نظرة على القطاع العقاري.. أيمن عبد الحميد: 3 تحديات مباشرة تواجه شركات التمويل العقاري
تعديل القانون 55 أحدث تطورا كبيرا
إسلام سالم _ قال أيمن عبد الحميد ، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري الأولى، إن التحديات المباشرة التي تواجه شركات التمويل العقاري خلال الفترة الحالية تتمثل في 3 أمور، أمران يتعلقان بالتمويل كأموال والأمر الثالت يتعلق بالإجراءات القانونية.
أضاف عبد الحميد، في تصريحات خاصة لجريدة حابي، أن هناك تطورًا كبيرًا حدث بتعديل قانون التمويل العقاري رقم 55، والذي منح الأحقية لقطاع التمويل العقاري سواء للشركات أو البنوك بتملك الوحدة وإعادة بيعها أو أن من يتملك الوحدة يقوم بتأجيرها ثم بيعها.
وأكد أن تلك التعديلات حفظت بعض الشيء ضمانة الممول في العقار، فقبل ذلك كان يجب أن تكون الوحدات مسجلة ويتم عمل قيد عقاري، في حين كانت نسبة التسجيل محدودة للغاية، وكانت تمثل عائقًا كبيرًا بالنسبة لشركات التمويل العقاري، موضحًا أن القانون واللائحة منحا الجهات الممولة الحق في الحصول على ما يكفيها من ضمانات حال عدم تسجيل الوحدة.
فترة تنفيذ الاستحواذ على الوحدة بعد فسخ التعاقد.. أحد العقبات
وأوضح العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري الأولى، أن التحديات المالية من أكبر المعوقات خلال الفترة الحالية، فالتحدي الأولى يتمثل في أسعار العائد المرتفعة وتزداد، ما يضع عبئًا كبيرًا على العميل المقترض من شركات التمويل، وإن كان جزء من المشكلة تم حله من خلال المبادرات ولكن لفئات معينة من العملاء.
وأشار إلى أن التحدي الثاني هو المدة، فأغلب البنوك لا تستطيع منح الشركة تمويلات لمدة أطول من 7 سنوات والحد الأقصى 10 سنوات، ومن أجل تمويل عميل خارج المبادرة الحكومية لمدة 15 و20 عاما، ليس هناك وسيلة لتغطية التمويل إلا إذا تم التمويل من رأسمال الشركة، ولكن رأس المال يكفي كم عميلًا؟
وشدد على أن البنك يقوم بالتمويل مقابل وجود شهادات أو ودائع بنفس مدة التمويل المطلوبة، فحال رغبة شركة تمويل عقاري في الحصول على تمويل بنكي لمدة 20 عامًا، يجب أن يكون لدى البنك في المقابل شيء يتم إيداع أموال فيه لمدة 20 عامًا، مطالبا بتوفير سندات أو صكوك حكومية لمدة 20 عامًا تغطي التمويلات البنكية.
دراسة إمكانية عمل وثيقة مجمعة لمخاطر عدم السداد
وفيما يخص التحدي القانوني، نوه إلى أنه حال حصول عميل على وحدة من شركة تمويل عقاري بالقانون القديم، فإن كانت غير مسجلة تستغرق عملية إثبات حق الشركة في الوحدة من عامين إلى ثلاثة أعوام، ثم بعد الحصول على قرار بفسخ التعاقد مع العميل يضطر للجوء مجددًا للقضاء للحصول على قرار استحواذ على الوحدة من قاطنها سواء العميل نفسه أو من أحد أقاربه حال منح العميل الوحدة لشخص آخر من عائلته.
ولفت إلى أن شركات التمويل العقاري أصبحت في مخاطرة، خاصة أنها تقوم بتمويل العميل بضمان الوحدة، فكيف يكون الحال عند عدم ضمانة الوحدة، ما يشكل مخاطرة كبيرة لشركات التمويل العقاري، فحتى مع وجود تعديلات القانون الجديدة «بالإيجارة والمرابحة» يتم استغراق ما بين عامين وثلاثة أعوام للاستحواذ على الوحدة، فحتى وإن قلت مدة فسخ العقد تظل عملية الحصول على قرار الاستحواذ تستغرق فترة طويلة.
وقال إن جميع شركات التمويل العقاري، تعمل خارج المبادرات بنسب تمويل من 70 إلى 80% بحد أقصى ويسيطر القلق أيضًا على شركة التمويل خوفًا من اللجوء للاستحواذ وانتظار 3 سنوات، لتكون المشكلة الأساسية أن طول مدة الاستحواذ تجعل المديونية والمصروفات أكبر من سعر الوحدة بالأساس.
وأضاف أن الشركات تناقش كل تلك الأمور مع الهيئة العامة للرقابة المالية ، خاصة أنها المنظم لعمل التمويل العقاري، وتم التطرق لإمكانية عمل وثيقة تأمين مخاطر عدم سداد مجمعة للشركات بأكملها ويتم دراسة هذا الأمر خلال الفترة الحالية والمحاولة للوصول إلى صيغة تفاهم بين شركات التمويل العقاري والمطورين لإيجاد سبل تنسيق وتعاون أكبر من المتوفرة خلال الفترة الحالية.
