سميح ساويرس: لم نصل لمرحلة الفقاعة.. لكن السوق العقارية مرشحة للتصحيح

ياسمين منير ورضوى إبراهيم _ رصد رجل الأعمال المهندس سميح ساويرس مؤسس شركة أوراسكوم القابضة للتنمية، عدد من نقاط الضعف الرئيسية التي تؤثر على كفاءة القطاع العقاري في مصر خلال هذه المرحلة، مناشدًا أجهزة الدولة لضبط السوق وحمايتها من تفاقم التداعيات، وكذلك عدم إضافة أعباء جديدة على كاهل المطورين لحين تجاوز التحديات الراهنة.

توقف شبه تام للبيع الثانوي انعكس على المبيعات الجديدة وقرارات الشراء

وقال سميح ساويرس في تصريحات خاصة لجريدة حابي إن الفترة الأخيرة شهدت اتجاهًا متزايدًا لتسييل الاستثمارات العقارية عبر إعادة بيع الوحدات، إلا أن العملاء فوجئوا بتوقف شبه تام لحركة البيع الثانوي، ما انعكس بدوره على تراجع المبيعات لدى المطورين، كما أثر على قرارات شراء العقارات الجديدة بشكل عام في ظل صعوبة إعادة البيع وكذلك عدم تحقيق أرباح.

القدرة الشرائية المحدودة وزيادة المعروض.. عوامل مؤثرة في كفاءة السوق

وأضاف أن القدرة الشرائية المحدودة لدى الشعب المصري مع زيادة المعروض من العقارات، تعد من العوامل المؤثرة أيضًا في ضعف كفاءة السوق حاليًا، مقدرًا عدد الوحدات المباعة المغلقة بنحو 9 ملايين وحدة، ما يرجح حدوث نوع من التشبع بالسوق.

وقال: “حجم المبيعات العقارية ارتفع بقوة خلال السنوات الماضية، في حين أن عدد العملاء الجدد لا يوازي حجم المشروعات الجديدة التي تم طرحها، ومن لديهم القدرة الشرائية قد استثمروا بالفعل في شراء أكثر من عقار، وبالتالي حدث نوع من التباطؤ مع زيادة المعروض”.

وأكد ساويرس تعسر كثير من المطورين تجاه الوفاء بالتزاماتهم التعاقدية وخاصة توقيتات التسليم، ما تسبب في سمعة سيئة بعدم احترام التعاقدات، وإضافة مخاطر جديدة تهدد نشاط المطورين.

وأوضح أن هذا التعسر نتج عن مشاكل متعلقة بإصدار التراخيص وصعوبة الحصول على التمويل، وكذلك تحمل مصاريف إضافية متنوعة مع زيادة التضخم وارتفاع أسعار الفائدة وضعف تدفق السيولة المالية، ما أثر على قدرة بعض المطورين على الوفاء بتوقيتات التسليم.

وشدد ساويرس على أن عروض المبيعات ذات الآجال الطويلة ومقدمات الحجز الصغيرة تعد من أكبر المخاطر التي تواجه القطاع خلال هذه المرحلة، وتمثل قنبلة موقوتة تهدد بسقوط عدد كبير من المطورين في مأزق عدم الوفاء بالالتزامات التعاقدية.

وأضاف أن تقديم تمويلات طويلة الأجل وفقًا لمعدل فائدة ثابت، يجب أن يقابله توافر خطوط ائتمان محددة الفائدة ذات آجال متوسطة على الأقل، أو ملاءة مالية كبيرة تتيح له تحمل هذه المخاطرة، ما يستدعي تدخلًا عاجلًا من الدولة للتأكد من القدرة المالية لدى المطورين على تقديم مثل هذه العروض والتسهيلات.

وقال ساويرس: “رغم هذه التحديات لم نصل لمرحلة الفقاعة العقارية، لكن السوق مرشحة لحركة تصحيح نتيجة لوجود عدد كبير من المطورين ضعيفي الكفاءة والملاءة المالية، ما سيدفع نحو خروجهم من السوق في ظل تحملهم التزامات تفوق المستحقات”.

وأضاف: “كلما تم الإسراع في ضبط وتطهير السوق، حال ذلك دون حدوث تداعيات أكبر تؤثر على كفاءة القطاع ككل، خاصة أن أغلب هذه الكيانات لديهم خطوط ائتمان مع القطاع المصرفي، ما قد ينذر بانعكاسات سلبية أكبر”.

وطالب ساويرس الجهات الحكومية التي لديها علاقات تعاقدية مع شركات عقارية مهددة بالتعسر، سواء عبر شراكات بالأرض مقابل نسبة من العوائد أو أقساط، أن تتدخل بالاستحواذ على هذه الكيانات قبل بلوغ مرحلة التعسر الفعلي وما يترتب عليها من انعكاسات سلبية متعددة.

وشدد على أهمية عدم فرض أي أعباء إضافية على المطورين خلال هذه المرحلة، سواء عبر زيادة الرسوم أو فرض رسوم ومصروفات جديدة، في ظل التضرر الكبير الواقع على عدد كبير من المطورين، حتى وإن كانوا سببًا مباشرًا في هذا الوضع، وذلك بهدف حماية القطاع ككل من التداعيات السلبية التي تؤثر على جاذبيته.

الرهان على جذب الاستثمارات الأجنبية بالساحل الشمالي والبحر الأحمر

وأكد ساويرس أن الرهان حاليًا في عودة رواج القطاع العقاري ومعالجة الخلل الحالي، يتركز على جذب أعداد أكبر من المستثمرين الأجانب بالمناطق الجاذبة مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر، مما سيساهم في جذب شرائح جديدة من العملاء الأجانب بهذه المشروعات.

وطالب ساويرس بأهمية الإسراع في تذليل العقبات الخاصة بتسجيل العقارات وبيع الوحدات للأجانب، والتي ما زالت تشهد صعوبات متعددة، وتؤثر على شهية العملاء والمستثمرين، رغم الجهود المختلفة التي تعلنها الدولة في إطار خطط التوسع في تصدير العقارات.