نظرة على القطاع العقاري.. معتز شلبي: دخول غير المحترفين أضر بالقطاع العقاري
أولويات مواجهة التحديات: الإسراع في الإنشاءات.. وتوفير طرق بناء حديثة.. وتعظيم دور التسويق
إسلام سالم _ قال معتز شلبي، رئيس القطاع التجاري بشركة منصات للتطوير العقاري ، إن أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري في مصر خلال الفترة الحالية تتمثل في الظروف العالمية التي لها تأثير مباشر على الاقتصاد العالمي بشكل عام، ما نتج عنه زيادات نسب الفائدة إلى 18% بشهادات البنوك، ودفع ذلك قطاعًا كبيرًا لسحب استثماراته وطرحها بالبنوك.
أضاف شلبي، في تصريحات خاصة لجريدة حابي، أن هناك جزءًا آخر من التحديات، وهو حالة من عدم الاستقرار في السوق العقارية، حيث شهدت السنوات الثلاث الماضية دخول بعض الأشخاص غير المحترفين في القطاع العقاري وباعوا الوحدات بأسعار أقل من التكلفة، موضحًا أنه لطالما تم التحذير من عدم وضع دراسة بشكل صحيح، فأصبح لهؤلاء غير المحترفين مشاكل في البيع والبناء والالتزام بسداد أقساط الأراضي.
التوسع في جذب النقد الأجنبي يحتاج إلى توفير ضمانات حكومية للمستثمر الأجنبي أبرزها تحديد آلية لدفع الضرائب وسداد الالتزامات بنفس عملته
وأكد رئيس القطاع التجاري بشركة منصات للتطوير العقاري، أن خطط الشركة في التعامل مع التحديات تتمثل في 3 أمور، الأول هو ضرورة بناء الثقة مع العملاء والسوق العقارية، فمن يستطيع تحقيق هذا الأمر سينجح، ولذلك فإن الشركة تسعى للإسراع في استلام التراخيص اللازمة لبدء أعمال البناء بمشروع بوديا في العاصمة الإدارية الجديدة، وهو ما سيمثل فارقًا مع العملاء، وهي نصيحة أوجهها إلى جميع العاملين في القطاع العقاري، فالمرحلة الحالية مرحلة البناء ومن سيستطيع البناء والالتزام بعقوده ووعوده سيستطيع الاستمرار في العمل خلال الوقت الراهن.
وكانت شركة منصات قد أطلقت مشروعها الثاني إيكليبس، فبراير الماضي، في القاهرة الجديدة، والذي يقع على مساحة 4360 مترًا مربعًا على شارع التسعين الشمالي، بإجمالي استثمارات تصل إلى 600 مليون جنيه.
وأوضح أن الشركة استطاعت شراء 5 آلاف طن حديد بتكلفة تقترب من 23 مليون جنيه قبل زيادة أسعار مواد البناء، بجانب اتجاه الشركة إلى تنفيذ نظام الهندسة القيمية والتي تعمل على توفير نفقات البناء، وهو أسلوب حديث في هندسة البناء.
تنفيذ نظام الهندسة القيمية في المشروعات لتوفير نفقات البناء
وأشار إلى أن الشركة تستهدف فتح فروع أو التعاون مع وكلاء في الخارج بأمريكا وأوروبا ودول الخليج والمشاركة في المعارض الخارجية الناجحة، فالفترة المقبلة ستشهد مشاركة الشركة في معرض في كندا وآخر في الولايات المتحدة، ومعرضين آخرين في دولتي السعودية وقطر، كما تم التعاقد مع شركة جيت زون لتصدير العقار، حيث استطاعت هذه الشركة عمل عقد رسمي لتصدير العقار المصري، كما تمتلك فروعًا في إنجلترا وفرنسا والسودان والسعودية والإمارات وقطر والكويت.
وشدد على أن أبرز حلول وخطط الشركة في التعامل مع التحديات الحالية، هي الإسراع في البناء والبحث عن طرق بناء حديثة وتعظيم دور التسويق بشكل كبير، سواء للعملاء المصريين ومنهم المقيمين بالخارج أو الأجانب.
وفيما يخص وجود أي مطالبات للحكومة تعمل على تنمية وتسهيل أعمال القطاع العقاري، نوه إلى أن الأمور تسير بشكل جيد فيما يخص التراخيص وسداد أقساط الأراضي وليست هناك أي مشاكل في أي شيء، مرجعًا الأمر إلى الدراسة الجيدة التي وضعتها الشركة لتتجنب تأثيرات التضخم خلال الفترة الماضية، حيث تم وضع معامل مخاطرة صحيح فأصبحت التحديات في نسبة محدودة بعض الشيء مقارنة بالشركات الأخرى.
30 % من مبيعات الشركة لمصريين مقيمين بالخارج و2% لأجانب
وكشف رئيس القطاع التجاري لشركة منصات، عن أن 30% من مبيعات الشركة لمصريين مقيمين بالخارج، بجانب 1 أو 2% من المبيعات تذهب لصالح غير مصريين يرغبون في شراء وحدات بمصر، مشددًا على أن تلك النسبة تحتاج إلى الزيادة خلال الفترة المقبلة من خلال توفير ضمانات حكومية للمستثمر الأجنبي وتحدد آلية دفع الضرائب وتسديد الالتزامات بنفس عملته، وبالتالي هذا يحتاج إلى دعم من جهات مثل وزارة الإسكان والقطاع المصرفي في مصر ووزارة المالية ورئاسة الوزراء.
وأكد أن ضمان الحكومة للمستثمر الأجنبي بإمكانية الحصول على أمواله والتخارج في أي وقت، من أبجديات تصدير العقار، على أن تكون الضرائب مناسبة، لافتًا إلى أن جميع عقود تصدير العقار في العالم تكون الحكومة أو من يمثلها من منظمات ومؤسسات تابعة للدولة طرفًا في العقد وتوفر ضمانات معتمدة من الدولة وبمراقبتها لهذا المشروع الذي يرغب الشخص الأجنبي في الشراء فيه.
مطلوب من الحكومة مراقبة شركات العقارات ومراجعة عمليات الصرف ودخول وخروج الأموال
وطالب الحكومة بمراقبة شركات العقارات ومراجعة عمليات الصرف والأموال الواردة والصادرة، ولا تسمح بأن تقوم أي شركة متعثرة في مشروع ما وتحصل على تمويلات وأرض جديدة لتنفيذ مشروع جديد في محاولة لإنقاذ ما يمكن إنقاذه لتفشل الشركة في المشروعين، ويصبح المتضرر من هذا الأمر العميل والقطاع العقاري بأكمله، ولذلك يمكن توفير شهادة معتمدة من الحكومة للشركات بحيث يتم وضع تصنيفات مختلفة ويتم وضع الشركات بتلك التصنيفات، ما يعمل على تنقية السوق العقارية ويطمئن العميل.
وأوضح أن رأس مال بعض الشركات لم يعد المتحكم في حجم مشروعاتها، فالشركة التي تمتلك رأسمال بقيمة 10 ملايين جنيه على سبيل المثال، تطلق مشروعات بقيمة مساوية لشركات أخرى رأسمالها يصل إلى مليار جنيه، فالجميع يمكنه عمل إعلانات وحجز قطعة أرض، ولكن العبرة في النهاية من سيستطيع التنفيذ من خلال توافر ملاءة مالية وخبرة لديه.
وأكد أن القطاع يحتاج إلى وضع آليات عمل من جانب جهة حكومية لتحدد من يستطيع تنفيذ المشروعات وبأي قيمة، فعلى سبيل المثال المستثمر الذي يمتلك خبرة 5 سنوات ورأسماله 50 مليون جنيه يتم تحديد مشروع بحجم معين لتنفيذه ولا يتخطاه، على أن يكبر حجم المشروع مع امتلاك خبرة ورأسمال أكبر، ما يضمن للعملاء الحفاظ على استثماراتهم ويطمئنهم.
بعض الشركات رفعت عمولة الوساطة إلى 15% رغم اتفاق المطورين على ضرورة تخفيضها
وعن وجود تحركات من جانب المطورين مع أي جهة حكومية بشأن الرقابة على السوق العقارية، أكد أن هناك اجتهادات من غرفة تطوير العقار واتحاد مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة، بجانب اجتهادات من خلال العاملين في القطاع عبر الجمعية المصرية للتسويق العقاري، ومؤخرًا تم تأسيس جروب للتواصل بين عدد من العاملين في القطاع لبحث الرؤى المختلفة للوصول إلى أمور محددة تضمن للشركات والعملاء سير الأمور بالشكل الأنسب.
وأشار إلى أن الأمر يحتاج إلى شيء من الرسمية، فمن بين اشتراطات تأسيس نقابة يجب أن يكون هناك مكتب في كل محافظة، وبداخل كل محافظة ألف عضو وهي إجراءات صعبة بعض الشيء، فالسوق تحتاج إلى جهة رسمية معترف بها من الحكومة يسهل تأسيسها وتتحدث باسم العاملين بالسوق.
وعن إمكانية اللجوء إلى وزارة الإسكان لعرض مطالب السوق العقارية، أوضح أن عملية تجميع المطالب في حد ذاتها أمر يصعب تحقيقه، فالبعض يحاول أن يستفيد مما يحدث في السوق العقارية، ولذلك تتم المطالبة بوضع ضوابط، خاصة أن هناك شركات رفعت عمولة شركات الوساطة إلى 15% في حين أن هناك اتفاقًا عامًّا بين شركات المطورين بتخفيض عمولة الوساطة.
ولفت إلى أن الفترة الماضية شهدت اجتماعًا بين اتحاد مطوري القاهرة الجديدة ومطوري العاصمة الإدارية الجديدة، واتفقا على تخفيض العمولات لأن زيادتها إلى 15% تعد أزمة كبيرة وآثارها السلبية ستظهر لاحقًا، حيث تم الاتفاق على أن تكون العمولات 5% فقط، مشددًا على أن بعض الشركات تحاول جذب شركات الوساطة من خلال رفع نسبة العمولة، وبالتالي من الصعب اتفاق جميع الآراء على مطلب واحد.
وتابع أن الأمر يحتاج إلى جهة معترف بها من الحكومة وسهل تأسيسها تمتلك ذوي الخبرة في الاقتصاد والقطاع العقاري ومن لديهم الخبرة في الشؤون الحكومية من أجل خروج توصيات تسري على الجميع، إنما اتحاد الجميع على أمر واحد صعب التنفيذ.
