أحمد عبد الله: صعوبة احتساب تكلفة الإنشاء بسبب تضخم أسعار مواد البناء

إسلام سالم _ قال المهندس أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للمراكز التجارية والإدارية، إن القطاع العقاري من أهم القطاعات الاقتصادية التي لها دور فعال في المساهمة بإجمالي الناتج المحلي يصل إلى 20%، إضافة إلى أنه يضم نحو 12% من القوى العاملة في مصر، ويعد الملاذ الآمن للاستثمار.

مطلوب إطلاق منظومة متكاملة للتصدير العقاري تتضمن تحديد المتطلبات وإزالة العقبات

أضاف عبد الله، في تصريحات لجريدة حابي، أن القطاع العقاري يعاني خلال الفترة الحالية من ارتفاع في تكلفة الإنشاء منذ فترة انتشار جائحة كورونا وتبعاتها، ثم الحرب الروسية الأوكرانية، علاوة على زيادة معدلات التضخم وارتفاع أسعار الفائدة الذي تتجه إليه معظم البنوك المركزية لكبح جماح التضخم، والذي يؤدي إلى رفع تكلفة التمويل للمشروعات العقارية، وهو ما وضع شركات القطاع في موقف صعب.

وأكد نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون، أن موقف الشركات الصعب يكمن في احتساب تكلفة الإنشاء بالمشروعات المختلفة بسبب زيادة الفجوة بين التدفقات المالية والالتزامات المالية، خاصة للمطورين الذين قاموا بالفعل ببيع نسبة كبيرة من مشروعاتهم قبل المتغيرات الاقتصادية التي شهدتها السوق بدءًا من الربع الثاني من العام الماضي.

مخاطر التضخم وانخفاض قيمة الجنيه تتطلب زيادة نسب تحوط الشركات لنحو 25%

وأوضح أن السوق المحلية شهدت تراجع سعر الجنيه مقابل الدولار، وبالتالي ارتفاع أسعار مواد البناء ووصول سعر الحديد لمستويات قياسية، طارحًا عدة مقترحات للخروج من الأزمة، وأهمها ربط الزيادة المقررة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للمدة الزمنية للمشروعات بنسبة 20% بتخفيض سعر الفائدة على الأراضي في فترة الزيادة بنسبة 50%، على أن تكون مدة الزيادة المقررة لمدد تنفيذ المشروعات بحد أدنى عام، مهما كانت مدة التنفيذ الأصلية للمشروع، بجانب زيادة نسبه الـFAR وهو معامل استغلال الأرض للمشروعات الحالية والمستقبلية بنسبة تتراوح بين 25 و30%.

وأشار إلى أهمية إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين لتوحيد جهود المطورين في جهة واحدة تنظيميه بهدف رعاية المصالح المشتركة لأعضائه، وتمثيلهم لدى الجهات المختصة، وتنظيم أوضاع النشاط وتطويره.

وشدد على ضرورة إطلاق منظومة متكاملة لملف التصدير العقاري لدعم تصدير العقار المصري، وهو أحد أكثر الحلول المهمة لتوفير الاستقرار للسوق العقارية وتوفير العملة الأجنبية للاقتصاد، مع ضرورة إزالة المعوقات التشريعية والتنظيمية لتملك الأجانب العقارات، مع ضرورة وضع محددات للمنتج العقاري الملائم للتصدير، يتوافق مع احتياجات العميل الأجنبي ويخضع لمبادئ البناء الأخضر والتنمية المستدامة، لما يوفره من خفض تكلفة التشغيل والصيانة واستهلاك الكهرباء والمياه، والأهم من ذلك توفير آليات مصرفية تسمح للعميل الأجنبي بتحويل قيمة بيع العقار إلى حسابه المصرفي في بلده الأصلي بنفس عملة الشراء عند بيعه، موضحًا أن مصر تمتلك أفضلية تؤهلها للوصول بعيدًا في ملف التصدير العقاري.

ونوه إلى أن مخاطر التضخم وانخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار تتطلب زيادة نسب التحوط من جانب المطورين العقاريين، بتعدد مراحل المشروع العقاري لإمكانية إعادة التوازن إلى اقتصاديات المشروع التي تضررت في مراحله الأولى، بما فيها من زيادات في تكلفة التنفيذ وتكلفة التمويل لا يقابلها أي زيادة محتملة في أسعار الوحدات المباعة، تحسبًا لأي تغيرات جديدة خلال الفترة المقبلة.

وطالب بضرورة ضخ استثمارات جديدة بالقطاع مثل صناديق العقار والمعاشات والضمان الاجتماعي وتحفيزها للدخول في شراكات مع المطورين العقاريين تتيح الاستفادة المتبادلة للجانبين، خاصة أن بعض أنواع الاستثمار العقاري «التي تدر عائدًا» يناسب طبيعة تلك الصناديق لما يوفره من عائد مستمر منخفض المخاطر تدعم جهود المطورين، وتساهم في تعظيم وتنمية السوق العقارية بشكل كبير.

ولفت عبد الله، إلى أن التمويل الأخضر أحد الحلول الهامة والمفيدة للمطور والعميل سواء من البنوك المحلية أو مؤسسات التمويل الدولية، وهو التوجه الذي سيشهده العالم في السنوات القليلة القادمة في ظل الاتجاه العالمي نحو الاستدامة والبناء الأخضر.

وأوضح أنه سيتعين على المطورين استهداف الحصول على شهادات اعتماد لمبانيهم من مجالس المباني الخضراء التي تمنح شهادات معتمدة للمباني المستدامة، وهي إحدى سبل للحصول على القروض الخضراء المتميزة بمنح استرداد نسبة من فائدة التمويل عند الحصول على الشهادة، وهذا التوجه يتطلب تشجيع التوسع في البناء الأخضر.

أهمية دخول استثمارات جديدة للقطاع مثل صناديق العقار والمعاشات

وكشف عن أهمية قيام الجهات المانحة للأراضي والمشروعات مثل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإضافة بند تحقيق التنمية المستدامة بالمشروعات على البنود الخاصة بالمفاضلة بين المطورين في طلبات تخصيص الأراضي، وجعلها ضمن أولويات الموافقة على التخصيص، ومنح حوافز إضافية للمطورين للتوسع في التنمية المستدامة، وقد يكون منها زيادة نسبة استغلال الأراضي FAR ، خاصة أن البناء الأخضر يعتمد على تخفيض استهلاكات الطاقة بأنواعها، ما يخفض الضغط على المرافق العامة ويسمح بزيادة المساحة البنائية.

وطالب بضرورة الإسراع في إصدار أكواد المباني الخضراء التي ستكون ملزمة لجميع العاملين في مجال البناء، وهو من أهم التحديات التي ستصنع خارطة طريق للبناء الأخضر، وستضع أطراف منظومة البناء في مصر من استشاريين أو مطورين أو شركات مقاولات أمام مسؤولياتهم.