استثمارية آمنة خاصة مع إمكانية سداد القيمة بالتقسيط، وبالتالي من الممكن أن يوفر نقدًا أجنبيًّا جيدًا، كما أن قطاع التشييد والبناء من القطاعات القادرة على تحقيق معدلات نمو مرتفعة وتوفير نقد أجنبي.