في الجلسة الثالثة من مؤتمر حابي: السياحة والصادرات الزراعية والعقارات فرص مهمة لتعزيز موارد النقد الأجنبي

ناقشت فاعليات ثالث جلسات المؤتمر السنوي السادس لجريدة حابي الذي انعقد الإثنين قبل الماضي تحت عنوان “الإصلاح المرن – عبور هادئ لتحديات الاقتصاد”، محورًا مهمًّا حول فرص تعزيز موارد النقد الأجنبي.

عقدت الجلسة تحت عنوان “السياحة والتصدير وفرص أخرى” واستهدفت إلقاء الضوء على أبرز القطاعات التي يمكن من خلالها زيادة الموارد الدولارية للاقتصاد المصري.

كما ناقشت وضع الإيرادات السياحية، وتصدير العقار، وتوطين الصناعة والرهان على تصدير الطاقة وأهمية البناء على رواج الصادرات الزراعية.

شارك في الجلسة وفقًا للترتيب الأبجدي كل من: حمادة الشورى رئيس مجلس إدارة شركة كلوروفيل، والدكتور ريمون عهدي المدير التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، وطارق عبد الرحمن العضو المنتدب لشركة بنيان، والمهندس عمرو البطريق الرئيس التنفيذي لشركة أوراسكوم للمناطق الصناعية، وكريم هلال الرئيس التنفيذي لشركة کونكورد ورئيس سيكونس فينشرز والمدير الإقليمي لشركة كوليرز إنترناشونال، والمهندس وائل النشار رئيس شركة اونيرا سيستمز للطاقة الشمسية، وأدار الجلسة الدكتور ماهر عشم شريك مؤسس والرئيس التنفيذي لشركة اليفيام للتكنولوجيا المالية.. وإلى تفاصيل الجلسة.

ماهر عشم: القطاع العقاري من أكثر القطاعات التي شهدت رواجًا خاصة المصايف والمنتجعات

د. ماهر عشم: في البداية أود أن أهنئ جريدة حابي على المؤتمر السنوي السادس، وعلى أدائها المتميز في السرعة والمحتوى والتنوع، لدرجة جعلتنا نعتمد عليها منذ عام صدورها الأول، وأبارك لفريقها على نجاح المؤتمر السادس.

أرحب بضيوفي وشرف لي أن أكون معهم وأدير هذه الجلسة.. أهلًا بحضراتكم جميعًا، في بداية الجلسة أود أن أسأل الأستاذ حمادة الشورى، عن نظرته لدور القطاع الزراعي في تنشيط الموارد الدولارية، خاصة أنه من القطاعات ذات الميزة التنافسية على مستوى التصدير.

حمادة الشورى: 9.7 مليار دولار حجم صادرات الحاصلات الزراعية بنهاية 2024

حمادة الشورى: أود أن أشكركم في البداية على وجودي معكم اليوم في مؤتمر جريدة حابي.. نريد أن نتحدث عن قضية مهمة جدا وتخص كل المصريين وهي القطاع الزراعي والمنتجات الزراعية والعوائد الدولارية التي تمثلها للدولة كاستثمار.

القطاع الزراعي لا يساهم فقط برقم كبير في العوائد الدولارية للدولة من خلال التصدير، ولكن يلبي أيضًا الكثير من الاحتياجات التي تغنينا عن الاستيراد. على مستوى الجانب التصديري، من المرتقب أن تصل عائدات القطاع إلى نحو 9.7 مليار دولار من الحاصلات الزراعية بنهاية العام، ما بين تصدير منتجات طازجة أو تصنيع وتجميد، وأصبح أيضًا هناك تنوع في مصادر العائدات.

بجانب العوائد الدولارية الناتجة عن التصدير، وتغطية الاستهلاك المحلي، يمثل قطاع الزراعة أيضًا جزءًا كبيرًا جدًّا من العمالة المصرية الموجودة.

توليد الطاقة من أكثر القطاعات المستهلكة للغاز والبترول.. والاعتماد على المصادر المتجددة يساعد في زيادة العوائد الدولارية

د: ماهر عشم: شكرًا أستاذ حمادة الشوري.. نتوجه بالسؤال إلى المهندس وائل النشار، الذي يمثل قطاعًا مهمًّا جدًّا وهو الطاقة المتجددة.. نريد منكم تقديم صورة مفصلة عن قدرات ودور هذا القطاع في توليد النقد الأجنبي، وكذلك الحد من الاحتياجات الدولارية اللازمة لتلبية الاستهلاك المحلي؟

وائل النشار: أونيرا سيستمز تمتلك مشروعات في مصر والمغرب والجزائر ونيجيريا والسعودية

م. وائل النشار: بداية، نشاط شركة أونيرا سيستمز لأنظمة الطاقة يقوم على توليد الكهرباء من الطاقة الشمسية ونعمل في هذا المجال منذ 35 سنة. المشروعات التي قمنا بها في فترة ما قبل 2014 وهو العام الذي صدر فيه قانون تنمية الطاقات الشمسية، كانت خارج الشبكة، مثل الاتصالات والزراعة وتوطين البدو والمنازل وغيرها من المشروعات التي تحتاج طاقة في أماكن بعيدة ولا تستطيع توصيل طاقة لها عن طريق مولدات كهربائية لأن لوجيستيات الصيانة وتوفير الوقود لها صعب.

لدنيا مشروعات في مصر والمغرب والجزائر ونيجيريا والسعودية واليمن عبر أكثر من 600 موقع يعملون بالطاقة الشمسية لأنظمة الاتصالات.

قدرة الشبكة الكهربائية المصرية 60 ألف جيجا وات 90% منها بالوقود الأحفوري

في 2014 تم إصدار التعريفة الخاصة بتنمية استخدامات الطاقة الشمسية وتحولنا إلى توليد الكهرباء ودخولها على الشبكة بنظام تعريفة التغذية ثم تم نقله في 2017 وأصبح صافي القياس الذي يسمح للمستهلكين ببناء محطة الطاقة الشمسية ويضخ الكهرباء المنتجة منها على الشبكة بعداد تبادلي يحسب الاستهلاك والإنتاج وبالتالي يوفر في الكهرباء المستخدمة.. وهذه نبذة مختصرة كبداية قبل الدخول إلى تفاصيل محاور الجلسة.

د. ماهر عشم: شكرًا للمهندس وائل النشار.. نتوجه بالسؤال إلى الدكتور ريمون عهدي.. القطاع العقاري بشقيه السكني والسياحي، من أكثر القطاعات التي جذبت استثمارات خلال السنوات الأخيرة من جانب الجهات المختلفة في الدولة، ومن أكثر القطاعات التي شهدت رواجًا خلال الفترة الماضية، بناء على هذا التقييم، ما هي نظرتكم للقطاع ووضع شركتكم؟

ريمون عهدي: وادي دجلة طورت 20 ألف وحدة سكنية.. ولديها 14 ألف أسرة في مشروعاتها ومنتجعاتها حاليًا

د. ريمون عهدي: في البداية أحب أن اشكر جريدة حابي على التنظيم المشرف والاستضافة الجميلة، وأشكر حضرتك والسادة المتحدثين الذين أتشرف بالوجود بينهم.

بالنسبة لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية فإننا العام القادم سوف نكمل 20 سنة في سوق التطوير العقاري، وحتى الآن طورنا 20 ألف وحدة سكنية، ولدينا 14 ألف أسرة ساكنين في مشروعاتنا ومنتجعاتنا حاليًا.

تأثير الدولار على صناعة العقار مباشر خاصة بالنسبة لمدخلات مواد البناء

بالنسبة لصناعة لتطوير العقاري فهي مرتبطة بصناعات أخرى تتغذى وتنمو عليها، وإذا عدنا إلى موضوع الجلسة النقاشية الخاص بقنوات جذب النقد الأجنبي وتأثر قطاعات الاقتصاد بالدولار، فإن التطوير العقاري يتأثر بصورة مباشرة بحركة الدولار فيما يتعلق بتكلفة جميع مدخلات مواد البناء، وهذا الأمر ينعكس على الصناعة بتأثر مباشر.

وإذا تحدثنا عن مساهمة القطاع في جذب النقد الأجنبي، فإننا سنتحدث مباشرة عن تصدير العقار، وهو موضوع هام للقطاع العقاري والجميع يتحدث عنه منذ سنوات طويلة، وقطعنا شوطًا فيه لكن لم نصل إلى ما نريده حتى الآن.

حتى الآن لم نصل إلى مستهدف تصدير العقار.. ويجب على الجميع التكاتف لاختيار ميزة تنافسية لمصر

كشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، نساهم في تصدير العقار ولدينا نسبة من مبيعاتنا إما للمصريين المقيمين في الخارج أو الأجانب، لكن حتى الآن لم نصل إلى المستهدف بالتأكيد مثل باقي شركات السوق العقارية كلها. وعقدنا مؤخرًا شراكة مع شركة تطوير عقاري سعودية، ووقعنا العقود بالفعل، وبدأنا نأخذ خطوات جادة في دخول هذه السوق. لكن نعود ونؤكد أن العملة الصعبة تؤثر بشكل مباشر على مواد البناء خصوصًا وأن أي مطور عقاري يبيع الوحدة “أوف بلان” قبل التنفيذ ويقوم بالتسليم بعد فترة زمنية، وهذا الأمر يضعه تحت تأثير تغير العملة بشكل كبير، لكننا نعمل على مواجهة هذه المشكلة بأساليب متعددة.

د. ماهر عشم: الأستاذ طارق عبد الرحمن يمثل الجانب الآخر من الاستثمار في العقار، والخاص بالاستحواذ على أصول عقارية قائمة بالفعل، إلى أي مدى يمكن أن يساهم هذا القطاع في تنشيط موارد النقد الأجنبي، ولكن بداية نريد أن نلقي الضوء على تفاصيل أكثر على طبيعة هذا النشاط؟

طارق عبد الرحمن: شركة بنيان تستحوذ على مبانٍ إدارية مؤجرة بالكامل وإيراداتها تأتي من التغير في سعر العقار والإيجارات

طارق عبدالرحمن: أولًا أود أن أشكر جريدة حابي وحضراتكم على هذا اللقاء.. شركة بنيان متخصصة في الاستثمار العقاري وليست مطورًا عقاريًّا، فهى تستحوذ على مبانٍ إدارية تم بناؤها بالكامل ومؤجرة، وإيراداتها تأتي من التغير في سعر العقار والإيجارات.

بالتالي.. عندما يحدث تعويم للجنيه فإننا نستفيد من الارتفاع الكبير الذي تشهده أسعار العقارات، لو نظرنا إلى آخر 10 سنوات فإن الدولار تحرك أمام الجنيه بنسبة 20% سنويا في المتوسط، والسوق العقارية لمن يملك العقار نفسه تحرك بنسبة 30% سنويًّا، ما يعني أنه يرتفع بنسبة أكبر من صعود الدولار أمام الجنيه، وهذا يؤكد أن الاستثمار العقاري أهم وعاء استثماري وادخاري في مصر.

نستفيد من تعويم الجنيه لأن سعر العقار يرتفع بشكل كبير

السوق العقارية تمثل نحو 19% من الاقتصاد المصري بحجم 1.8 تريليون جنيه، ونحن نقدم حل الاستثمار العقاري أو نحل مشاكل السوق العقارية من حيث السيولة وثمن العقار نفسه، الذي ارتفع بشكل كبير جدًّا، ومن حيث نوع العقار أيضًا، لأن معظم من يريد الاستثمار في العقار يتجه إلى السكني، لكننا نستثمر أكثر في الإداري والتجاري ونعطي للمستثمرين معنا فرصة وعروض لشراء عقارات لا يستطيعون شراءها بأنفسهم بما أننا نقوم بشراء مبانٍ كاملة بأسعار جيدة.

السوق العقارية تمثل 19% من الاقتصاد المصري بحجم 1.8 تريليون جنيه

كما نعطي الفرصة لأي مستثمر أجنبي يريد دخول السوق العقارية بأن يستثمر عن طريقنا، فبدلًا من شراء عقار بالكامل فإنه من الممكن أن يقوم باستثمار مبلغ صغير عن طريق الأسهم، ونحن نفكر للطرح في البورصة المصرية في المستقبل، ما يؤدي إلى وجود سيولة للسهم وسهولة للدخول والخروج من السوق، وأظن أن هذه أكبر مشكلة تواجه المستثمرين العقاريين وهى توافر السيولة أو أن العقار يتم بيعه كله أو شراؤه كله، لكن عندما يكون عن طريق الأسهم سيكون هناك تنوع في الملكية.

المناطق الصناعية تساهم في توطين الصناعات وجذب الاستثمارات الأجنبية

د. ماهر عشم: المهندس عمرو البطريق، حضرتك تمثل قطاعًا جديدًا لم يكن موجودًا منذ فترة ألا وهو تنمية المناطق الصناعية الجاهزة لمصانع أخرى، نريد منكم في البداية تقديم نظرة عن طبيعة هذا القطاع وتحدياته، وكيف يمكن أن يقدم حلولًا في تنشيط موارد النقد الأجنبي؟

عمرو البطريق: دور المطور الصناعي يتمثل في الحصول على الأرض دون مرافق ثم ترفيقها وجذب المستثمرين

م. عمرو البطريق: شكرًا جزيلًا لجريدة حابي وفريق إدارتها، نحن كشركة أوراسكوم للمناطق الصناعية لسنا جددًا على السوق المصرية، كما أن نشاط التطوير الصناعي ليس بالجديد على السوق، ونعمل به منذ منذ 25 عامًا، ولكن بدأ النشاط في الظهور بشكل أكبر الآن نتيجة لاحتياج المصنعين للأراضي المطورة والجاهزة بالمرافق بشكل أسرع واحتياجهم للخدمات الكاملة.

نحن كمطورين نحصل على الأرض من الدولة دون مرافق ثم نبدأ في ترفيقها وجذب المستثمرين الصناعيين واللوجستيين أنفسهم من خلال التسويق والترويج الداخلي والخارجي للاستثمار في مصر.

التضخم المرتفع والفائدة العالية أبرز التحديات في السوق

هذا القطاع يرتبط بالاقتصاد المصري والحالة الاقتصادية والسياسية في المنطقة، والسوق يرتبط بهذه الحالة بشكل طبيعي، كما أن هناك تحديات كبيرة في السوق أهمها التضخم المرتفع بسبب الدولار، أو الفائدة العالية من البنوك التي لا تساعد المطورين أو المصنعين على إعادة الاستثمار في مصر بسهولة.

د. ماهر عشم: أين تقع الأماكن الجغرافية التي تضم مناطق صناعية مجهزة؟

أوراسكوم للمناطق الصناعية تطور منطقة جديدة في أبو رواش بمساحة 2.2 مليون متر

م. عمرو البطريق: بالنسبة لنا في أوراسكوم للمناطق الصناعية لدينا المنطقة الصناعية الأولى التي بدأنا فيها بالعين السخنة في المنطقة الاقتصادية لقناة السويس، والتي بدأنها منذ عام 1998، واليوم نطور منطقة جديدة في أبو رواش على طريق محور روض الفرج على مساحة 2.2 مليون متر مربع، ولدينا منطقة ثالثة في العين السخنة أيضا على مساحة 3.5 مليون متر مربع، تم توقيع عقودها مؤخرا مع الهيئة الاقتصادية لقناة السويس وسنبدأ تطويرها بداية يناير 2025.

د. ماهر عشم: أستاذ كريم هلال حضرتك تمثل قطاعات مختلفة وخبرة طويلة في مجال سوق المال والاستثمار، وحاليا في السياحة، هل من الممكن أن تعطينا نبذة عن وضع قطاع السياحة وآخر مستجدات هذا القطاع وتحدياته؟

كريم هلال: السياحة أكبر مصدر سريع ومضمون إلى الأبد للموارد الدولارية وبأقل مجهود

كريم هلال: شكرًا.. العنوان الرئيسي لهذه الجلسة مرتبط بالنقد الأجنبي وتوافره لمصر، نحن في أشد الحاجة لموارد النقد الأجنبي، وأنا أنادي منذ فترة طويلة وأقول بأننا تحت أيدينا كنز جاهز لم نتعب فيه كثيرًا وهو السياحة، هذا القطاع يجب أن يكون أكبر وأسرع مورد للعملة الأجنبية وتوظيف العمالة وغيرها من الأهداف.

هناك مبدأ اقتصادي كلنا نعلمه ومتفقين عليه وهو “ابحث عن الشيء الذي تتميز فيه وركز عليه”، للأسف من وجهة نظري وأنا عملت في قطاع السياحة لمدة طويلة. قطاع السياحة تم إهماله لسنوات طويلة من الدولة ولم يأخذ الاهتمام الذي يجب أن يحصل عليه حتى يجلب العائد السريع من ورائه.

القطاع أهمل لسنوات طويلة.. ولا يجب أن نفرح بدخول 15 مليون زائر سنويًّا

نحن نسمع في مصر عن مشروعات ضخمة مثل الهيدروجين الأخضر وغيرها وكلها مشروعات جيدة وستجلب عائد دولاري لكنها ستستغرق وقت طويل، بينما قطاع السياحة من الممكن أن يجلب لمصر عائد دولاري سريع إذا تم الاهتمام به.

وقد راجعت بعض الأرقام قبل الحضور إلى المؤتمر، فوجدت مثلًا تركيا التي إلى حد كبير مشابهة لنا في كثير من الأمور سواء التاريخ أو الآثار والتنوع والموقع الجغرافيوغيرها، يدخل لها 50 مليون زائر سنويًّا وتحتل رقم 5 أو 6 في العالم على مستوى أعداد الزائرين، بينما نحن نفرح بدخول 15 مليون زائر سنويًّا، وهذا رقم يدعو للخجل وليس للفخر.

لدينا أيضا إمارة دبي التي يزورها سنويًّا أكثر من 20 مليون وافد، كل هذا يجب أن يجعلنا نسأل لماذا هذه الأعداد تذهب لهذه الأماكن بينما مصر بتاريخها لا يدخلها سوى 15 مليون زائر فقط؟

عناصر الجذب السياحي في مصر لا يوجد مثلها في نطاق 5 ساعات سفر حولنا

لو نظرنا بعرض سريع لعناصر الجذب السياحي في مصر سنكتشف أنه لا يوجد في مثل إمكانيات مصر في نطاق 5 ساعات سفر حولنا، لدينا سياحة تاريخية ودينية وكلاسيكية وصحراوية وشواطئ ورياضات مثل الغوص، ومن الممكن أن يكون لدينا سياحة علاجية، فضلًا عن أمر هام جدًّا وهو أن الموسم السياحي في مصر يعتبر إلى حد كبير ممتد إلى 12 شهرًا وليس جزءًا من العام.

عندما يكون لدي كل هذه الإمكانيات ولا نعرف كيف نستغلها في جذب السياحة وتعزيز العائد الدولاري منها لتغطية احتياجاتنا من النقد الأجنبي وتحقيق فائض، فلا بد من وجود مشكلة كبيرة جدا.

ثقافة الضيافة منعدمة وتتسبب في انخفاض أعداد السائحين

سوف أتحدث عن نقطتين وبعدها نستكمل باقي الأسئلة. رأينا على مدار السنين الماضية حملات إعلانية لترويج السياحة في مصر بعشرات الملايين من الدولارات، في دول وعواصم كثيرة، منها لندن وأمريكا، هذه الأموال لا مردود منها، فنحن نعيش الآن في عالم افتراضي كل شيء واضح فيه، وعندما يتم تنفيذ إعلان وحملة تكلف الدولة ملايين الدولارات، نقدم فيها رسالة عن أن مصر جميلة وبها كذا وكذا، ثم يأتي زائرين لها ويمروا بتجربة سيئة جدًّا وهم كثيرون، ثم يخرجون على السوشيال ميديا ويتحدثون عما حدث معهم في تجربتهم، فإننا في هذه اللحظة خسرنا الملايين التي تم دفعها في الحملات الإعلانية.

أبرز مثال على ذلك ما حدث مؤخرًا في سياحة الغوص، وأنا عملت فيها وتعتبر عنصر جذب مهم جدا للسياحة، هذا النوع من السياحة شهد 4 أو 5 حوادث خلال الشهرين الماضيين، وأحد هذه الحوادث تم تغطيته في عدد كبير من الصحف العالمية ومواقع التواصل الاجتماعي، ما أثر بالسلب على أحد فروع السياحة المهمة في هذا الموسم.

زيادة عدد الغرف السياحية وتنويعها بدرجات مختلفة حل لرفع أعداد السياح

الحوادث بالطبع موجودة في كل مكان، لكن الانطباع الذي تم نقله -وهو غير صحيح بنسبة ما- هو أن هناك تقاعس في السلامة والتراخيص، وأن المركب الأخيرة التي غرقت لم يكن يجب خروجها من الميناء أساسًا لأن بها أخطاء.

آخر نقطة أريد التحدث عنها هى أن أول انطباع إلى حد كبير أهم انطباع، وآخر انطباع مهم جدًّا أيضًا، ولذلك لا بد أن نفكر ونعرف كيف يكون شكل أول انطباع عند السائح عندما ينزل في المطار وآخر انطباع عند مغادرة مصر.

قطاع الزراعة نجح في جلب 9 مليارات دولار للاقتصاد المصري

د. ماهر عشم: سؤالي الآن للأستاذ حمادة الشورى، قطاع الزراعة نجح في أن يجلب لمصر إيرادات تصدير بلغت نحو 9 مليارات دولار العام الجاري، هل الخريطة الزراعية تتحكم في المسألة، وهل هناك فرص لزيادة العوائد الدولارية من تصدير الحاصلات الزراعية، بمعنى أن المسألة تبدأ من الخريطة الزراعية ومن يزرع هذا النوع وغيره يزرع نوع آخر، أم كيف تسير الأمور في هذا القطاع؟

حمادة الشورى: 14 مليون فدان حجم الرقعة الزراعية حاليًا مقابل 6 ملايين منذ سنوات

حمادة الشورى: في الحقيقة لابد أن نحيي حضرتك على هذا السؤال، لأن هذا الأمر هو ما يدور في أذهاننا جميعا بالنسبة للقطاع الزراعي، أنا أعمل في هذا المجال منذ 24 عاما، ولو عدنا إلى الخريطة الزراعية في مصر فتقريبا كانت مساحة الرقعة الزراعية كلها منذ 24 عاما لا تتخطى 6 ملايين فدان، واليوم أصبحت 14 مليون فدان تقريبًا، وهذه الأرض من الممكن أن تزرع مرة واثنتين وثلاث وأربع مرات في العام على حسب المحصول الذي يتم زراعته فيها، وهذا الأمر أدى إلى توسع كبير في الإنتاجية وتنوع في المحاصيل.

اليوم أصبحنا نشعر بتوافر المنتج الزراعي الذي نريده طوال العام، وبالتالي هذا الأمر جيد جدًّا، وساهم في حل جزء كبير من مشاكلنا في الاستهلاك وهذا ما نتحدث عن كخريطة ورقعة زراعية.

مصر تتصدر دول العالم في تصدير الموالح باستهداف 165 دولة

أما الجزء الخاص بالصادرات فلابد أن نشيرا إلى أنها ثقافة كبيرة تم العمل عليها لفترات طويلة من أجل الوصول إلى المرحلة التي وصلنا إليها الآن، وما زلنا نحتاج إلى المزيد من العمل لأننا لم نصل إلى أقصى وأكبر الأهداف التي يجب أن نصل إليها، فمصر أصبحت رقم واحد على مستوى العالم في تصدير الموالح باستهداف 165 دولة عالميًّا، بالإضافة إلى أننا نشهد تطور في زراعات التمور وتصديرها وهى جزء كبير من القطاع بالإضافة إلى محاصيل أخرى مثل البطاطس والبصل وكلها تمثل رقمًا مهمًّا في الصادرات.

هذه المحاصيل كان يتم تصديرها طازجة لدول العالم ولكن الآن هناك طرق أهم منها التجفيف والتصنيع والتجميد ويتم تصديرها بأشكال مختلفة توفر جزء كبير من الفقد، فعندما نقوم بشحن الصادرات إلى دول تبعد عنا مسافات طويلة تصل إلى 27 و28 يوما فإنه يحدث فقد في المحصول بشكل طبيعي، ولكننا في النهاية نحاول أن نصل إلى أعلى جودة ممكنة تستطيع أن تنافس بها عالميا وتحتل مركز متقدم وتبيع بأعلى سعر، وهذا ما نعمل عليه الآن من أجل الحصول على منتجات بجودة عالية.

ما زلنا نحتاج إلى تطوير التصنيع والتجميد والتجفيف لبعض المحاصيل

نحتاج إلى أن نتطور بشكل أكبر في مجال التصنيع والتجميد والتجفيف لبعض المحاصيل لأن هذا المجال يجلب عائد دولاري أعلى من التصدير الطازج، في البداية كان هناك عوائق في الزراعات والمدخلات الزراعية لكن اليوم لدينا حلول جذرية من الدولة بكيفية حل المشاكل الموجودة وتعيق الإنتاج، وبالتالي أصبح لدينا محاصيل بكميات كبيرة متوافرة للمنتج والمستهلك وتوفر عائد دولاري أيضًا، ولو تمت مقارنة 2023 في حجم العوائد الدولارية من الصادرت سنجد أنها 7.8 مليار دولار، ولكن في 2024 سوف تصل إلى 9.7 مليارات دولار، ولذلك كل سنة الرقم قابل للزيادة.

د. ماهر عشم: ما أنواع المحاصيل التي تجلب عائد أكبر من غيرها وأكبر الدول التي نصدر لها أو من السهل التصدير إليها؟

حمادة الشورى: كما قلت نحن رقم واحد في العالم على مستوى تصدير الموالح، وما زال البرتقال المصري على القمة بنحو 2.2 مليون طن سنويًّا، يليه محصول البطاطس، والجزء الأكبر منه ما زال يتم تصديره طازج، في حين أن كل دول العالم تعتمد في البطاطس على التصنيع، وهذا جزء مهم نتجه إليه، أما باقي المحاصيل مثل البصل أو التمور أو الفراولة أو العنب، فهى تشارك برقم كبير في الصادرات.

التجفيف والتصنيع يجلب عائدًا دولاريًّا أعلى من التصدير الطازج

بالنسبة لأكثر الدول التي يتم التصدير إليها فهى الأوروبية بسبب فرق العملة وقرب المسافة والشحن الذي يوفر جزء كبير من التكلفة، لكن في الفترة الأخيرة السوق المصري استطاع اختراق السوق الصيني الذي نستهدفه لأنهم يشترون المحاصيل بأعلى سعر وأعلى من السوق الأوروبي، بالإضافة إلى السوق الياباني والأمريكي والأفريقي وجنوب شرق آسيا، نحن نصدر منتجاتنا إلى 165 دولة حول العالم بتنوع واختلاف الأسعار، بالإضافة إلى الدول العربية والخليج.

د. ماهر عشم: المهندس وائل النشار.. بالنسبة للطاقة المتجددة كيف يمكن استخدامها في تعظيم الموارد الدولارية وتقليل الفاقد الدولاري؟ لأن توليد الطاقة من أكثر القطاعات المستهلكة للغاز والبترول، وإذا لم نستوردها فيمكن تصديرها ونجذب عائد دولاري، وبالتالي تقليل استهلاكها على حساب الطاقة المتجددة من الممكن أن يساعدنا كثيرًا في زيادة العوائد الدولارية.

وائل النشار: 1674 ميجا وات نسبة الطاقة الشمسية من قدرة الشبكة الكهربائية بما يمثل 2.3%

م. وائل النشار: الشبكة الكهربائية المصرية حاليا بها 60 ألف جيجا وات 90% منهم يتم توليدها بالوقود الأحفوري، و1674 ميجا وات طاقة شمسية يمثلون 2.3%، وطاقة الرياح 1632 ميجا وات وتمثل أيضًا 2.3% تقريبًا، والسد العالي ينتج 2832 ميجا وات تمثل 4.6%، بالتالي إجمالي الطاقة المتجددة في حدود 10%.

الحمل الأقصى للشبكة 35 ألف ميجا والقدرات الاحتياطية 25 جيجا وات

الحمل الأقصى للشبكة 35 ألف ميجا وبالتالي لدينا قدرات احتياطية كبيرة، بينما القدرات المركبة كلها تولد كهرباء سنويا بما يقرب 216 تيرا وات ساعة، الطاقة الشمسية تمثل فيها 3 تيرا وات ساعة بنسبة 1.3%، والرياح 6 تيرا وات ساعة وتمثل 2.6%، والسد العالي تقريبا 15 تيرا وات ساعة تمثل 7%، وبالتالي إجمالي الطاقات المتجددة على الشبكة في الوقت الحالي تمثل 11%.

كان لدينا رؤية لمصر بأننا نصل إلى 20% من الطاقة المتجددة بحلول 2010 لكن ذلك لم يحدث، و2020 نصل إلى 20% أيضا ولم يحدث أيضًا، وللإجابة على سؤالك فإننا نحتاج إلى أن نسير في محورين، الأول هو تخفيض استهلاكنا من النقد الأجنبي والثاني كيف نزيد من النقد الأجنبي.

إجمالي الطاقات المتجددة على الشبكة في الوقت الحالي تمثل 11%

الجزء الأول هو كفاءة الطاقة التي تعتبر من العوامل المهمة جدا، ومصر من أقل الدول في انبعاثات الكربون بحوالي 250 مليون طن سنويا وفي المركز الـ 26 عالميا، وتمثل 0.6% من إجمالي الانبعاثات الكربونية، لكن عندما ننظر إلى الانبعاثات الكربونية لا يجب أن ننظر إليها من ناحية السكان فقط، وإنما من ناحية أخرى وهى الناتج القومي، ولكي أعطي لك أمثلة على ما أريد الإشارة إليه، فإن كل كيلو وات ساعة ينتج مقابله كم من الناتج القومي؟، فمثلا دولة ألمانيا كل كيلو وات ساعة ينتج مقابله 6.4 دولار والولايات المتحدة 4.9 دولار، بينما مصر 1.5 دولار لكل كيلو وات ساعة مستهلك، أي أننا نستهلك 3 أضعاف الطاقة لكي ننتج في الناتج القومي مثل أمريكا و4 أضعاف الطاقة لكي ننتج مثل ألمانيا، وهذا الأمر عامل مهم جدًّا لابد أن يتغير وأن ننظر إلى كفاءة استخدام الطاقة.

مصر من أقل الدول في انبعاثات الكربون بنحو 250 مليون طن سنويًّا وتحتل المركز 26 عالميًّا

النقطة الثانية من وجهة نظري هى إعادة هيكلة الدعم، وعندما نتحدث عن الدعم الموجود لا نعنى إلغاء الدعم ولكن إعادة هيكلته، لأن الدعم الحالي الموجود على الطاقة الكهربائية بالذات موجود في أكثر من جهة، الأولى دعم مباشر للمواد البترولية عبر توريد وزارة البترول الغاز لوزارة الكهرباء بسعر مدعوم، والثانية دعم تبادلي بين الشرائح في الكهرباء، وهذا الدعم في تكلفة الكهرباء عبارة عن أرقام افتراضية محسوبة على الفرص البديلة، بينما يجب أن يكون الدعم في جهة واحدة ويتم توجيهه إلى شركات التوزيع وبالتالي يذهب دائمًا إلى شركة التوزيع ولا يكون في أكثر من جهة، وهذه مسألة مهمة جدًّا، لأن كل واحد جيجا وات من الطاقة الشمسية يحتاج إلى تدبير عملة أجنبية تقدر بأقل من 300 ألف دولار في المكون المستورد فقط، لكن في المقابل سيوفر 12 مليون قدم مكعب من الغاز سنويا تكلفتهم 100 ألف دولار بالسعر العالمي الحالي “8 دولار للمليون وحدة حرارية”، وإذا تم تدبير هذا الرقم لكل واحد جيجا وات نستطيع توفير 100 ألف دولار سنويًّا.

هذا ينقلنا إلى نقطة هامة وهى التمويل، لأن التمويل الحالي الموجود في مصر يعتمد على سياسات الدولة التي تنظر دائما إلى المحطات الكبيرة، ودائما ما نقول 5*1000 تساوي 1000*5، أي أنه من الممكن تركيب 5 محطات كل محطة 1000 ميجا، أو 1000 محطة بـ 5 ميجا لكل منها، في الحالتين سنحصل على نفس النتيجة، لكن الأهم هو اختيار الطريقة والاستراتيجية التي نسير عليها ونستفيد منها.

لا بد من إعادة هيكلة الدعم وتوجيهه إلى شركات التوزيع وليس أكثر من جهة

السياسة الموجودة حاليا تعتمد على المحطات الكبيرة فقط، وبالتالي كل الاستثمارات سوف يتم توجيهها إلى هذه النوعية من المشروعات التي تستغرق وقتا، ولابد أن نلفت الانتباه إلى أنه منذ 2014 حتى الآن لم نحقق المستهدفات التي نريدها، ولازال الطريق طويل لأن مصر لديها رؤية استراتيجية للطاقة بأن نصل إلى 42% من الطاقة المنتجة بالمصادر المتجددة بحلول 2035، ونحن الآن في 2024، أمامنا 10 سنوات لكي نصل إلى هذا الرقم ولم نصل إلا إلى 10% فقط، ولذلك لابد أن نجد طرق تمويل لمحطات الطاقة الشمسية لكى تتوسع أفقيًّا وليس رأسيًّا، بأن نشجع استخدامات المحطات الصغيرة والمتوسطة، أي من يقوم بتركيب محطة فوق المنزل أو المول التجاري أو مبنى إداري، لأن ذلك يوفر في استخدامات الطاقة، وبالتالي يوفر في كميات الغاز الطبيعي التي يتم استيرادها من الخارج.

كما أنه لابد من تغيير السياسات والإجراءات، لأن الإجراءات الحالية تضع ضغط كبير على القطاع الخاص، وخصوصا أنه في أوقات كثيرة يضطر القطاع الخاص أن ينافس الحكومة، وبالتالي هذا الأمر لابد أن يتغير وأن يكون هناك فرصة للقطاع الخاص، ولن يأتي ذلك إلا بتحرير قطاع الكهرباء وأن يتولى القطاع الخاص الإنتاج.

أما النقل والتوزيع فيكون القطاع الحكومي مسئول عنها، حتى لا تزيد الأعباء على ميزانية الدولة، أو أن تكون مجبرة على شراء محطة كهرباء ثم تقوم بتشغيلها وإدارتها فيما بعد، بل يجب أن تكون مختصة بشراء ونقل الكهرباء.

لا بد من تغيير السياسات لأن الإجراءات الحالية تضع ضغطًا كبيرًا على القطاع الخاص

مشروعات الربط الكهربائي بيننا وبين السعودية وليبيا والأردن وأوروبا مفيدة جدًّا خصوصًا في منطقتنا، لأنها ستوفر من التكلفة الاستثمارية للمحطات الاحتياطية، وقد تحدثنا في البداية أن مصر لديها 60 جيجا وات والحمل الأقصى 35 جيجا أي أننا لدينا احتياطي 25 جيجا لا يتم استخدامها، وبالتالي هذا الرقم من الممكن أن يقل إذا تم الربط مع الشبكات الأخرى، لأنه سيقلل الحاجة لمحطات احتياطية تساعد الدولة إذا حدثت مشكلة في أي وقت.

بالإضافة إلى أن كل منطقة من هذه المناطق تستطيع استخدام مصادر الطاقة لديها الاستخدام الأمثل، فمثلًا دولة مثل السعودية وليبيا لديها البترول، وأوروبا لديها الطاقة النووية، ومصر كل كيلو وات ينتج ما بين 1700 إلى 1800 كيلو وات ساعة سنويًّا في مقابل 1100 كليو وات ساعة سنويا في ألمانيا، أي إن نفس الاستثمار الذي يتم ضخه في محطة طاقة شمسية في مصر هو نفسه في ألمانيا لكن ينتج في مصر طاقة أكبر من ألمانيا بنسبة 70%.

لكن يجب مع مشروعات الربط أن يكون هناك تحرير للقطاع، أي ما يسمى بالمنتج المستقل الذي يتيح لشركات التطوير بناء محطة للطاقة الشمسية في أي منطقة ثم يبيع الكهرباء المنتجة لمستهلك في منطقة أخرى باستخدام شبكة النقل، بحيث يبني المستثمر محطة في السويس مثلا والعميل يكون في سوهاج، حيث يتم إنتاج الطاقة في محطة ويتم نقلها عن طريق الشبكة الموحدة إلى العملاء، وفي هذه الحالة تحصل شركة النقل على تكلفة هذا النقل، وبالتالي لن تتكلف ميزانية الدولة أي استثمار ولن يتم إجبارها على توقيع عقود لشراء الكهرباء لمدة 25 سنة، إنما أصبحت العلاقة مباشرة بين المنتج والمستهلك وخرجت الدولة منها، كما أن ذلك يُسهل خروج الدولة من المشروعات وبيعها للمستثمرين، ما يؤدي إلى خدمة أفضل وعقود أسهل.

د. ماهر عشم: هل توليد الطاقة المتجددة بالأسعار الموجودة الآن استثمار رابح أم خاسر؟

م. وائل النشار: في 2017 قبل التعويم كان مدة العائد على الاستثمار تصل إلى 4 سنوات، لكن بعد زيادات الدولار هذا الرقم ارتفع جدا، لأن المؤثر الأساسي في عدم استخدام الطاقة الشمسية هو التعريفة الكهربية الحالية، لأن أعلى فئة فيها تصل إلى 2.40 جنيهًا مع الوضع في الاعتبار الدعم الموجود في ظل تكلفة تتجاوز 5.5 جنيها، وإذا قمنا بإعادة هيكلة الدعم وظهرت الأرقام الحقيقة فإننا وقتها نستطيع تشجيع الاستثمار في استخدامات الطاقة الشمسية.

يجب تحرير قطاع الكهرباء وتولي القطاع الخاص الإنتاج.. أما النقل والتوزيع فيكون مسؤولية القطاع الحكومي

وأود أن ألفت الانتباه بأن وزارة الكهرباء تشتري من مستثمري الطاقة الشمسية الكيلو وات ساعة بجنيه تقريبا، أي أقل من متوسط التكلفة لديها والذي يصل إلى 2.40 جنيهًا، وبالتالي بالوضع الحالي العائد على الاستثمار يصل إلى 6 سنوات في المحطات السكنية بينما التجارية والإدارية تتجاوز 6 سنوات.

د. ماهر عشم: أود أن انتقل إلى د. ريمون عهدي.. لماذا لا ينظر المطور العقاري بالاهتمام اللازم إلى استخدامات الطاقة الشمسية،عندما نسافر حول العالم وحتى في دول شقيقة مثل لبنان، نجد أن كل الأسطح تضع ألواح طاقة شمسية وتستعملها، وكذلك بالنسبة للسخانات الشمسية التي تقلل فاتورة استهلاك الكهرباء بشكل كبير وخاصة في الشتاء، فلماذا لا يضع المطور العقاري في مصر هذا الأمر في الاعتبار ولا يستخدم الطاقة الشمسية من أجل تقليل الاحتياج للطاقة التقليدية، خاصة أنه إذا تم حساب تكلفة السخان بالنسبة لتكلفة الوحدة سنجدها تكاد لا تذكر، هل هناك سبب لهذا الأمر؟

د. ريمون عهدي: لو سنأخذ مثال على استخدامات سخانات الطاقة الشمسية فهى جيدة جدًّا، لكن السخانات لا تولد كهرباء وإنما توفر من الطاقة الكهربائية المستهلكة، لو عدنا إلى السؤال كإجمالي المشاريع ولماذا لا يتم إدخال الطاقة الشمسية فيها بشكل أكبر، سوف نعود لحديث المهندس وائل النشار وعنصر العملة الصعبة في المشروع، لأن المطور ينفق عملة أجنبية لجلب المعدات والأجهزة حتى يوفر منتجًا يتم شراؤه بالعملة المحلية وهي الكهرباء.

وادي دجلة أبرمت شراكة مع كيان سعودي لجذب العملة الصعبة

كما أن سعر الكهرباء في مصر رخيص نسبيًّا بوجود الدعم وعدم هيكلته كما قال المهندس وائل النشار، بالإضافة إلى شراء المطور للمعدات والأجهزة بالعملة الصعبة وليس المحلية، وهنا سنعود إلى لغز وإشكالية العملة الصعبة أمام الإنفاق بالعملة المحلية وشراء الكهرباء بالجنيه المصري.

م. وائل النشار: جزء كبير من عدم استخدام المطورين العقاريين يتمثل في أن الإجراءات الحالية الموجودة في شركات توزيع الكهرباء تتطلب وجود عداد في الوحدة باسم شخص معين حتى يتم تركيب محطة طاقة شمسية، والمطور لا يقوم يتركيب العداد في البداية لأن دوره ينتهي مع البناء.

د. ماهر عشم: لكن المطور حاليا يقوم بتركيب العداد.

م. وائل النشار: ليس في كل الأوقات.

د. ريمون عهدي: المطور يساعد العميل في التعاقد باسمه.

م. وائل النشار: المطور لا يستطيع تركيب المحطة أثناء البناء لأنها تحتاج إلى إجراءات معينة وترتيبات تتمثل في الإبلاغ بتركيب المحطة ثم الحصول على رقم العداد ثم تبديل العداد، وبالتالي هناك إجراءات عديدة تحتاج إلى أن تكون الوحدة شاغلة.

حمادة الشورى: استأذنك يا دكتور ماهر في إضافة جزء بسيط بخصوص الطاقة الشمسية، هناك حالتين في الطاقة الشمسية، الأولى تتمثل في وجود شبكة الطاقة الكهربائية العادية الحكومية ثم يقوم العميل بتركيب محطة طاقة شمسية عليها حتى تدعمك وتوفر لك جزء من الطاقة.

أما الحالة الثانية فهى أن العميل يكون في مكان بعيد ولا تستطيع شبكة الكهرباء الوصول إليه وبالتالي يحتاج إلى تنفيذ محطات طاقة شمسية لتوليد الطاقة الكهربائية التي تستطيع الاعتماد عليها، وقد قمت بإضافة هذا الجزء لأن جانبًا كبيرًا من العمل في القطاع الزراعي يعتمد على الطاقة الشمسية، ورغم أن المهندس وائل النشار قال إن التكلفة بسيطة إلا أن تكلفة الطاقة لايزال يمثل جزء كبير من نفقات القطاع الزراعي، وهذا ما جعلنا نتجه إلى حلول بديلة منذ 4 سنوات تتمثل في دخول قطاع الطاقة الشمسية في مجالات الإنتاج.

قد يسأل البعض فيما تستخدمون الطاقة الشمسية، والإجابة ستكون أنه لا يوجد زراعة قائمة في اي أراضي صحراوية أو الأراضي الجديدة بدون وجود آبار مياه، هذه الآبار تستهلك كمية كبيرة من الطاقة الكهربائية على حسب العمق وقدرة الرفع الخاصة بطلمبات الري ولذلك تستهلك رقم كبير من الكهرباء ما يؤثر في النهاية على التكلفة بالنسبة لنا كقطاع إنتاج، ولذلك اتجهنا إلى الحلول البديلة واستخدمنا الطاقة الشمسية في مواتير رفع المياه من الآبار، ونستخدمها بشكل خاصة في الأراضي الجديدة التي تتوسع فيها الدولة، وخاصة في محافظة الوادي الجديد وطريق المنيا الصحراوي الغربي.

أما الأماكن التي لديها كهرباء بالفعل فإن التكلفة بها عالية جدًّا، والحل البديل كان وجود محطات طاقة شمسية حتى توفر في التكلفة، كما نعمل حاليًا على إدخال محطات الطاقة الشمسية في المصانع، ولذلك الطاقة الشمسية أصبحت عامل مهم في القطاع الزراعي مؤخرًا.

د. ماهر عشم: دكتور ريمون.. بالنسبة للقطاع العقاري هل هو منتج أم مستهلك للدولار والعملة الصعبة وهل هناك تصدير للعقار حاليًا؟

د. ريمون عهدي: أود الإجابة على نقطتين.. الأولى أننا كمطورين عقارين نقوم بتقسيم البناء إلى بنود إنشائية ونأخذ كل بند من هذه البنود لنعلم نسبة المكون الدولاري فيه، والحقيقة أن هناك بنود بها اعتماد كبير على الدولار مثل بنود الكهرباء والحديد ومواد التشطيب، وهناك بنود حتى لو كانت 100% محلية إلا أنها تعتمد أيضا على الدولار لأن بها عنصر بشري يقوم بشراء أمور أخرى بالدولار، وبالتالي القطاع العقاري يستهلك الدولار في مواد البناء والتشطيب وهناك نسبة للمكون الدولاري في كل بند من البنود الإنشائية، هذا هو شق الاستهلاك.

شراء المطور للمعدات والأجهزة بالعملة الصعبة عائق أمام استخدام الطاقة الشمسية

الشق الثاني هو تصدير العقار، ونحن في وادي دجلة للتنمية العقارية أو زملاءنا المطورين العقاريين، نتحدث منذ فترة طويلة عن التصدير العقاري ونقوم بمجهودات كبيرة لكن الوقت حان لكي نأخذ خطوة للوراء وننظر إلى العقار كأي منتج نريد تصديره.

ومثلما تحدث زميلي منذ قليل عن تصدير البرتقال وجودته ومميزاته وأسعاره، فإننا نحتاج إلى العودة خطوة للوراء ونبحث كيف نبيع سلعة العقار المصري خارج مصر، وأول خطوة في هذه العملية هى brand positioning وتحديد ماذا نريد بالضبط في هذا المجال، لأنه لا يصح أن نقول إننا نعمل للتصدير العقاري فقط، بل يجب أن ننظر للدول التي نجحت في التصدير العقاري ونبحث عن أسباب هذا النجاح وماذا فعلوا وكيف يكون لنا مكان وميزة تنافسية في هذا المجال.

إذا نظرنا إلى اليونان مثلًا سنجد أنها تمنح إقامة ووعد بالإيجار من أجل السياحة، وإذا نظرنا إلى دبي سنجد أنها مكان به ضرائب قليلة جدا واستثمرت لفترة طويلة في أنها المكان المناسب لمن يحب العمل إلكترونيا بمنحهم حياة آمنة وإقامة كاملة وحساب بنكي وضرائب أقل، كما أنها استثمرت في جذب مستثمري الأموال الساخنة لوضعها في شراء العقارات بها ووضعت الإطار الكامل لذلك.

ومؤخرا بدأت البرتغال في مجال تصدير العقار من خلال جذب المستثمرين لتأسيس الشركات مجانا ومنحهم نظام بنكي وضريبي مخفض مقابل شراء عقار للسكن.

وإذا نظرنا إلى ولاية فلوريدا بالولايات المتحدة الأمريكية فإنها تجذب المتقاعدين عن العمل بنظام بنكي مناسب لهم ونظام صحي متكامل يناسب حياتهم مقابل استثمارهم في العقار، ولذلك نحن في مصر لدينا مميزات كثيرة يجب استغلالها واختيار ميزة أو اثنين ثم نركز عليهما في مسألة تصدير العقار.

مصر تمتلك مميزات عديدة يجب استغلالها في تصدير العقار واختيار ميزة أو اثنتين للتركيز عليهما

ومن هذه المميزات الشواطئ والجو المناسب، أو الإقامة ونبحث عمن يريد الإقامة في مصر ونتوجه إليهم مع الوضع في الاعتبار العنصر الأمني بالتأكيد، أو نتوجه إلى المستثمرين الذين يفضلون العمل إلكترونيا أثناء استمتاعهم بالشواطئ، لكن في هذه الحالة لابد من وضع نظام بنكي وضرائب مناسب لهذه الفئة.

لابد علينا جميعا أن نتفق على ميزة واحدة من هذه المميزات لتكون brand positioning للعقار المصري ثم نقوم بالتركيز عليها، بحيث يكون صوتنا واحدًا، ولذلك فإن الأمر أكبر من مجرد الإعلان عن الحصول على وحدة 120 متر تشطيب فاخر وعلى البحر مباشرة وهكذا، فنحن نحتاج إلى خطوة أبعد حتى يكون لنا ميزة تنافسية في هذا المجال، وأود أن أعطي مثالًا على ذلك، لا بد أن نذكر كم عدد الوحدات السكنية وليس الفندقية كمنزل ثانٍ في العين السخنة والساحل الشمالي مقارنة بعدد المستشفيات والمدارس، وهذا الأمر مقياس نستطيع من خلال معرفة هل نستطيع جذب المستثمرين من خلال التصدير العقاري للإقامة في هذه المناطق أم لا، وليس عيبا أن نعترف بأننا لا نمتلك العدد الكافي من المستشفيات والمدارس لكننا من الممكن أن نعلن عن منح مميزات عديدة للتشجيع على الإقامة والسياحة في هذه المناطق، وأن نتكاتف جميعا ونتفق على اختيار ميزة معينة يتم التركيز عليها حتى ننجح في تصدير العقار.

د. ماهر عشم: بالنسبة للعقار الموجود في مصر هناك جزء كبير منه يتم تطويره وبيعه لكن لا يتم استخدامه، ومنذ سنتين كنت كتبت مقالا في “حابي” تحدثت فيه عن رأس المال الحبيس وعلاقته بالأموال المستثمرة في عقار غير منتج وغير مستغل، وتأثيره على سرعة دوران النقد في الاقتصاد، وكيف يساهم ذلك في تباطؤ النمو الاقتصادي وإلى آخره.

ننتقل الآن إلى الأستاذ طارق وهو لنا حل لهذه المشكلة واستحداث أدوات استثمارية للعقار المغلق أو غير مستغل.. ولذلك سؤالي له هل من الممكن أن تعطينا نبذة عن صناديق العقار وكيف يمكن استخدامها في تنشيط سوق العقار خاصة وأنه مقبل على فترة هدوء نسبي في نشاط البيع والشراء؟

طارق عبدالرحمن: شركات الاسثتمار العقاري تمنح الفرصة للمستثمر الأجنبي بالدخول والخروج من السوق بسهولة

طارق عبدالرحمن: في البداية أود أن أقول أننا شركة استثمار عقاري ولسنا صندوق لكننا نقوم بنفس مهمة صناديق الاستثمار العقاري، والميزة لدينا أننا نعطي منصة استثمار لكل أنواع المستثمرين بأنهم يستطيعوا يستثمروا في مجال العقارات من خلال شركة تدار عن طريق فريق مهمته الوحيدة هى البحث عن فرص استثمارية مناسبة في مجال العقار من حيث سعر الشراء ونوع العقار الذي يجب الاستثمار فيه، وتوصلنا إلى أن المباني الإدارية والمولات التجارية هى الأفضل للاستثمار، لأن السوق اليوم به طلب يصل إلى 9 مليون متر مربع بينما المعروض 3 مليون متر، وبالتالي لدينا فجوة 6 مليون متر، وخلال الخمس سنوات القادمة الطلب سيرتفع إلى 10 مليون متر والمعروض غالبا سيكون 5 مليون متر، والفجوة ستصل إلى 5 مليون متر، وهذا الأمر يخبرنا بأن سعر المتر في المباني العقارية الإدارية سيصعد، نتيجة ارتفاع الطلب عن المعروض.

ونحن في شركة بنيان نستحوذ على مباني مؤجرة بالكامل أو معظمها تم تأجيره لأنها تدر عائد على الشركة منذ اليوم الأول، وبالتالي نستطيع الاقتراض من البنوك بفضل هذه المباني لأنه إذا كانت المباني لا تدر عائد فإن البنوك لن تقرض الشركة، ومن خلال هذه القروض نستطيع تعظيم العائد على المستثمرين في الشركة لأن سعر العقار يرتفع باستمرار.

ندرس الطرح في البورصة المصرية مستقبلًا لتوفير السيولة للسوق العقارية

كما أن الشركة بعد طرحها في البورصة فيما بعد، ستوفر سيولة ما يساهم في حل مشكلة التمويل في الاستثمار العقاري وتساعد في سهولة دخول وخروج المستثمرين.

سعر المتر في القاهرة الجديدة حاليًا يصل إلى 250 ألف جنيه أي أن الـ 100 متر بحوالي 25 مليون جنيه، فإذا كان هناك شخص طبيعي يريد أن يستثمر في المباني الإدارية فعليه دفع 25 مليون جنيه، وهذا أمر صعب، ومن الممكن أن يكون معه مبلغ أصغر من ذلك يستطيع استثماره مع الشركة، وحتى إذا كان معه الـ 25 مليون جنيه وكان في حاجة إلى 5 مليون جنيه منهم فإنه لا يستطيع بيع حجرة من المكتب الإداري أو التجاري الذي اشتراه، إما أن يبيعه كله أو يتركه كله، لكن مع الشركة يستطيع أن يبيع أسهم بقيمة الـ 5 مليون جنيه ثم يشتريهم مرة أخرى فيما بعد.

والحقيقة أيضا أن موضوع الجلسة وهو الموارد الدولارية وصرف الدولار والنشاطات نفسها، فنحن هنا نتحدث عن الصادرات الزراعية وتصدير العقار والطاقة وتوفيرها للموارد الدولارية، لكننا لا نتحدث عن الاستثمارات في هذه المجالات المختلفة، يعني مثلا السؤال الذي تم توجيهه للدكتور ريمون هل العقار يجذب دولار أم أن الصناعة تعتمد على استهلاك الدولار بشكل أكبر، ولكن أكبر استثمار في مصر مؤخرا وهو رأس الحكمة كان استثمارا عقاريا. ولذلك لابد أن ننظر للمسألة من الناحية الاستثمارية وليس العملية الإنتاجية في القطاع نفسه.

فمثلا القطاع الزراعي يصدر منتجاته ويجتذب دولار من الخارج، لكن هل هذا القطاع يضم استثمارات أجنبية أم محلية فقط؟ ومجال العقارات به مستثمرين أجانب في التطوير لكن فكرة شركات الاستثمار العقاري مثل بنيان تعطي الفرصة لأي مستثمر أجنبي أن يستثمر في العقار وليس بالضرورة أن يكون مطورا عقاريا، وبالتالي هى طريقة سهلة لدخول السوق المصري عن طريق شركات الاستثمار العقاري والصناديق، لأنه كما تحدثنا منذ قليل يستطيع الخروج والدخول بسهولة ولديه أسهم في شركة بها حوكمة بحكم أنها شركة كبيرة وهناك قانون يحمي المستثمرين في هذه الشركات، ويستطيع أن يفهم ما يدور فيها وإلى أين وصل حجم استثماره لأنها تجري تقييم ربع سنوي، خاصة وأن العقار هو أكثر مجال استطاع تحقيق أرباحا للمستثمرين في مصر خلال آخر 50 سنة مقارنة بالذهب والبورصة والدولار.

حجم الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية 9 ملايين متر مربع بينما المعروض 3 ملايين فقط

عندما ننظر إلى مختلف المجالات يجب ألا نهتم بفكرة هل تصدر أم تستورد، ولكن يجب أن نهتم بشكل الاستثمار في هذا المجال أو القطاع، فإذا كان القطاع يصدر بشكل أكبر مما يستورد فهذا أمر جيد جدًّا، ولذلك أعتقد أن الصناديق العقارية وشركات الاستثمار العقاري تتيح الفرصة للمستثمرين المصريين والأجانب للدخول إلى السوق بسهولة في أكبر وعاء إدخاري واستثماري في البلد، لأن العقار يمثل نحو 20% من حجم الاقتصاد المصري.

د. ماهر عشم: مهندس عمرو البطريق.. بالنسبة للمناطق الصناعية فهى لها دورين في حوارنا أو موضوع الجلسة، الأول له علاقة بتوطين الصناعات وبالتالي إحلال الاستيراد بصناعات وطنية، والثاني هو جذب الاستثمارات الأجنبية في صورة إنشاء مصانع سواء تنتج للسوق المحلي أو للتصدير وبذلك نكون جذبنا رأس مال وصدرنا منتجات وطنية، هل من الممكن أن تحدثنا بشكل أكبر عن هذين الدورين؟

م. عمرو البطريق: دور توطين الصناعة أهم من جذب الاستثمارات الأجنبية، لأن المُصنع من الممكن أن يكون مستثمر مصري أو عربي وخليجي أو مستثمر أجنبي بصفة عامة، وبالنسبة لنا لا نهتم بجنسية المستثمر ولكن المهم هو القيمة المضافة التي سيضيفها للاقتصاد وحجم التوفير في العملة الصعبة من وراء هذا الاستثمار، ثم بعدما ينتج للسوق المحلي كيف سيغطي الفجوة لدينا أو سيقوم بالتصدير ويجلب لنا عملة صعبة نستيع الاستفادة منها باستيراد احتياجاتنا الأخرى.

توقيع عقود منطقة بالعين السخنة على مساحة 3.5 ملايين متر والبدء في تطويرها يناير 2025

والفترة الأخيرة بدأت الدولة الاهتمام بالصناعة بشكل أكبر ولكن مازالت هناك فجوة ولا نعرف ماذا نريد بالضبط، هل نريد تنمية الصناعة ومساعدة المستثمر ونقوم بتسهيل أموره؟ أم أن كل جهة من الجهات تعمل في جزيرة منعزلة عن الأخرى؟ وهذه أكبر مشكلة تواجهنا اليوم.

فنحن نجد الوزير لديه معرفة بكل الأمور ويريد جذب الاستثمارات لكن عندما نتجه إلى الأسفل نصطدم بالبيروقراطية الحكومية، ونجد كل جهة وكل موظف يتحدث لغة أخرى تختلف عن الوزير، وهذه أكبر مشكلة تواجه المستثمر، وعندما نتحدث عن المستثمر الأجنبي فإن المشكلة تكون أكبر، نحن لدينا مستثمرين أتراك وهنود نفذوا مصانع في البلد لتصنيع المواد الخام التي يحتاجونها في الصناعة هنا في مصر، وأزمة الدولار الأخيرة جعلتهم يتجهوا إلى تصنيع المواد الخام في مصر بدلا من استيرادها من الخارج والاستفادة من الجنيه المصري الموجود معهم.

لا نهتم بجنسية المستثمر ولكن القيمة المضافة للاقتصاد وحجم التوفير في العملة الصعبة

وعندما بدأوا في إجراءات تأسيس المصانع الجديدة للمواد الخام واجهتهم عوائق البيرقراطية ونقلوا تلك العوائق إلى المستثمرين في الخارج، وكما قال أستاذ كريم هلال في الجزء المتعلق بالسوشيال ميديا في السياحة، فإن الأمر نفسه يتكرر مع الصناعة لأن المستثمرين في كل دولة دائما ما يكونوا على اتصال ببعضهم البعض، وينقلوا تجاربهم في كل دولة لبعضهم البعض، ولذلك إذا حصل المستثمر على تجربة جيدة في مصر سوف يجلب بالتبعية مستثمرين آخرين من بلده إلى مصر أيضا.

نحن لدينا ميزة نسبية في المنطقة وهى الاستقرار مقارنة بالدول المجاورة وبدأنا مرحلة الاستقرار المالي نسبيا مقارنة بدولة مثل تركيا التي بدأت تشهد خروج مستثمرين أتراك وغير أتراك، وهذا الأمر ميزة لمصر لكن الأهم هو عدم الاصطدام بالمشاكل والتحديات المتمثلة في البيروقراطية الحكومية، هذا جزء مهم.

دور المناطق الصناعية في توطين المنتجات أهم من جذب الاستثمارات الأجنبية

الجزء الثاني هو عدم منافسة القطاع العام مع القطاع الخاص في تنمية المناطق الصناعية، لأن هناك مناطق صناعية في مصر الدولة أعلنت أنها ستمنح الأراضي فيها مجانًا وهذا أمر مطلوب وخاصة في مناطق مثل الصعيد، ولكن هناك مناطق أخرى مثل 6 أكتوبر والعاشر من رمضان والسادات التي تعتبر المدن الصناعية الأساسية يتم فيها منح الأراضي بسعر التكلفة. لكن في واقع الأمر لا يتم البيع بثمن التكلفة ولكن بسعر محدود ومن يقوم بالشراء للأسف الشديد سماسرة وتجار أراضي،

وبعض هذه الأراضي لم يتم ترفيقها بعد، ثم يبدأ هؤلاء السماسرة والتجار برفع الأسعار حتى يصلوا إلى سعر السوق، وبالتالي يتم أخذ صورة عامة بأن المطورين يقومون برفع أسعارهم مقارنة بأسعار الدولة، ومن ثم يبدأ المستثمر في الاتجاه إلى الدولة لشراء الأراضي منها بدلا من المطورين الصناعيين، وهذا الأمر شاهدناه مرات عديدة مع بعض المستثمرين الأجانب، وبالتالي يصبح لديهم انطباع خاطئ عن مصر أو للأسف هو واقعي، وهذا هو التحدي الأكبر في مسألة انطباعات المستثمرين الأجانب عن مصر وتسهيل الإجراءات الخاصة بالاستثمار.

كل جهة حكومية تعمل في جزيرة منعزلة عن الأخرى وهذه أكبر مشكلة تواجهنا

أما دورنا كمطورين صناعيين هو حل هذه المشكلة وتكون شركة مثل أوراسكوم للتنمية الصناعية بمثابة شباك واحد لهذا المستثمر عبر قيامها بإنهاء كل الإجراءات مع جهات الدولة المختلفة، وبالتالي لا يحتاج المستثمر إلى الذهاب إلى هذه الجهة أو تلك، بل نقوم بهذا الدور ونكون بمثابة حماية للمستثمر بدلا من وصول انطباع سيء له عن مصر، وللأسف التحدي بالنسبة لنا كمطور صناعي هو مدى فهم جهات الدولة لدورنا وأنه ليس منافسة معها، بل تكامل بين المطور وجهات الدولة المختلفة، وهذا الأمر موجود مع جهات مثل هيئة الاستثمار والهيئة الاقتصادية لقناة السويس لأنهم أصبحوا مدركين لدور المطور الصناعي، لكن عندما نتعامل مع الجهات الحكومية الأخرى يكون الأمر مختلفًا تمامًا.

د. ماهر عشم: هل هناك أي نية للتوسع في المناطق الصناعية بالمحافظات والأقاليم الأخرى؟

م. عمرو البطريق: هناك نية ونقوم حاليا بدراسات مختلفة وقد كان دخولنا من المنطقة الاقتصادية لقناة السويس إلى منطقة أبو رواش بالجيزة من أجل أن يكون لدينا تنوع في المناطق والمحافظات، وكلما نصل إلى نقطة معينة في إحدى المناطق نبدأ بدراسة المنطقة التالية وكيف سنستطيع تنميتها.

د. ماهر عشم: أستاذ كريم هلال.. أنت تحدثت في البداية عن أعداد السياح وأنها منخفضة نسبيا بالنسبة لدول أقل من مصر في الموقع والتنوع، نحن لدينا ثلث آثار العالم وسياحة شاطئية وغيرها، من وجهة نظرك ما أكثر المعوقات التي تواجهنا ولماذا يصل لنا هذا الرقم المنخفض من السياح؟

كريم هلال: في رأيي أن أساس المشكلة هو افتقادنا إلى ثقافة الضيافة، وهى كما قلنا تتمثل في الانطباع الأول والأخير وخلال فترة وجود السائح في مصر. وفي الماضي كانت هناك جمعية أصدقاء السائح دورها يتمثل في توعية المواطنين في مختلف الأماكن بأهمية السياحة للبلد وكيف نتعامل مع السائح كضيف معزز وليس كوسيلة للدخل السريع، أي أننا لابد أن نحترم السائح ونهتم به بحيث يكون سعيدا أثناء إقامته ثم يتحدث عن تجربته في مصر مع أصدقائه لكي يجلب لنا سياح آخرين، وللأسف ثقافة الضيافة منعدمة لدينا واعتقد أننا نلمس ذلك في الكثير من المجالات.

كريم هلال: مبادرة تدريس الضيافة لأطفال المدارس مفتاح عودة الثقافة لمصر

لكن الحل لزيادة أعداد السياح يتمثل في زيادة عدد الغرف السياحية وتنويعها بحيث لا تكون كلها 5 نجوم بل نحتاج إلى 4 و3 نجوم بمستوى دولي وليس المستوى المصري، كما أن شبكة الطرق عامل مهم وقد تحسنت كثيرًا في الفترة الأخيرة وهذه حقيقة لا نستطيع إنكارها وسوف تساعد على زيادة أعداد السياح.

ثقافة الضيافة تبدأ من المدرسة والبيت، وللأسف تركيز كل وزراء السياحة دائمًا على مسألة بناء 100 ألف غرفة وما شابه ذلك من خطط لكي نصل إلى 30 مليون سائح، كل هذا كلام جيد لكن بدون حسن المعاملة وثقافة الضيافة والتجربة الجيدة فإن كل ذلك غير مفيد.

الدكتورة رانيا المشاط عندما كانت وزيرة سياحة وقد عملت معها فترة من الزمن، أجرت دراسة لمبادرة عن عقد اتفاقية مع وزارة التربية والتعليم لكي يتم تدرس الضيافة للأطفال، وللأسف تم وضعها في الدرج بعدما رحلت عن الوزارة، وهذه المبادرة ستكون بالفعل مفتاح عودة ثقافة الضيافة لمصر مرة أخرى.

الأمر الآخر هو تأهيل الكوادر التي تحتك بالسياحة مثل المرشدين السياحين وسائقي الاتوبيسات وكلنا نعلم المشاكل التي تحدث في هذا المجال وأسبابها وهى معروفة، ولذلك نحتاج إلى توعية الأطفال منذ البداية مع الكوادر في كل المنظومة السياحية بأهمية الضيافة وترسيخ هذه الثقافة، وهذا الأمر سيكون فارقا لمصر ليس فقط في السياحة وإنما أيضا في تصدير العقار، وبالتالي نحن لدينا الإمكانيات لكن لا بد أن نعطي لها أهميتها ونركز عليها، وما زلت أكرر أن أكبر مصدر سريع ومضمون إلى الأبد للموارد الدولارية هو السياحة وبأقل مجهود.

د. ماهر عشم: لدي سؤال أخر لك بصفتك خبير أسواق مال.. بالنسبة للدولار وتحرك سعر الصرف وما يتعلق بتحويلات المصريين في الخارج، هل استخدام آليات تكنولوجية حديثة من الممكن أن يساعد في إيجاد الدولار بصورة أكبر، ومؤخرًا إنستا باي قررت مد خدماتها لخارج مصر وفي الحقيقة هذا الأمر لم أكن أعلم لماذا لم يحدث منذ فترة، لماذا كنا نعتمد على شركات أجنبية في نقل تحويلات المصريين العاملين في الخارج، هذا مثال، ومثال آخر لماذا لا يوجد لدينا آلية لتداول الدولار بين المؤسسات مثل سوق أوامر كالبورصة به عرض وطلب؟

كريم هلال: بالنسبة للجزء الأول.. خطوة انستا باي تأخرت لكنها مهمة جدا وينقصها عنصر مهم لأن ما فهمته هو أن التحويلات ستكون من الخارج وسيتم الحصول عليها بالجنيه المصري، واعتقد أن الخطوة القادمة ستكون الحصول عليها بالعملة التي تم التحويل بها لأن العميل سيضعها في البنك فيما بعد، وبالتالي هذه الخطوة ستساهم في زيادة الموارد الدولارية بشكل كبير.

ضرورة تأهيل الكوادر البشرية التي تحتك بالسائح مثل المرشدين السياحين وسائقي الأتوبيسات

أما بالنسبة لعدم وجود آلية لتداول العملات الأجنبية بين المؤسسات فهو يرتبط بالمشكلة الأساسية للاقتصاد المصري وهى عدم وجود وفرة في العملة الصعبة، ففي الماضي كان من الممكن أن نذهب للبنك للحصول على 500 أو 1000 دولار في أي وقت بينما الآن لا نستطيع تنفيذ ذلك، ما يؤدي في النهاية إلى عدم وجود سوق حر لتداول العملة الأجنبية لأنه لا يوجد عرض حر للعملة بشكل كافي، وبالتالي فإن حل هذه المشكلة مشترك بين القطاعات المختلفة وأهمها أيضا السياحة.

د. ماهر عشم: لدي أسئلة كثيرة والوقت ينتهي.. لكن سؤال أخير للأستاذ حمادة قبل ما نلخص الجلسة وهذا السؤال كان يشغلني دائما.. نحن نبيع كيلو التين في السوق بـ 30 أو 40 جنيها بينما في رمضان نشتري كيلو التين المجفف بـ 250 و300 جنيها.. فلماذا لا يغري هذا الفارق الكبير في السعر لإقامة مصانع لتجفيف الفاكهة في مصر لأن ذلك من الممكن أن يخفض إنفاقًا دولاريًّا موسميًّا كبيرًا؟

حمادة الشوري: هذا الأمر نعاني منه جميعًا، وأود الإشارة إلى أن اتجاه التصدير بالسوق المصري في الماضي كان تصدير المنتج طازج ما يؤدي إلى نسبة فاقد تتراوح بين 27 و30% حتى يصل إلى المستهلك النهائي ما بين فاقد وتالف وإصابة بالأمراض وغيرها، وكل هذه الأمور أثرت على سوق الصادرات.

بالتالي بدأنا الاتجاه إلى التجفيف والتبريد والتجميد والتصنيع، وقد كانت هناك دول سبقت مصر في مجال التجفيف كما أشرت أستاذ ماهر، لكن الاتجاه الذي بدأت الدولة تنتهجه مؤخرا هو التصنيع وأصبح لدينا بالفعل مصانع متخصصة في تصنيع مركزات المحاصيل وتجفيف بعض المحاصيل، وأصبح من الممكن شراء طماطم مجففة في الأسواق بدلا من الطازجة أو الصلصة، وأصبح لدينا منتج مختلف يحافظ على توافر المحصول.

كما أن تحويل كيلو من طازج إلى مجفف يتضمن نسبة فاقد فضلًا عن تكاليف إضافية للتحويل وبالتالي حتى إذا تم تصنيع هذا المنتج في السوق المصري سيصل إلى رقم أعلى من الطازج وهذا أمر طبيعي، ومن الممكن أن تكون الأسعار مبالغ فيها لأننا نستورده من الخارج.

في النهاية سنجد قريبا منتجات عديدة مجففة في السوق المصري، والجزء الهام الذي يجب دراسته هو حجم الكميات المستوردة التي نحتاج إلى تخفيضها حتى نستطيع دراسة الكميات التي من الممكن تصديرها في المقابل، لأن الهدر في العملة الصعبة لدينا ليس لأن أرقام تصديرنا قليلة ولكن لأننا نستورد بأرقام عالية وهذه الأرقام نحتاج إلى الاستغناء عن جزء كبير منها وعندما يحدث ذلك سوف نشعر بأن رقم الصادرات في مختلف المجالات بالسوق المصري مرضي جدا لنا جميعا والعائد الدولاري سيكون عالي لأننا قمنا بتخفيض فاتورة الاستيراد التي تستنزف العملة بالفعل.

د. ماهر عشم: في ختام الجلسة.. شهدنا تحسنًا في شبكة الطرق واستقرارًا سياسيًّا وأمنيًّا وماليًّا يؤدي إلى ميزة تنافسية لكننا نحتاج إلى إزالة الكثير من المعوقات وأن نفسح المجال للقطاع الخاص ونحتاج إلى تعليم ثقافة الضيافة من أجل القطاع السياحي وإعادة لتوزيع الدعم بالنسبة للطاقة، لأن كل ذلك قد يؤدي إلى تقليل الفاقد من العملة الصعبة وزيادة الوارد منها، هذا ملخص الجلسة نشكركم مرة أخرى، ونشكر كل الأساتذة الأفاضل الذين شاركوا فيها، وكل عام وحضراتكم بخير.