بعد حكم الدستورية.. 12 قانونا تحكمت في قضية الإيجار خلال 104 أعوام

حمدي أحمد_ أثار حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر اليوم بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية (الإيجارات القديمة) والتي تم ترخيصها بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981، المعروف بقانون الإيجار القديم، الكثير من الجدل في الأوساط المجتمعية والاقتصادية.

ومنذ ثورتي 25 يناير 2011 و30 يونيو 2013، والبرلمانات المتعاقبة تحاول حل مشاكل قوانين الإيجار القديمة، لكن دون جدوى، إلا أن المحكمة الدستورية حسمت الأمر وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

في السطور التالية نستعرض أبرز قوانين الإيجار التي صدرت في مصر منذ 104 أعوام.

بداية قوانين الإيجار القديم ترجع إلى عام 1920 وهو العام الذي شهد صدور أول قانون للإيجار في مصر، وعلى مدى العقود الماضية صدر العديد من القوانين الخاصة بهذا الشأن كان لكل منها ظروفه الاجتماعية والاقتصادية.

وقد كان صدور أول قانون للإيجار فى ظل ظروف الحرب العالمية الأولى، وهو قانون رقم 11 لسنة 1920 بتقييد أجور المساكن ووضع حد أقصى للأجرة بأن يكون مساويا للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914 مضافا إليها 50%، كما نص على عدم جواز قيام المؤجر بإخراج المستأجر من المسكن إلا بحكم المحكمة.

بعدها بعام صدر القانون 4 لسنة 1921 بسريان التقييد على الأماكن كلها سواء السكنية أو الأماكن المستعملة لأي غرض آخر غير السكن نظرا لظروف الحرب.

وفي عام 1941 ومع الحرب العالمية الثانية، صدر القانون 151 لسنة 1941 بمنع الملاك من زيادة القيمة الإيجارية، وامتداد العقود تلقائيا لمنع طرد المستأجرين مراعاة لظروف الحرب، حيث كان الملاك يطردون المستأجر المصري والتأجير للأجانب بأجرة مرتفعة.

وخلال الفترة من 1952 حتى 1977، صدرت مجموعة من القوانين لتخفيض القيمة الإيجارية لجميع الأماكن السكنية وغير السكنية، بدأت بالقانون 199 لسنة 1952 الذي خفض القيمة بنسبة 15% للوحدات التي أنشئت من أول يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952.

ثم صدر القانون 55 لسنة 1958 الذي خفض القيمة 20% على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958 اعتبارا من إيجار يوليو 1958، والقانون رقم 168 لسنة 1961 خفض بنسبة 20% على إيجارات الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961.

وفي 1962 صدر القانون 46 لسنة 1962 للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقا لأحكامه تم تحديد القيمة الإيجارية على أساس أن يعطى الإيجار عائدا سنويا قدره 5% من قيمة الأرض والمبانى، و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وتشكيل لجان خاصة يرأسها القضاة للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة، وذلك نظرا لتراكم الحالات أمام اللجان التي كان البت فيها يتطلب وقتا طويلا مع استمرار المستأجر في سداد الأجور المتفق عليها.

بعدها بـ 3 سنوات صدر القانون 7 لسنة 1965 ونص على تخفيض إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنة 1962 بنسبة 35% تؤخذ إما بأثر رجعي من تاريخ التعاقد إذا كان تقدير لجنة الإيجارات نهائيا في تاريخ العمل بالقانون 7 لسنة 1965، أو اعتبارا من أجرة مارس 1965 إذا كان تقدير لجنة الإيجارات غير نهائي في تاريخ العمل بالقانون 7 لسنة 1965، إضافة إلى تخفيض الإيجار لجميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيض السابقة المذكورة فى البنود “1، 2، 3” بنسبة 20% اعتبارا من إيجار مارس 1965.

وفي 1977 صدر القانون رقم 49 الذي ألغى جميع قوانين الإيجارات السابقة له واستحدث أحكاما جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا 400% إلى 100% حسب تاريخ الإنشاء بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من الأماكن مفروشا جزئيا، وفي حالة تأجير المكان يستحق المالك نصف النسبة.

كما صدر القانون رقم 136 لسنة 1981، ويعد هذا القانون الأول الذي اتجه إلى إحداث توازن لصالح الملاك في سوق الإيجارات بوضع ضوابط أهمها، تحديد قيمة الإيجار للأماكن السكنية عدا الفاخر بـ7% من قيمة الأرض والمباني، وضع حد أقصى للوحدات بنظام التمليك، وإشراك المستأجرين مع الملاك في صيانة وترميم المبنى طبقا لتاريخ إنشاء المبنى بنسب، وإعفاء الوحدات السكنية فيما عدا الفاخر من جميع الضريبة العقارية وألا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الإيراد، وزيادة أجرة الأماكن لغير السكنى بنسبة تتراوح من 30% إلى 50% حسب تاريخ إنشائها، واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.

وفي 1996 صدر القانون رقم 4 والمعروف بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الإيجارية ومدة العقد، ومن ثم فقد توقف تحرير العقود طبقا للقوانين السابقة.

ثم صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكنى بالإضافة إلى زيادة سنوية مركبة بصفة دورية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية، واستجابة لرغبة شعبية صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 لتعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة 10% لتصبح بقيمة ثابتة تعادل نسبة 1% أو 2% حسب تاريخ إنشاء الوحدة.