نظرة على القطاع العقاري.. عادل كمال: صعوبة التكهن بتأثيرات الموجة التضخمية العالمية على الأسواق

إسلام سالم _ أكد المهندس عادل كمال، رئيس القطاع التجاري بشركة صروح، صعوبة التكهن حاليًا بتفاصيل التأثيرات المحتملة على مختلف الأسواق للموجة التضخمية الهائلة التي ستنعكس قطعًا على الاقتصاد العالمي ، نظرًا لأن امتداد هذه الموجة التضخمية يظل رهينة تطور الأحداث بين أطراف النزاع وحلفائهم.

إقرأ أيضا.. نظرة على القطاع العقاري.. أيمن عبد الحميد: 3 تحديات مباشرة تواجه شركات التمويل العقاري

ورأى أنه مع ذلك فإن اقتصادات الدول الناشئة تأثرت فعليًّا جرّاء هذه الاضطرابات ولكن بنسب متفاوتة، كما أن الكثير من الارتفاعات السعرية بدأت فعليًّا التسلل إلى السوق المصرية.

الحكومة لم تتوقف منذ 5 سنوات عن إطلاق المبادرات الداعمة للتعافي ومطلوب المزيد من المحفزات الآن

أضاف عادل كمال، في تصريحات خاصة لجريدة حابي، أن هذه الموجة التضخمية بدأت منذ عامين مع جائحة كورونا والتحديات الخاصة بالإنتاج مقارنة بحجم الطلب، وازداد الأمر سوءًا بعد الحرب الروسية الأوكرانية، وخاصة بعد الاتجاه العالمي الأخير لرفع الفائدة، والذي بدأه الفيدرالي الأمريكي ، لاستقطاب العديد من الاستثمارات لسد تلك الفجوة التضخمية.

وأكد رئيس القطاع التجاري بشركة صروح، أن التأثر المحلي بالأزمة العالمية الحالية يختلف تمامًا عن التحديات التي أعقبت تحرير سعر الصرف، لأن قرار سعر الصرف كان مدروسًا ومعلومة عواقبه ومداها، وقد حددت الحكومة له حزمة مسبقة من المحفزات، بينما نحن الآن أمام أزمات مستوردة مفاجئة ولا نعرف مداها ولا مدتها، لذلك نحن أمام جملة من التحديات المركبة والمتلاحقة.

التطوير العقاري سيشهد تغيرًا جذريًّا في الخطة الاستثمارية

وأوضح أن التحديات الجديدة جاءت في وقت لا يمكن الجزم فيه بأن القطاع العقاري قد تعافى تمامًا من تحديات كورونا وتحديات تحرير سعر الصرف، ويعلم الجميع أن الحكومة لم تتوقف منذ 5 سنوات عن إطلاق المبادرات الداعمة للتعافي، والآن فإنها مطالبة بإطلاق المزيد من المبادرات والمحفزات.

وعن خطط الشركة خلال الأشهر المقبلة للتغلب على تحديات القطاع، أشار إلى أن التطوير العقاري سيشهد عمّا قريب تغيرًا جذريًّا في الخطة الاستثمارية، خاصة أن الشركات لا تستطيع الاستغناء عن مزايا تدفقات مقدمات الحجز، وفي الوقت نفسه لا يستطيع العميل تحمل كامل سعر الوحدة دفعة واحدة، بل يريد حجزها قبل تنفيذها ليكون قد سدد نسبة كبيرة من ثمنها عند الاستلام، ولكن من يتحمل مخاطر تقلبات تكاليف التنفيذ.

وشدد على أنه بالتالي يجب توفير التمويلات اللازمة من الجهات البنكية، وهو ما يتم حاليًا، ولضمان قدرة المطور العقاري على سداد التمويلات البنكية، يجب على القطاع المصرفي أن يعمل أيضًا على تطوير آليات التمويل العقاري للعملاء، لتشمل جميع فئات الوحدات بما فيها الجاري تنفيذها، وهو ما تمت المطالبة به في أعقاب تعويم 2016 إلا أن مخاطر ارتفاع الأسعار في الأزمة الراهنة تفوق ما كانت عليه في أعقاب تحرير سعر الصرف.

السيولة كلمة السر في نجاح تنفيذ المشروعات والحاكمة للموقف

ونوه كمال إلى أن السيولة هي كلمة سر المشروعات، وهي الحاكمة للموقف، سواء على الشركات الملتزمة أو الشركات التي تعاني من تعثر في تنفيذ المشروعات، والتي قامت بدراسات جدوى غير متحوطة لأبعاد المخاطر المتوقعة أو الطارئة على السوق العقارية، سواء تغير سعر الصرف أو الموجة التضخمية التي تجتاح العالم، وأيضًا العروض التي شهدتها السوق خلال الآونة الأخيرة والتي لا تتناسب مع التكلفة.

ولفت إلى أن الدولة لديها علم بأن هناك مجموعة كبيرة من الشركات العاملة بالسوق المصرية وخاصة العاصمة الإدارية، تعاني من بعض المشكلات أبرزها السيولة، وهو ما ساهم في وجود ثغرة كبيرة في عدم التحوط لذلك، ونتج عنها مشكلات كبيرة لتلك الشركات، مما يؤكد أن السوق على مشارف عمليات اندماج واستحواذ كبيرة بين الشركات، وهذا ما يؤكد أن الدولة حريصة على نجاح مشروع العاصمة بالتوازي مع حرصها على مصلحة العملاء من خلال تنفيذ المشروعات.

وأكد أن القطاع العقاري أحد ركائز التنمية الاقتصادية، فعلى الجميع المبادرة بمساعدة الشركات العقارية في مواجهة المخاطر المحتملة ولا يتم تركها لتلقى مصيرها منفردة، حيث ارتفاع تكاليف التنفيذ التي لا أحد يعرف حدودها حتى الآن، وبالتالي لا بد من دراسات استباقية سريعة لمواجهة أي خلل محتمل قد يؤثر على تباطؤ التنفيذ من جانب الشركات أو تأخر السداد من جانب العملاء.

ومع ارتفاع نسب المخاطرة وفي ظل صعوبة تأمين هذه المخاطر ومع الارتفاعات المتوقعة لأسعار الفائدة وأسعار مواد البناء، قد ترتفع أسعار الوحدات العقارية إلى مستويات لن يتقبلها العملاء الذين سيتعرضون أيضًا لإشكالية انخفاض الدخل الحقيقي، الأمر الذي يؤكد أنه لا مفر من ابتكار برامج وآليات وسياسات بيعية وتمويلية مختلفة تمامًا عمّا هو متعارف عليه الآن.

العوائد الرأسمالية للوحدات التجارية والإدارية تتراوح بين 8 إلى 9% سنويًّا مقابل 2.5 إلى 5% للسكني

وقال إن التمويلات البنكية لن تكون متاحة للجميع ولذلك على الشركات التي يصعب عليها الحصول على تمويلات بنكية، اللجوء إلى تسويق منتجاتها العقارية بالطرق التقليدية، مع التحوط جيدًا عند تسعير المنتج العقاري بما يتناسب مع التكاليف التنفيذية للمشروعات، نظرًا لتغيير أسعار مواد البناء يومًا بعد الآخر، بما يمثل تحديًا كبيرًا في عمليات التسعير على المخطط.

وطالب العملاء بالإقبال على شراء المنتجات التجارية والإدارية، لأن العوائد الرأسمالية منها تتراوح بين 8 إلى 9% سنويًّا بخلاف العائد الإيجاري، بينما السكني 2.5 إلى 5% كعائد سنوي، ناصحًا الشركات التي تقوم بتنفيذ مشروعات تجارية بأن تدخر جزءًا من الوحدات لتوفير عائد استثماري مستمر، بجانب إجراء دراسات جدوى للمشروعات تتميز بتحوطات جيدة.

وعن رؤيتة لأسواق التمويل، أوضح أن شركات العاصمة الإدارية أغلبها يعاني من نقص التمويلات، وهو ما يشير لضرورة وجود خطوط تمويلية جديدة وبدائل مستحدثة من قبل الجهات البنكية والتمويلية، مع تسهيل إجراءات الحصول على القروض، ومع وجود شكل واضح لأسلوب الاندماج المتوقع حدوثه بين الشركات العقارية التي تنفذ مشروعات بالعاصمة، وكذلك أيضًا آليات الاستحواذات حسب النسب.

أضاف أنه من المؤكد أن تكون تلك الاستحواذات من صناديق خارجية وشركات خارجية كبرى أو شركات محلية كبيرة تعمل خارج العاصمة الإدارية للاستفادة من سعر الأرض أو التدفقات المالية الخاصة بالعملاء، ما يضمن تحقيق أرباح جيدة تتماشى مع رؤية تلك الشركات الراغبة في الاستحواذ أو الصناديق، لذلك فإن مؤشر السوق يتجه لعمليات الاستحواذ كونها أفضل الآليات للشركات الراغبة في دعم السيولة.

وتابع أن من بين أهم المزايا لدخول شريحة جديدة من المطورين لسوق العاصمة الإدارية خاصة كبار المطورين هو تحديد حد أقصى للأسعار، وكذلك للمنتج العقاري المقدم، وبالتالي تجذب هذه الشركات عملاء كثيرين بمختلف الشرائح ومن مختلف الجنسيات، خاصة أن غالبية عملاء المرحلة الأولى، من السوق المحلية والعاملين بالخارج، وكذلك بعض العرب من السعودية واليمن والسودان.

وعن أبرز الملفات التي تعكف الشركة على دراستها خلال الفترة الحالية، كشف عن أن الدراسات الخاصة بالمشروعات تتضمن تحوطات نقدية تجاه الأسعار وفقًا للتعاقدات وأسعار التكلفة، ولذلك قامت الشركة بتقييم التأثير الناتج عن الأحداث الأخيرة، وبالنسبة للزيادات الجديدة فى مواد البناء فقد بلغت نحو أكثر من 100% في الحديد في أقل من عامين لأسباب عالمية وأخرى محلية، حيث ارتفع من 10 آلاف جنيه إلى 22 ألف جنيه، وتمثل مواد البناء 40% من تكاليف مشروعات العاصمة الإدارية.

وأشار إلى أن تعاقدات الشركة مع شركات المقاولات تحمل الشركة فارق سعر الحديد والأسمنت دون وجود أعباء على المقاولين، أما بالنسبة للعقود الجديدة الخاصة بالأعمال الإنشائية فتتم وفق الأسعار الجديدة لمواد البناء، وفي ضوء ذلك يتم العمل على تحديد الاستراتيجية النهائية للتسعير بما يتناسب مع التكلفة والزيادات الجديدة، حيث تضع الشركة زيادات سعرية بشكل تدريجي بما يراعي رغبات العملاء.

وعن مستهدفات الشركة خلال النصف الثاني من العام الجاري، شدد على أنه يتم الحرص في الوقت الراهن على تسريع وتيرة تنفيذ الأعمال الإنشائية المتعلقة بمباني المرحلة الأولى لبدء تسليمها للعملاء بنهاية العام الجاري وفقًا للبرنامج الزمني المحدد، إضافة إلى مشروع Citadel بحي المال والأعمال الذي يسير بشكل جيد، متوقعًا الانتهاء من أعمال الخرسانة والمباني قبل نهاية 2022.

ولفت إلى أن النسبة البنائية بالمشروع تصل لنحو 19% من إجمالي المساحة وأن المسطحات الخضراء تصل لنحو 81%، كما أن هناك رؤية بين الوحدات تصل إلى 140 مترًا، وتستعد الشركة للانتهاء من تشطيب أول نموذج لها بالمشروع ليكون جاهزًا لاستقبال العملاء خلال الربع الثالث من العام الجاري.