النسخة السابعة من ثينك كوميرشال تناقش تطورات السوق العقاري
إسلام سالم وفاطمة أبوزيد وشريف ناصر _ انطلقت الدورة السابعة من سلسلة المائدة المستديرة “ثينك كوميرشال”، اليوم الأربعاء، تحت عنوان “سوق عقاري أكثر تنوعًا”، لمناقشة تطورات السوق العقاري، والتي تنظمها شركة “ميديا أفنيو” المتخصصة في تنظيم المؤتمرات، بفندق نايل ريتز كارلتون.
وناقشت المائدة المستديرة التحديات التي تواجه شركات الاستثمار العقاري سواء ارتفاع تكلفة الإنشاءات وزيادة أسعار البيع وخطط التسويق الجديدة في ظل الأزمات الحالية، بالإضافة إلى دور قطاع الشقق الفندقية في توفير سوق جديد للمطورين وأهمية توفير مبادرات لدعم سعر الفائدة.
وتتناول الجلسة الأولى قطاع التطوير العقاري، والثانية عن قطاع الشقق الفندقية، والثالثة عن نشاط المطور الصناعي، لمناقشة الفرص المتجددة في الاستثمار العقاري، والقطاع الصناعي، وأيضًا القطاع السياحي والفندقي والذي يتصدر توسعات الشركات مع زيادة الطلب على الشقق الفندقية وخطط الدولة لزيادة تعداد السياح إلى 30 مليون سائح سنويًا، وهو ما يوفر فرص كبيرة للاستثمار العقاري ونمو السوق.
وشارك في المائدة المستديرة مسؤولون حكوميون، وممثلو كبرى شركات التطوير العقاريظن والتمويل العقاري، وشركات المطور الصناعي، وأعضاء برلمانيون، وممثلو منظمات الأعمال.
وانعقدت الجلسة النقاشية الأولى بعنوان مستقبل قطاع التطوير العقاري، حيث ناقشت الجلسة خطط الشركات للتأقلم مع ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات، وآليات تسعير المشروعات الجديدة في ظل الارتفاع المستمر بتكلفة التنفيذ، وموقف مبيعات الشركات في العام الماضي ومنذ بداية العام الجاري في ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية.
كما تم مناقشة مدى تسارع عمليات التسليم في مشروعات العاصمة الإدارية بالتزامن مع انتقال الحكومة للعاصمة، والتيسيرات المطلوبة من الحكومة لدعم القطاع العقاري، والإجراءات المطلوبة للتوسع في تصدير العقار المصري للخارج، ومدى استفادة شركات التطوير والمقاولات من زخم المشروعات الإقليمية خاصةً في دول الخليج بمفهوم المشاركة أفضل من المنافسة.
وأدار الجلسة أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة cred، وشارك فيها كلًا من وليد عباس معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه، وطارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، وعبد الله سلام الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، وأيمن عبد الحميد العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، وريمون عهدي نائب المدير التنفيذي بشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، ومحمد عبد لغني رئيس مجلس إدارة مكتب ECB للاستشارات الهندسية، وهشام هلال المؤسس والرئيس التنفيذي criteria design group، ومها عبد الرازق القائم بأعمال العضو المنتدب التنفيذي لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية، وتامر فؤاد الرئيس التنفيذي لشركة منصات للتطوير العقاري.
كما شارك في الجلسة الأولى من المائدة المستديرة، طارق عبد الرحمن الشريك التنفيذي في شركة “كومباس كابيتال”، وعلاء فكري رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، وأيمن سامي مدير مكتب “Jll”- مصر للاستشارات العقارية، وأمجد حسنين رئيس مجلس إدارة شركة HDP للتسويق والاستثمار العقاري، ومحمد جلال مؤسس مجموعة TsM للاستثمار وإدارة الأصول.
مميزات عديدة قدمها مجلس الوزراء للمطورين العقاريين
وأكد الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه خلال الجلسة النقاشية الأولى من سلسلة المائدة المستديرة “ثينك كوميرشال”، أن هناك العديد من المميزات التي قدمها مجلس الوزراء للمطورين العقاريين، وهو الجزء التفاؤلي في مجال تطوير السوق العقاري، مشيرًا إلى أنه هناك تعاون كبير بين الدولة والمطورين العقاريين حيث تم عقد عدة مناقشات بينهم مع الرئيس ووزير الإسكان واللجنة العليا للاستثمار، وهو ما أدى إلى تنفيذ مطالبهم التي أحدثت التكامل والنجاح في مجال تطوير السوق العقاري.
وأسفرت تلك المناقشات عن تيسيرات كبيرة للمطورين العقاريين، أهمها تخفيض الفائدة مدة عامين بنسة 10%، حيث أصدرت هيئة المجتمعات العمرانية قرارًا بتخفيض قيمة الأعباء التى يتم تحميلها للأقساط التي تم جدولتها لتصبح بمعدل فائدة 10% بدلاً من الفائدة المعلنة من البنك المركزى المصرى ولمدة عامين، بجانب منح بعض التيسيرات بشأن سداد المستحقات المالية وبعض العلاوات للمستثمرين والمطورين العقاريين بشأن قطع الأراضي الخدمية، حيث أصبح من حق المطور العقاري استثمار 20% من الأرض في المستقبل، حيث يستطيع المطور نقل جزء من الخدمي إلى السكني لتعويض أي خسائر.
منح بعض التيسيرات بشأن سداد المستحقات المالية
وأضاف عباس، أن الدولة لم تقر زيادة كبيرة في قيمة الأراضي وهو ما نتج عنه أرقام جيدة للغاية في مبيعات الأراضي، فلم يقل حجم المبيعات مطلقًا، مشددًا على أنه لا يوجد مشكلة في الاقبال على الأراضي، حيث أن نسبة البيع جيدة للوحدات سواء كانت سكنية أو تجارية.
وأكد عباس، أن الشهر الماضي تلقت هيئة المجتمعات العرانية طلبات من 85 مستثمر للمنافسة على 23 قطعة أرض تم طرحها بقيمة بلغت 2 مليار جنيه، كما أن الرئيس قدم تيسيرات كبيرة للمطورين العقاريين من بينها إصداره تعليمات بأن الرخصة لا تستغرق عمليات إصدارها أكثر من أسبوعين بعد التقديم، كما أن الدولة تدعم مجال تطوير السوق العقاري من خلال تقديم تسهيلات على سداد المصروفات الإدارية، حيث يتم سداد نصفها فقط، والنصف الآخر يمكن تأجيله مدة عام، إضافة إلى حل أزمة رخصة التشغيل، التي ستصبح بالنسبة للمالك مرة واحدة وللمستأجر 5 سنوات مع مسؤولية المطور العقاري عن الدفاع المدني سنويًا.
طلبات من 85 مستثمر للمنافسة على 23 قطعة أرض تم طرحها بقيمة بلغت 2 مليار جنيه
وأوضح وليد عباس معاون وزير الإسكان، أنه هناك منصة خاصة بالمطورين العقاريين، يستطيعون من خلالها تقديم أوراقهم مرة واحدة فقط، ولا يتم تقديم أي أوراق جديدة إلا في حالة التحديث، والميزة هنا هي منع التعامل مع الموظفين والعملاء، فأصبح لا يوجد شكاوى بعد تلك المنصة.
ونوه بأن هناك حزمة من التيسيرات الكبيرة التي بدأ المطورين العقاريين العمل بها، ولا يوجد مطالب جديدة حتى الآن، ولكن الوزارة على استعداد لاستقبال أي مطالب جديدة من شأنها تطوير السوق العقاري في مصر.
ورحب طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، باستجابة مجلس الوزراء لمطالب المطورين العقاريين، والتي ذكرها معاون وزير الإسكان، والتي ساهمت في أن يصبح هناك محفظة عقارية حرة، وهو ما يعني تحسين كفاءة الأرض والاستثمار.
واتفق معه المهندس عبد الله سلام الرئيس التنفيذي بشركة مدينة مصر، وأوضح أن التطوير العقاري ملف شائك يواجه تحديات كبيرة، خاصةً فيما يتعلق بملف التسعير الخاص بالأراضي والوحدات، حيث يجب مشاركة العميل حسب الظروف الاستثنائية التي تمر بها البلاد، فلا يمكن أن يتم تسعير كل مشروع مثل الآخر، مع ضرورة التكاتف مع الدولة من أجل تطوير السوق العقاري.
تسليم 35 ألف وحدة سكنية هذا العام
وقال عبد الله سلام إن السوق العقاري المصري سوق واعد، فبالرغم من التحديات التي تواجه التطوير العقاري، إلا أنه تم تسليم 35 ألف وحدة سكنية هذا العام، وهو ما يشير إلى زيادة في نسب تسليم الوحدات على مستوى القاهرة الكبرى، رغم وجود زيادة في الأسعار بنسبة 38%.
وقالت مها عبد الرازق القائم بأعمال العضو المنتدب التنفيذي لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية، أن هناك تسهيلات كبيرة قدمتها الدولة بشأن التراخيص، وتم تحقيق العديد من الانجازات الخاصة بالشركة، مضيفة أن الشباب والمستثمرين بدأوا في اللجوء إلى المشروعات في وسط القاهرة، فأصبح هناك عمليات التطوير كبيرة بالمنطقة، مثل ممشى مصر.
وأشارت إلى عمل الشركة مع التنسيق الحضاري والأوقاف، موضحة أن الشركة تابعة لصندوق مصر السيادي منذ 10 مارس الماضي ولديهم حرية في التحرك واتخاذ الخطوات اللازمة، لافتة إلى تحقيق 137% من الموازنة وتحقيق أرباح جيدة أخر 4 سنوات.
وتحدث طارق عبد الرحمن الشريك التنفيذي في شركة كومباس كابيتال عن تسبب الظروف الاقتصادية في ارتفاع أسعار المنتجات داخل المولات التجارية الفترة الماضية، أو عدم توافر المنتجات المطلوبة في المولات أو المراكز التجارية وذلك بسبب مشكلة التضخم، متوقعا حل المشكلات المرتبطة بظروف التضخم خلال الفترة المقبلة، مطالبا بضرورة الاهتمام بتوفير مناطق تجمع كل أفراد أسر العملاء ضمن عمليات التطوير العقاري.
وقال محمد جلال مؤسس مجموعة TsM للاستثمار وإدارة الأصول، أن الشركة تأسست عام 2009 بغرض تقديم حلول واستشارات لمستثمرين عقاريين فيما يخص المشكلات التجارية الخاصة بهم، مشيرًا إلى ضرورة دراسة السوق جيدًا وتقديم حلول استراتيجية بين المقاولين والمستثمرين، خاصةً وضع السوق بعد أزمة كورونا والاتجاه إلى الشراء أونلاين.
وأكد أن المطور العقاري ساهم في حدوث انكماش في السوق الترفيهي، بسبب الاهتمام بأغراض استثمارية، مطالبا بضرورة العودة للاهتمام بالنوادي والأماكن الترفيهية الخاصة بالأسرة داخل المجمعات السكنية.
وأوضح أن الحكومة هي السبب الرئيسي في أزمة التطوير العقاري نتيجة قرار التعويم، لذلك يجب المساعدة في وضع الحلول لمساعدة المطورين العقاريين، مطالبًا بزيادة مدد السداد بدون فوائد وإلزام الشركات بتقديم دراسة تصميم قبل تنفيذ المشروعات وذلك للتأكد من استثمار الأموال في المكان الصحيح.
وناقش أيمن عبد الحميد العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، مشكلات التمويل، في ظل الاقتصاد العالمي الحالي وصعوبة التمويل العقاري.
ضرورة توفير سيولة للمطورين العقاريين وحل أزمة التمويل العقاري
وقال إن قانون التمويل يسمح بالعديد من الإجراءات التي ستساهم في حل جزء من المشكلة، وبالتالي يجب تفعيله، مطالبًا بتنسيق العلاقة التمويلية بين جهات التمويل مع توفير سيولة للمطورين العقاريين وحل أزمة التمويل العقاري تحت الإنشاء.
وأشار علاء فكري رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إلى أن فكرة عرض بيع الأراضي للشركات التي تسدد بالدولار أولا، في حين يكون العرض الثاني للشراء بالجنيه، أمر مؤلم.
وأكد فكري أن قضية تصدير العقار المصري تتعلق بالجانب السياحي أكثر من جانب التطوير العقاري، موضحا أنها قضية معقدة للغاية والمنظومة ليست مشجعة على تصدير العقار، لتعلقها بالسائح المشتري، لذلك فالملف السياحي بحاجة الى تطويره ودعم شركة مصر للطيران، كما يجب تقديم تيسيرات في منح الأراضي.
يجب تقديم تيسيرات في منح الأراضي
ولفت إلى أن هناك 220 ألف غرفة فندقية ونحتاج إلى عدد مماثل، ولكن الأمر صعب في ظل ارتفاع أسعار الأراضي، منوها بأن هناك مشكلة تتعلق بمبالغ الصيانة بالنسبة للجزء السكني، فلا يمكن هدم العقار بسبب عدم سداد تكلفة الصيانة.
وقال المهندس هشام هلال المؤسس والرئيس التنفيذي criteria design group، أن التطوير العقاري ليس رفاهية، حيث إنهم يواجهون تحدي زيادة التكلفة، وهو ما يعمل الاستشاريون على حل هذا الأمر، من خلال تحقيق المعايير العالمية في المباني، سواء أن يكون المبني مستدام أو من الجيل الرابع، والتوصل لحلول لتوفير الطاقة، فالمطلوب التوصل لتكلفة إنشاء توفر 20% من التكلفة الإجمالية، عبر استغلال الموارد الطبيعية.
