وليد عباس: تطوير 65 مشروعا داخل 8 مدن جديدة بمساحة 13 ألف فدان بالشراكة مع المطورين
اعتماد مشروع جديد على مساحة 62 فدانا بالشيخ زايد بالشراكة مع بيراميدز
إسلام سالم _ كشف الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان والمشرف على قطاع التخطيط والمشروعات بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، عن اعتزام الهيئة إصدار قرار بوضع متوسط لسعر فائدة أقساط الأراضي المستحقة على المطورين لمدة 3 أشهر ماضية وقت سداد القسط، بدلًا من احتساب سعر الفائدة بشكل يومي.
أشار عباس، خلال حوار صحفي مع جريدة حابي، إلى تلقي 70 طلب شراء لقطع أراضٍ بمساحات تصل إلى نحو 930 فدانًا منذ بداية 2023 وحتى الآن، تم تخصيص نحو 30% منها لصالح المستثمرين بالفعل حتى الآن.
وأكد معاون وزير الإسكان والمشرف على قطاع التخطيط والمشروعات بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أن الهيئة طرحت 56 قطعة أرض خلال شهر فبراير الماضي لتستقبل نحو 195 طلبًا لاقتناصها، منهم 16 طلب شراء بعملة الدولار، موضحًا أن دول السعودية والإمارات والكويت وسوريا واليمن الأكثر استثمارًا بالتعاون مع الهيئة على الترتيب.
وإلى نص الحوار
حابي: ما هي خطط هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في جذب النقد الأجنبي؟
د. وليد عباس: استراتيجية الهيئة في هذا الإطار تكمن في محورين أساسيين، أولهما مشروع بيت الوطن للمواطنين للعاملين بالخارج، حيث توفر الهيئة فرصًا استثمارية جيدة لهم داخل مصر، وشهدت المرحلة الثامنة الحالية إقبالًا جيدًا على طروحات المرحلة، كما تلقت الهيئة طلبات بتنفيذ طروحات تكميلية لنفس المرحلة للمرة الثانية من جانب المصريين العاملين بالخارج، وهي الطروحات الخاصة بالأراضي الصغيرة.
استراتيجية من محورين رئيسيين لجذب النقد الأجنبي إلى بيت الوطن وأولوية السداد بالدولار
ومنحت الهيئة الأولوية للسداد بالدولار للمستثمرين الأجانب من خلال التخصيص الفوري، حيث أعفت الهيئة المستثمر من التعامل على الموقع الإلكتروني، وأتاحت إمكانية تواصل المستثمر مع الهيئة مباشرة للحصول على قطع الأرض دون الدخول في إجراءات التخصيص المتبعة، على أن يتم تحويل الأموال بالدولار من الخارج، كما أتاحت الهيئة نفس الأمر للمصريين العاملين بالخارج.
حابي: كم بلغ عدد الطلبات ومساحات الأراضي المطلوبة؟ وما نسبة المخصص منها حتى الآن والقيمة المالية لها؟
د. وليد عباس: تلقت الهيئة نحو 70 طلب شراء قطع أراضٍ بمساحات كبيرة تصل إلى نحو 930 فدانًا منذ بداية 2023 وحتى الآن، وافقت الهيئة على تخصيص نحو 30% من إجمالي الطلبات لصالح المستثمرين حتى الآن، كما تستمر عمليات تلقي الطلبات من جانب المستثمرين الأجانب لمدة 6 أشهر لإتاحة فرصة التقديم لأكبر فترة ممكنة، إلا أن القيمة المالية لا يمكن ذكرها حاليًا.
نسبة الدخل الدولاري تصل لنحو 40% من إجمالي دخل الهيئة عبر الإسناد المباشر للمستثمرين العرب والأجانب
حابي: كم تبلغ حصة الدولار من إجمالي دخل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة؟
د. وليد عباس: بلغت نسبة الدخل بالدولار نحو 40% من إجمالي دخل الهيئة خلال الفترة الحالية، عبر الإسناد المباشر لقطع الأراضي لصالح المستثمرين العرب والأجانب.
حابي: ماذا عن خطط الطروحات الجديدة في الفترة المقبلة؟ وهل هناك أفكار أخرى لجذب النقد الأجنبي؟
د. وليد عباس: الهيئة تصدر طروحات جديدة بشكل شهري بداية من اليوم الأول من كل شهر وحتى منتصف الشهر نفسه ويضم فرصًا مميزة، كما تتم دراسة احتياجات السوق من خلال طلبات العملاء والمستثمرين، ليتم طرح الأراضي التي تتوافق مع متطلباتهم، ما يجذب أعدادًا كبيرة من المستثمرين.
تلقينا 70 طلب شراء لقطع أراضٍ بمساحات تصل إلى نحو 930 فدانًا منذ بداية 2023
فعلي سبيل المثال خلال شهر فبراير الماضي، طرحت الهيئة نحو 56 قطعة أرض لتتلقى 195 طلبًا لاقتناص تلك القطع، بينها 16 طلبًا بالدولار، وفي شهر يناير الماضي أيضًا طرحت الهيئة 72 قطعة أرض لتستقبل 265 طلبًا، وفي شهر ديسمبر من عام 2022 تم طرح 77 قطعة لتتلقى الهيئة نحو 343 طلبًا، وتبلغ نسبة طلبات الشراء بالدولار من إجمالي الطلبات شهريًّا ما بين 20 إلى 40% بحسب كل شهر.
حابي: هل من الممكن إطلاعنا على أبرز الشركات المتقدمة بطلبات شراء خلال الطروحات الأخيرة؟
د. وليد عباس: الهيئة تعمل على جميع المستويات، وتطرح الأراضي بمساحات مختلفة، وبالتالي تتعامل الهيئة مع جميع شركات التطوير العقاري بمختلف أحجامها وثقلها، فالهيئة تطرح أراضي بداية من المساحات التجارية الصغيرة بمساحة ألف متر وحتى 5 آلاف فدان مثل شركة طلعت مصطفى، إلا أنه ليس هناك مطور في السوق المحلية لا يتعامل مع هيئة المجتمعات العمرانية.
دراسة احتياجات السوق من خلال طلبات المستثمرين لطرح أراض تتوافق مع خططهم
حابي: هل تضع الهيئة معايير محددة للموافقة على طلبات الشركات المتقدمة أم أن الأمر متروك للقيمة المالية فقط؟
د. وليد عباس: بالطبع هناك معايير وشروط للموافقة على الطلبات، فالأمر بالنسبة للهيئة يتعلق بالتنمية وليس التجارة، كما أن الأمر يعتمد على مساحة وقيمة الأرض، وعند الحديث عن المساحات الكبيرة للأراضي فيجب أن يكون لدى المطور سابقة أعمال بمساحات مماثلة أو على الأقل 50% من المساحة المطلوبة، وبالتالي لا يمكن منح مطور مبتدئ قطعة أرض بمساحة 50 فدانًا، ولكن يمكن السماح له باقتناص قطع أرض صغيرة أو مول تجاري صغير وفقًا لسابقة الأعمال البسيطة في القطاع.
نسبة طلبات الشراء بالدولار تتراوح بين 20 إلى 40% حسب كل شهر
مساحات الأراضي التي تصل تكلفتها إلى مليار جنيه على سبيل المثال لا يتم منحها إلا لمطور يمتلك سابقة أعمال قوية، ويمتلك ملاءة مالية قوية، فالهيئة تعمل على تحصيل حق الدولة في تكلفة الأرض، ولكن هناك اهتمام كبير بتنفيذ عمليات تنمية على قطعة الأرض، وهو ما يتطلب توافر سابقة خبرة وملاءة مالية قوية يمكن من خلالها تنفيذ المشروعات المختلفة.
حابي: ماذا عن ترتيب أبرز الدول المتعاملة مع الهيئة من حيث حجم الاستثمارات بشكل عام؟ وفي الطرح الأخير للهيئة تحديدًا؟
د. وليد عباس: المملكة العربية السعودية من أكبر الدول التي تستثمر فيما يخص طروحات الهيئة، ويليها دولة الإمارات ثم الكويت، كما ظهرت في الفترة الماضية استثمارات من جانب دول سوريا واليمن، وبالنسبة لطلبات الطرح الأخير للهيئة فتحتل دولتا السعودية والإمارات مقدمة الدول الأكثر حضورًا، كما أن تواجد المستثمرين السوريين واليمنيين يكون في مشروعات صناعية أو مشروعات تجارية صغيرة.
سابقة الأعمال والملاءة المالية القوية أبرز شروط الموافقة على طلبات اقتناص الأراضي
حابي: ما هي أبرز المناطق التي تشهد معدلات إقبال كبيرة من جانب المستثمرين في الطروحات الأخيرة؟
د. وليد عباس: شرق وغرب القاهرة ثم مدن الصعيد مثل محافظات أسيوط الجديدة وسوهاج، حيث يشهدان ضغطًا في حجم الطلبات المقدمة لاقتناص الأراضي هناك، كما بدأت عمليات إقبال المستثمرين على أراضي محافظتي قنا والفيوم تظهر في الفترة الأخيرة.
حابي: ما هي مستجدات عمليات إعادة تخطيط منطقة الساحل الشمالي الغربي وأعداد طلبات التقنين؟
د. وليد عباس: نفذت الهيئة مخططًا جديدًا للمنطقة، حيث راجعت الهيئة ملف كل شركة مالكة في الساحل الشمالي الغربي، ليتم تحديد المراحل التنموية لضمان تنفيذ عمليات التنمية بشكل سهل ويسير، ووصل عدد طلبات التقنين لنحو 260 طلبًا ليتم الانتهاء من تقنين نحو 73 قطعة صدر منهم 33 قرارًا وزاريًّا حتى الآن بمساحة إجمالية تصل إلى نحو 6111 فدانًا، بخلاف مدن العلمين ورأس الحكمة، كما تقدم الهيئة تيسيرات عديدة للمطورين هناك خاصة بالمرافق والطرق.
السعودية والإمارات والكويت وسوريا واليمن الأكثر استثمارًا مع الهيئة على الترتيب
حابي: ما هي أبرز التيسيرات التي تعمل الهيئة على منحها للمطورين خلال الفترة المقبلة؟
د. وليد عباس: الهيئة أصدرت بالفعل قرارات خاصة بمنح المطورين العقاريين تيسيرات عديدة خلال الفترة الماضية، حيث منحت فرصة تقسيط 50% من الرسوم الإدارية لمدة عام مع سداد الـ50% الأخرى بشكل فوري، كما تم تخفيض الرسوم نفسها من 1% إلى 0.5%، بجانب تخفيض متحصلات وزارة المالية من 2% إلى 1% فقط، كما اعتبرت الهيئة المشروع الذي تصل نسبة تنفيذه إلى 85% منتهيًا، بعدما كانت نسبة اعتبار المشروع منتهيًا عند 95%، ما يمنح المطور فرصة استخدام الجزء الأخير من المشروع في إنشاء جزء خدمي أو بحسب رغبة المطور نفسه.
كما رفعت مدة تنفيذ المشروعات بنسبة 20%، وتتم جدولة جميع الأقساط المالية المستحقة على قطع الأراضي بحسب ظروف كل مطور، كما يتم التعامل مع المطورين المتعثرين بنظام الحصص النقدية والعينية لمساعدة المطور في استكمال المشروع الخاص به، كما تم وضع خصم بنسبة 50% على علاوات تطبيق الحجوم وعلاوات الارتفاع والنسب البنائية، وبمناطق الصعيد تم تخفيض مبالغ جدية الحجز بنسبة 50% بجانب خصم المرافق السيادية من تكلفة الأراضي الصناعية، ووضع حد أقصى لتسعير متر المرافق الفرعية للأراضي الصناعية.
تحصيل 35% نقدًا بحد أدنى من حصة الهيئة في مشروعات الشراكة
حابي: عدد كبير من المطورين العقاريين طالبوا باعتماد نسب فائدة على أقساط الأراضي بحسب سعر الفائدة وقت تنفيذ التعاقد وليس بسعر يوم السداد، هل يتم بحث هذا الأمر؟
د. وليد عباس: العقود التي تم إبرامها مع المطورين لا يمكن تغييرها، إلا أن الهيئة اتخذت قرارًا بالفعل بشأن هذا الأمر، ليتم احتساب النسبة وفقًا لمتوسط سعر الفائدة خلال 3 أشهر ماضية من تاريخ سداد القسط.
حابي: ما هو الموعد المتوقع لخروج هذا القرار للنور ويتم العمل به؟
د. وليد عباس: مجلس إدارة الهيئة اتخذ قرار تطبيق هذه الآلية الجديدة في احتساب النسبة بالفعل، على أن يتم تفعيل القرار خلال الأسبوع الجاري.
حضور للمستثمرين السوريين واليمنيين في مشروعات صناعية وتجارية صغيرة
حابي: كم بلغت أعداد مشروعات الشراكة مع المطورين العقاريين حتى الآن؟
د. وليد عباس: نفذت الهيئة عمليات تطوير لنحو 65 مشروعًا داخل 8 مدن جديدة بإجمالي مساحة 13 ألف فدان بالشراكة مع مطورين عقاريين منذ 2018 وحتى الآن، كان من أبرز تلك المشروعات مشروع بمساحة 21 مليون متر، يشمل مشروع نور 5 آلاف فدان، كما نفذت الهيئة عددًا من مشروعات الشراكة مؤخرًا.
حابي: هل يتم دراسة تنفيذ مشروعات شراكة مع مطورين عقاريين في الفترة المقبلة؟ وما أبرز المشروعات القائمة بالفعل؟
د. وليد عباس: الهيئة اعتمدت بالفعل مشروع على مساحة 62 فدانًا بمنطقة الشيخ زايد بالشراكة مع شركة بيراميدز للتطوير العقاري، بجانب مشروعات أخرى بمحافظة الإسكندرية ومنطقة صواري، وعن أبرز المشروعات القائمة حاليًا فهي شركات طلعت مصطفى وماونتن فيو وعربية وبالم هيلز وبيراميدز وكريد.
نظام الشراكة بشكل عام يحقق مردودًا طيبًا ومكاسب مالية جيدة للطرفين
حابي: ما هي نظم الشراكة المتبعة مع المطورين حاليًا؟
د. وليد عباس: نظام الشراكة بشكل عام يحقق مردودًا طيبًا ومكاسب مالية كبيرة للطرفين حال دراسة المشروع جيدًا، حيث يتم العمل بنظام تحصيل 35% من حصة الهيئة في المشروع بشكل نقدي و65% عينيًّا من خلال الحصول على وحدات داخل المشروع، حيث يتم تحصل نسبة 35% نقدًا بحد أدنى، خاصة في ظل احتياج الهيئة لزيادة مواردها المالية، وبالتالي يتم زيادة هذه النسبة بعدة مشروعات بحسب الاتفاق مع كل مطور.
حابي: هل هناك اتجاه لتعديل نظام الشراكة المتبع مع المطورين حاليًا؟
د. وليد عباس: الهيئة وضعت نظامًا لتنفيذ المشروعات بالشراكة، بعدما كان الأمر غير محدد بأطر معينة بعض الشيء، وذلك للحفاظ على استمرار الشراكة مع المطورين بجانب توفير موارد مالية للهيئة.
حابي: طالب عدد من المطورين العقاريين بتخفيض أسعار الأراضي، فهل هناك تفكير في هذا الأمر حاليًا؟
د. وليد عباس: الهيئة لم تتخذ قرارًا بزيادة أسعار الأراضي بشكل كبير، حيث تشهد زيادات بالشكل المعتاد دون تغيير، حتى في ظل ظروف السوق الحالية.
إتاحة إمكانية إعادة جدولة الأقساط لمدد عام أو عامين مع إضافة نسبة فوائد
حابي: هناك أنباء متداولة تشير لاحتمالية زيادة مدد تنفيذ المشروعات، بجانب إمكانية تأجيل سداد أقساط الأرضي للمطورين، هل هذا الأمر تحت الدراسة؟
د. وليد عباس: الهيئة تتيح بالفعل حاليًا إمكانية تأجيل الأقساط، سواء لمدة عام أو عامين بحسب رغبة كل مطور، على أن تضاف نسبة فوائد على مد آجال الأقساط، كما أن الهيئة تعتبر مدت مهلة تنفيذ المشروعات مرتين، واحدة عبر مد المهلة بنسبة 20% والأخرى عند تخفيض نسبة انتهاء المشروع عند 85% ما يتيح للمطور تنفيذ النسبة المتبقية بحسب ظروف كل مطور.
