أيمن عامر في حوار مع حابي: سوديك تدرس فرص استحواذات جديدة
الموازنة بين الربحية وتنفيذ خطة توسعية في ظل الظروف الاقتصادية الحالية
إسلام سالم _ كشف أيمن عامر، المدير العام لشركة سوديك عن تسريع عمليات الإنشاءات التي تقوم بها الشركة، بشكل كبير خلال الفترة الحالية، لتتمكن من تسلم العملاء وحداتهم قبل الموعد المتعاقد عليه تجنبًا لأي تحركات في سعر الصرف.
أضاف عامر، خلال حوار صحفي مع جريدة حابي، أن الشركة تعمل على دراسة مجموعة من قطع الأراضي خلال الفترة الحالية، كما تدرس تطوير جزء من محفظة الأراضي التي تمتلكها الشركة بالفعل خلال الفترة الحالية.
وتوقع المدير العام بشركة سوديك التوصل لاتفاقات نهائية بشأن الأراضي الجديدة خلال النصف الثاني من 2023، موضحًا أن الشركة لا تمانع في تنفيذ شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية أو شركات قطاع خاص فيما يخص الأراضي الجديدة.
وإلى نص الحوار:
حابي: ما هي الخطة الاستثمارية لشركة سوديك خلال الفترة المقبلة، فيما يخص الأشهر المتبقية من 2023 و2024؟
أيمن عامر: الشركة تحاول الموازنة بين أمرين في ظل الظروف الاقتصادية الحالية، وهما الربحية وتنفيذ خطة توسعية.
سوديك تعمل خلال الفترة الحالية على تسريع عمليات الإنشاءات بشكل كبير لتتمكن من تسليم العملاء وحداتهم قبل الموعد المتعاقد عليه، تجنبًا لأي تحركات في سعر الصرف.
العمل على تسريع الإنشاءات تجنبًا لتحركات سعر الصرف
وفيما يخص العمليات التوسعية، فالشركة حصلت على قطعة أرض مشروع سيزار الساحل الشمالي بمساحة 180 فدانًا، كما تعمل الشركة على دراسة مجموعة من الأراضي الأخرى خلال الفترة الحالية.
يضاف إلى ذلك محفظة الأراضي التي تمتلكها الشركة بالفعل خلال الفترة الحالية، ومنها: قطعة الأرض بشرق القاهرة الخاصة بمشروع سوديك إيست، وقامت الشركة بتنمية ما بين 30 و35% من المساحة الإجمالية حتى الآن، ولا تزال هناك فرص للتطوير بتلك الأرض.
مراحل جديدة بمشروعي سوديك إيست وكارميل بالشيخ زايد الجديدة
وتعمل الشركة على تطوير جزء كبير من مشروع كارميل بالشيخ زايد الجديدة، ووصلت عمليات التطوير لنحو 35% من المشروع، علاوة على مشروع جون بالساحل الشمالي.
وبالتالي فمناطق الساحل الشمالي وشرق وغرب القاهرة لا تزال الشركة تمتلك محفظة أراضٍ فيها، تمكنها من إطلاق مشروعات جديدة هناك، إضافة إلى التوسعات التي تستهدف الشركة تنفيذها خلال الفترة المقبلة.
حابي: فيما يخص التوسعات الجديدة، هل من الممكن أن نرى إطلاق أحد المشروعات الجديدة خلال 2023؟
أيمن عامر: مشروع سيزار ظهر بالفعل العام الجاري 2023، ويجري حاليًا توقيع العقود مع هيئة المجتمعات العمرانية، بعد سداد مبلغ جدية التعاقد والدفعة المقدمة، وبالتالي فمحفظة أراضي الشركة استقبلت قطعة جديدة بمساحة تقدر بنحو 180 فدانًا.
دراسة مساحات من الأراضي تمهيدًا لاقتناص بعضها في النصف الثاني من العام
وبالنسبة لمجموعة الأراضي الأخرى التي يجري التفاوض بشأنها، نتمنى أن تنتهي الشركة من التوصل لاتفاقات نهائية بشأنها خلال النصف الثاني من 2023.
كما أن مشروعات الشركة الحالية قائمة وتحقق أرباحًا جيدة للغاية، وأجلت الشركة عملية إطلاق مرحلة جديدة بمشروع جون للشهر الحالي، رغم قدرتها على طرحه بداية يناير 2023، ولكن كان لا بد من دراسة السوق جيدًا قبل إطلاق هذه المرحلة.
المجتمعات العمرانية من أفضل الهيئات الممكن التعامل معها ولن نتوانى في استغلال أي فرصة شراكة في مشروعات مستقبلية
حابي: هل تعود ملكية الأراضي التي يتم التفاوض بشأنها للمجتمعات العمرانية أم لمستثمرين من القطاع الخاص؟
أيمن عامر: سواء كانت الشراكة مع هيئة المجتمعات أو شركات من القطاع الخاص، فالشركة ليس لديها أي مشكلة في عقد الشراكات مع أي منها.
حابي: كم يبلغ حجم الاستثمارات المتوقع ضخها في 2023؟
أيمن عامر: الشركة تستهدف ضخ أكثر من 6 مليارات جنيه هذا العام 2023، يتم توجيهها نحو شراء مخزون جيد من مواد البناء بجانب استكمال أعمال الإنشاءات، حيث ضخت الشركة نحو 861 مليون جنيه حتى الربع الأول من 2023.
ضخ استثمارات بنحو 861 مليون جنيه خلال الربع الأول من إجمالي 6 مليارات جنيه في 2023
كما أن السيولة المالية لدى الشركة جيدة للغاية ومتوفرة، ولكن ظروف السوق الحالية هي المتحكمة في عمليات ضخها.
حابي: ماذا عن خطط التمويل لدى سوديك، هل سيتم الاعتماد على التمويلات الذاتية أم سيتم اللجوء لتمويلات بنكية وعمليات توريق؟
أيمن عامر: سوديك تعتمد على كل الأنواع لتمويل مشروعاتها، إلا أنها حريصة للغاية في استخدام القروض، وبالنسبة للتوريق يتم اللجوء له عند تسليم أعداد من الوحدات فقط وحال الحاجة إليها من الأساس.
الشركة لا تحتاج حاليًا إلى تمويلات بنكية جديدة أو عمليات توريق
حابي: هل من الممكن أن نرى عمليات توريق جديدة الفترة المقبلة؟
أيمن عامر: الشركة لا تحتاج حاليًا إلى أي سيولة مالية في ظل امتلاكها لملاءة مالية ذاتية وسريان تمويلات بنكية سابقة.
حابي: كم يبلغ حجم المبيعات المستهدف خلال العام الجاري؟
أيمن عامر: الشركة تفضل الإعلان عن المبيعات بنهاية العام، وخلال العام الماضي استطاعت تحقيق 21 مليار جنيه، كما يتم استهداف أرقام جيدة خلال 2023.
الشركة تطبق الزيادات السعرية وفقًا لمعدلات الإنشاء في مواقع المشروعات
حابي: كم بلغت الزيادة السعرية للوحدات منذ بداية العام الجاري؟
أيمن عامر: الشركة تطبق الزيادات السعرية وفقًا لمعدلات الإنشاء في مواقع المشروعات، بحيث يتم معرفة نسبة اكتمال بناء الوحدة، وعلى أساسها يتم تحديد الزيادة السعرية.
فحال بلوغ نسبة إنشاء وحدة سكنية معينة الـ 100% ستختلف الزيادة المطبقة عليها تمامًا عن وحدة أخرى بلغت نسبة إنجازها 10 أو 20% فقط.
وفي النهاية شركة سوديك جزء من السوق، وبالتالي يتم دراسة التكلفة، وبناءً عليه يتم النظر في كيفية تحميل هذه الزيادة على أسعار الوحدات حتى لا تتكبد الشركة خسائر، وفي الوقت نفسه لا يتم تحميل العميل فروق أسعار بشكل مبالغ فيه.
أي تغيير بأسعار الوحدات لا يسري على العقود المبرمة بالفعل
حابي: هل زيادة أسعار الوحدات تشمل العملاء الموقع معهم عقودًا بالفعل؟
أيمن عامر: سوديك لم تقم بهذا الأمر نهائيًّا، ولن تلجأ له إلا مع وجود قرارات رئاسية أو حكومية.
حابي: ما هو حجم تأثر أعمالكم بتداعيات الأزمات الاقتصادية، مثل ارتفاعات معدلات التضخم وأسعار الفائدة؟
أيمن عامر: لم تتأثر على الإطلاق، فالشركة أوقفت مبيعاتها بنفسها، كما يتم تطبيق مُعامل معين يحدد الفترة التي يمكن أن تستوعب فيها السوق أي طرح جديد للشركة، ففي الأوقات السابقة كان معدل البيع يصل إلى 65% من إجمالي الطرح الواحد، غير أن معدلات البيع لطرح سوديك الأخير وصلت إلى نحو 85% من إجمالي الطرح، وهي نسبة كبيرة للغاية مقارنة بأي وقت مضى بتاريخ الشركة.
ولكن يجب التذكير بأن الفكرة ليست في الطرح والمبيعات، والأمر الأهم هنا هو النظر للتكلفة التي تعد العنصر الأساسي، ولذلك سوديك حريصة للغاية في مسألة الطروحات والمبيعات، وهو ما خرج بأرقام جيدة خلال الربع الأول من 2023.
يجري توقيع عقود مشروع سيزار مع المجتمعات العمرانية بعد سداد الدفعة المقدمة
حابي: بعيدًا عن سوديك، كيف تأثرت تكلفة تنفيذ المشروعات من ارتفاعات أسعار مواد البناء؟
أيمن عامر: الأمر يعتمد على نوع تشطيب الوحدات التي يتم تنفيذها ومستواها، ولكن بالطبع بعض أسعار مواد البناء ارتفعت بنسب تتراوح بين 50 و100%.
وفي ظل كل تلك الظروف تمكنت سوديك من إنهاء العام الماضي بأرقام جيدة للغاية، كما أن الشركة بدأت العام الجديد بدراسة التسعير المناسب لوحداتها، وهو ما كان له تأثير جيد جدًّا.
سوديك أوقفت مبيعاتها حتى 15 نوفمبر الماضي، ولم تعد فتح الباب أمام عمليات البيع سوى في منتصف فبراير الماضي، فالشركة كانت تعمل على دراسة التسعير طوال هذه الفترة، وهي النقطة الأهم خلال الفترة الحالية.
الفكرة لم تعد في حجم المبيعات وعرض أكبر قدر من الوحدات، فمن الممكن استهداف تحقيق مبيعات بنحو 50 مليار جنيه ولكن إلى أين ستصل تكلفة التنفيذ؟ وكيف ستتأثر الربحية؟ وبالتالي فمفتاح العبور من الفترة الحالية يكمن في موازنة الأمور.
حابي: هل تدرس سوديك الاستحواذ على إحدى الشركات العاملة بالقطاع العقاري أو بقطاعات أخرى حاليًا؟
أيمن عامر: الشركة عادة ما تدرس هذا الأمر من فترة لأخرى، وخلال الفترة الحالية من المؤكد ستكون هناك شراكات قيد الدراسة، فالسوق المحلية تمتلك فرصًا عديدة، وعندما تتاح أي فرصة لا تتوانى الشركة في دراستها.
عامل التوقيت سبب توقف مفاوضات الاستحواذ على كامل أسهم أوراسكوم العقارية
حابي: ما هي أسباب توقف مفاوضات الاستحواذ على كامل أسهم شركة أوراسكوم العقارية؟
أيمن عامر: سوديك رأت حينها أن الوقت ليس الأفضل لإتمام الصفقة، خاصة أنها الفترة التي أوقفت فيها الشركة عمليات البيع بين منتصف شهري نوفمبر وفبراير الماضيين، ولم تكن الرؤية واضحة تمامًا.
حابي: كم يبلغ حجم محفظة أراضي سوديك حتى الآن؟ وما حجم غير المستغل منها؟
أيمن عامر: الشركة تمتلك نحو 16 مليون متر حتى الآن، طورت 70% منها، إضافة إلى 180 فدانًا الخاصة بمشروع سيزر، بجانب دراسة قطع أراضٍ أحجامها أكبر وتعول الشركة عليها كثيرًا خلال المرحلة المقبلة.
تطوير 70% من محفظة الأراضي المقدرة بنحو 16 مليون متر حتى الآن
حابي: التجربة السابقة مع المجتمعات العمرانية قد تدفع سوديك لتكرارها؟
أيمن عامر: من أفضل الهيئات والجهات التي يمكن التعامل معها على الإطلاق، ولن تتوانى الشركة في استغلال أي فرصة لمشاركتها في أي مشروعات مستقبلية.
حابي: ما تقييمكم لما يعرف بتصدير العقار؟
أيمن عامر: ملف مهم للغاية، وبدأت الجهود تتركز حول هذا الأمر من جانب المطورين، في ظل احتياج الدولة المصرية للعملة الدولارية خلال الفترة الحالية.
النقطة الأبرز في هذا الملف هي عملية التسجيل، خاصة أن الأجانب يحرصون على أن تكون الوحدات مسجلة قبل شرائها، إلا أن عمليات التسجيل في مصر بطيئة إلى حد ما.
فرص واعدة بالأسواق الخارجية ولكن الأهم التوقيت المناسب لاقتناصها
التعجيل في عمليات التسجيل سيساعد بشكل كبير في مسألة تصدير العقار، خاصة أن الأجانب غير معتادين على العقود الابتدائية ويعتبرونها عقودًا ثانوية لا يمكن التعويل عليها.
كما يمكن التعاون مع بعض الدول في هذا الشأن بجانب منح المطورين بعض الإعفاءات الضريبية، ما يمكن المطور من خفض أسعار الوحدات للعملاء بالخارج.
الشركة تتخذ خطوات فعلية تساعدها في ملف تصدير العقار
مجلس العقار المصري ناقش هذا الأمر مع رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي ووزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار، ووصلوا بالفعل لمحفزات عديدة تم تطبيقها على الأرض في هذا الشأن.
حابي: كم تبلغ حصة غير المقيمين في مصر من مبيعات مشروعاتكم خلال الفترة الماضية؟
أيمن عامر: سوديك نجحت في مضاعفة مبيعاتها للمقيمين بالخارج خلال 2022 مقارنة بالعام السابق له، وهو ما يؤكد الفرص المتاحة لتعظيم المبيعات لغير المقيمين بمصر، كما أن فرق العملة الحالي يعظم من فرص تصدير العقار كثيرًا.
سوديك ضاعفت حصة المقيمين بالخارج من مبيعاتها إلى 7% العام الماضي
الفترة المقبلة ستشهد تسهيلات بشكل أكبر فيما يخص ملف تصدير العقار، كما أن سوديك تتخذ بعض الخطوات لمساعدتها في هذا الأمر خلال الفترة الحالية.
وحققت سوديك مبيعات للمقيمين بالخارج بنسبة تصل إلى 7% من إجمالي مبيعاتها العام الماضي، كما أن 2023 يسير بنفس المعدلات حتى الآن.
حابي: كم يبلغ حجم الاستثمارات التي توجهها الشركة نحو شراء مواد البناء؟
أيمن عامر: من الصعب تحديد حجم الاستثمارات الموجهة في هذا الشأن، إلا أن الشركة تمتلك سيولة مادية كافية لتأمين احتياجاتها من مواد البناء لمدة تصل إلى 12 شهرًا، وهي مدة كافية للغاية لامتصاص أي صدمات خاصة بتغير الأسعار.
تأمين مخزون من مواد البناء يكفي حتى 12 شهرًا لامتصاص صدمات تغيير الأسعار
حابي: هل هناك فرص لاختراق أسواق جديدة في الفترة المقبلة؟
أيمن عامر: بالتأكيد دائمًا هناك فرص، ولكن الفكرة في التوقيت المناسب لتنفيذ هذا الأمر، هل خلال شهر أو عام؟ هذا الأمر لم يتضح بعد، فكما أن هناك فرصًا واعدة في مصر، هناك فرص في دول أخرى.
حابي: يتم دراسة هذا الأمر حاليًا؟
أيمن عامر: سنعمل على الدراسة بكل تأكيد، إلا أن الوضع الحالي يدفع للتركيز على السوق المحلية بشكل أكبر والتركيز على وضع الشركة محليًّا، ما مكن الشركة من تحقيق معدلات نمو جيدة خلال الفترة الحالية.
المطالبة ببعض الإعفاءات الضريبية للوحدات المباعة للمقيمين بالخارج
فكرة التوسع خارج مصر مطروحة بكل تأكيد، ولكن للبدء في تنفيذها يجب التأكد أولًا من توافر سبل النجاح بالكامل، وعندما تتخذ خطوة نحو فرصة ما يجب أن تحقق للشركة دخلًا أكبر.
حابي: ما هي أبرز مطالبكم من الحكومة لتسهيل أعمال القطاع العقاري خلال الفترة الحالية؟
أيمن عامر: مجلس العقار المصري حدد بالفعل سلسلة مطالب، وبعد الاجتماع مع وزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار، تمت تلبية أغلبها، ويجري حاليًا العمل على مجموعة مطالب أخرى تمهيدًا لعرضها على الوزارة.
مجلس العقار ورئيس الوزراء توصلا لمحفزات عديدة طُبقت على الأرض بالفعل
عقب اجتماع المجلس مع الوزير وبعد عرض المطالب، أعلنت الوزارة عن قرارات جديدة فورًا، وهو ما يسهل من أعمال المطورين بشكل كبير، فزيادة معامل الحجوم والـ far ومد الفترة الزمنية للتنفيذ بواقع 20%، كل تلك الأمور تؤكد إحساس الحكومة بما يمر به المطور العقاري.
حابي: ما هي أبرز المطالب الجديدة التي سيتم عرضها على وزارة الإسكان في الفترة المقبلة؟
أيمن عامر: سيتم الإعلان عنها قريبًا، ولكنها تحتاج للدراسة بشكل أكبر حاليًا، إلا أن جميعها يتمحور حول كيفية تخفيف الأعباء عن كاهل المطورين.
إعداد مجموعة مطالب جديدة تمهيدًا لعرضها على الإسكان
حابي: كان من بين مطالب القطاع تنفيذ مبادرة تمويلية بفائدة 10% أسوة بقطاعي الصناعة والزراعة فهل تشملها قائمة المطالب الجاري إعدادها؟
أيمن عامر: نعم، ولكن هناك أمورًا أخرى إضافية ومستحدثة يجري العمل عليها، وستساعد على تحسين أداء الشركات.
حابي: هل تعتزم سوديك التعاقد مع شركات إدارة عالمية تضمن الحفاظ على جودة المشروعات بعد التنفيذ؟
أيمن عامر: سوديك تمتلك واحدة من أفضل شركات الإدارة في مصر، كما أن شركة الإدارة المتعاملة مع سوديك تعتبر من النقاط الأساسية الجاذبة للعملاء، وتمنح الشركة ميزة تنافسية قوية.
حابي: كيف ترى وضع الاقتصاد المصري وبيئة الاستثمار مقارنة بأسواق المنطقة؟
أيمن عامر: هناك تحديات بشكل عام بكل تأكيد، خاصة في ظل تغير وزيادة تكلفة التنفيذ، إلا أن السوق المحلية تمتلك مميزات في هذا الشأن لمدى الفرص المتوفرة وأسعارها الجيدة، وهو ما يخلق من التحدي فرصًا.
دولة مثل اليونان واجهت أمورًا صعبة للغاية بعد الأزمة العالمية في 2008، واليوم أصبحت أكبر الأسواق نموًّا في التطوير العقاري، بعد تحويل الأزمة التي كانت تواجهها إلى فرص، كما نفذت برنامجًا لمنح الجنسية مقابل شراء الوحدة.
ومصر أيضًا بدأت في منح الجنسية مقابل شراء الوحدات وهو ما سيسهل من جذب النقد الأجنبي، ففي حال تسريع الإجراءات مع الاعتماد على المطورين الكبار حفاظًا على سمعة مصر بالخارج، والتأكد من تسليم الوحدات في التوقيتات المحددة، سترتفع مبيعات الدولة بالنقد الأجنبي في ظل كبر حجم قطاع التطوير العقاري، فالشركات المدرجة بالبورصة فقط تحقق مبيعات بنحو 130 مليار جنيه، بواقع 4 مليارات دولار، بجانب الشركات غير المدرجة.
حابي: هل هناك أي مقترحات جديدة لتعظيم دخول النقد الأجنبي سواء من جانب مستثمرين أو عملاء؟
أيمن عامر: المستثمر دائمًا ما ينظر للفرص، وبالتالي حال توفير فرص بسعر عادل بالنسبة للمستثمرين الأجانب سيعمل هذا الأمر على جذب استثمارات ضخمة للسوق المحلية، كما أن التعداد السكاني في مصر ضخم ونمتلك سوقا حقيقية، يجب النظر لأنفسنا جيدًا.
مصر سوق ضخمة للغاية ذات قوة استهلاكية كبيرة
مصر سوق كبيرة وذات قوة استهلاكية كبيرة، وبالتأكيد هناك فرص كبيرة أمام مصر لتعظيم جذب الاستثمارات الأجنبية من خلال تنفيذ طروحات بأسعار مناسبة.
وعلى جانب العملاء والأشخاص، فحال تسهيل جميع الإجراءات بداية من فتح الحساب البنكي، سيساهم ذلك في بيع قدر كبير من الوحدات، كما أن بعض العملاء يرغبون في شراء الأراضي، ومن الممكن تسهيل إجراءات هذا الأمر.
توفير فرص بسعر عادل يجذب استثمارات أجنبية ضخمة للسوق المحلية
حابي: ما هو تقييمك لوضع المنافسة بالسوق المحلية؟
أيمن عامر: المنافسة شيء صحي دائمًا، وتدفع الشركات لتحسين جودة منتجاتها لضمان مركز أفضل في السوق، والقوة التنافسية لا تنحصر على سعر المنتج فقط، ولكنها قد تكون في جودة المنتج أو الالتزام بتوقيت تسليمه أو خدمات ما بعد البيع، وجود المنافسة يدفع الشركات للتطوير من أنفسها.
وأرى أن سوديك شركة شابة ودائمًا ما تمتلك أفكارًا جديدة، ولولا المنافسة ما سعت سوديك للتفكير في أفكار جديدة من الأساس.
