علاء فكري: التحدي الحقيقي للقطاع العقاري في إدارة التدفقات النقدية وليس طول فترات السداد فقط

شوشة عبد الواحد _ قال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، ونائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن ما تشهده السوق العقارية المصرية من ضغوط تمويلية وتوسع في فترات السداد ليس أزمة استثنائية، بل انعكاس لدورة اقتصادية طبيعية يمر بها القطاع بين فترات نشاط وتباطؤ.

أضاف فكري أن القراءة الواقعية للسوق تفرض على كل مطور إدراك أن الصناعة بطبيعتها ممتدة، وأن المشروع العقاري لا يُبنى في شهور بل في سنوات، تتراوح عادة بين 3 و5 أعوام.

وأوضح رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، أن السوق العقارية يشبه باقي القطاعات المرتبطة بالاستثمار والاستهلاك مثل السيارات والذهب حيث تؤثر المتغيرات المالية على قرارات البيع والشراء، سواء في أوقات انخفاض الفائدة أو ارتفاعها.

خطر فترات السداد الممتدة عندما تلجأ إليه شركات لا تمتلك القدرة على تحمّل التزامات طويلة الأجل

وشدد فكري، على أن انتشار فترات السداد الممتدة حتى 12 و14 عامًا لا يمثل خطرًا عامًّا على الشركات، لكنه يصبح مقلقًا عندما تلجأ إليه شركات لا تمتلك القدرة على تحمّل التزامات طويلة الأجل، قائلًا: «المشكلة ليست في مدة السداد المشكلة في ملاءة الشركة، وأن كل مطور يجب أن يضع سياسته المالية وفق قدرته هو، وليس وفق ما يفعله الآخرون».

وأضاف أن الشركات الكبرى التي تقدم فترات سداد طويلة لديها ما يثبت للبنوك قدرتها على تغطية التزاماتها، وهو ما يجعل البنوك تتسابق لتقديم التمويل لها، بينما يعاني عدد من الشركات المتوسطة والصغيرة من صعوبة الحصول على الائتمان أصلًا، بغض النظر عن ارتفاع أو انخفاض الفائدة.

وفيما يتعلق بتأثير ضعف التمويل العقاري، يرى فكري، أن المشكلة الأساسية ليست في النظام نفسه، بل في ارتفاع تكلفة الفائدة داخل السوق المصري، موضحًا أن في الدول الأوروبية وأمريكا، الفائدة على التمويل العقاري 1% إلى 4%، وهو ما يجعل التقسيط الطويل منطقيًا، أما فيما يخص مصر وصلت الفائدة في فترات الذروة إلى 32و33%، وحتى في أفضل الظروف لا تقل عن 14%، وهذه أرقام تجعل التمويل العقاري السكني شبه مستحيل.

وأشار إلى أن التمويل العقاري يصبح عمليًّا فقط لمشروعات ذات عائد مثل الأنشطة التجارية لأن العائد الشهري يمكن أن يغطي القسط، بعكس وحدات الإسكان التي تصبح تكلفة تمويلها أعلى من قدرة العملاء.

وحول مستقبل الاندماجات بين الشركات العقارية، استبعد علاء فكري حدوث نمو ملحوظ في هذا الاتجاه، مرجعًا ذلك إلى طبيعة السوق المحلي الذي يميل فيه المستثمرون إلى الانفراد بالإدارة واتخاذ القرار، مشيرًا إلى أن ثقافة العمل الجماعي في الملكية ليست منتشرة، حتى الشركاء أو الأشقاء ينفصلون مع الوقت، لذلك فإن توقع حدوث موجة اندماجات كبرى غير واقعي.

ولفت فكري، إلى أن التحديات الحقيقية التي تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة تتمثل في إدارة التدفقات النقدية، وليس في طول فترات السداد وحدها، فغياب الإدارة المالية المحكمة يؤدي إلى فجوة بين إيرادات البيع وآجال الإنشاءات، وهو ما يخلق ضغطًا تمويليًّا قد يصل إلى تعثر الشركات.

وأضاف علاء فكري أن المطور الذي لا يملك نظام إدارة للمخاطر، أو لا يحدد نسبة مبيعات آمنة قبل بدء الإنشاء، هو الأكثر عرضة للتآكل حتى لو قدّم فترات سداد قصيرة.

ضرورة إعادة هيكلة خطط البيع لتكون متوافقة مع جدول التنفيذ

ودعا رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، إلى ضرورة إعادة هيكلة خطط البيع لتكون متوافقة مع جدول التنفيذ، مع تعزيز الاعتماد على التمويل الذاتي وتقليل الاعتماد على الاقتراض قدر الإمكان خلال الفترات التي ترتفع فيها الفائدة.

وتوقع فكري، أن يشهد عام 2026 تحسنًا نسبيًّا في آليات التسعير مقارنة بعام 2025، مع زيادة واعية في الأسعار تتراوح بين 10 و20% نتيجة ارتفاع عناصر التكلفة، سواء الطاقة أو الأجور أو مستلزمات البناء، موضحًا أن عام 2026 سيكون عامًا أكثر انضباطًا ليس لأنه بلا ضغوط، بل لأن السوق تعلّم من عامين سابقين مليئين بالاهتزازات.