جمال فتح الله: بورتو جروب تسير على طريق تحقيق أهدافها الاستثمارية.. والبداية من الربع الثالث
التوجيهات الرئاسية تستهدف زيادة جدية المطورين.. وفكرة الحساب البنكي للإيرادات البيعية تفي بذلك
حوار- بكر بهجت _ كشف جمال فتح الله، رئيس مجلس إدارة مجموعة بورتو جروب القابضة، في حوار مع حابي، عن محاور استراتيجية الشركة وخططها المستقبلية والمناطق التي تركز عليها لتنفيذ خطتها التوسعية، ومستهدفاتها للعام الجاري.
وأكد فتح الله، أن خطط الشركة التوسعية بالنسبة للمشروعات الجديدة مرهونة بما ستسفر عنه الفترة المقبلة من قرارات وإجراءات سيتم اتخاذها لتنفيذ التوجيهات الأخيرة للرئيس عبد الفتاح السيسي، للوقوف على الالتزامات المطلوبة من الشركة، والتي على أساسها سيتم اتخاذ قرار بشأن الخطوة الاستثمارية المقبلة.
وكشف أن المجموعة تدرس العديد من الفرص الاستثمارية سواء داخل مصر وخارجها، وتخطط الشركة لإطلاق مشروع جديد خلال فترة لن تتجاوز عامين.
وباقي التفاصيل في الحوار التالي:
حابي: لا صوت يعلو حاليًا فوق الحديث عن التوجه الرئاسي لحظر الإعلان عن المشروعات العقارية إلا بعد بناء 30% منها.. كيف ترى مجموعة بورتو هذا التوجه ومدى تأثيره على الشركة والسوق العقارية ككل؟
فتح الله: توجيه الرئيس يستهدف في المقام الأول زيادة الجدية للمطورين وإنجاز المشروعات، وهناك دول سبقتنا في ذلك الصدد مثل دبي من خلال قانون يفرض على المطور عمل حساب في البنك يتم إيداع إيرادات البيع به، ويتم السماح بالصرف من ذلك الحساب وفق رؤية استشاري معتمد من قبل البنك بحسب معدلات التنفيذ، إلى جانب صرف نسبة 7% لتغطية المصروفات الإدارية والتسويق وأي مطور هناك يعلم أن الأموال توجه للبنوك.
الاقتداء بتجربة دبي سيؤمن أموال العملاء ويخفف الضغوط عن الشركات
أضاف أن ودائع الصيانة يتم وضعها في بنك أيضًا وتدخل شركة متخصصة ومرخص لها لتتولى عملية الصيانة، ما يجنب الوقوع في المشكلات التي تعاني منها عدة مشروعات.
حابي: ولكن التوجيه الرئاسي يمنع البيع قبل الانتهاء من بناء 30% منه؟
فتح الله: أعلم ذلك بالطبع، وأنا أشير هنا إلى أن تصريحات الرئيس عبد الفتاح السيسي والتي يتمثل الهدف الرئيسي منها في تأمين أموال الناس بحسب ما قاله، وما أقوله هو مقترح أيضًا يمكن من خلاله ضمان حقوق العملاء وعدم الضغط ماليًّا على المطور، كما أنه سيمنع المطور من التصرف في أموال العملاء أو توجيهها إلى مشروعات أخرى.
حابي: وما رأيك في ما أثير خلال الأسابيع الأخيرة بشأن إمكانية اشتراط وضع المطور وديعة في البنك تمثل نحو 30% من قيمته الاستثمارية؟
فتح الله: معنى ذلك أنه لو أن هناك مشروعًا قيمته الاستثمارية 3 مليارات جنيه فإن المطور لا بد أن يضع نحو مليار جنيه.. هل هناك مطور لديه سيولة مالية مليار جنيه؟! لا يوجد بالطبع، مهما بلغت القدرة المالية للشركة، فهذا أمر صعب تنفيذه، وإلا لما لجأت معظم الشركات إلى الاقتراض البنكي.
حابي: وما الحل في هذه الحالة؟
فتح الله: الحل هو التعامل بنفس النهج الذي اتبعته عدة دول والاقتداء بتجاربها كما قلت، فالمطور هو شخص يمتلك رؤية وفكرًا استثماريًّا، يقوم ببلورة الفكرة والرؤية لتقديم مشروع بمواصفات معينة، ومن ثم يبدأ البيع به دون المساس بأموال العملاء، وفور الانتهاء من نسب معينة والوصول بالمشروع إلى مراحل تضمن حقوق العملاء يتم السماح له باستغلال تلك الإيرادات في تنفيذ استراتيجيته الاستثمارية.
حابي: وما الذي يمنع ربط وديعة قبل التنفيذ أو البناء قبل البدء في عمليات البيع؟
فتح الله: النشاط العقاري كثيف العمالة، سواء المباشرة أو غير المباشرة، ما يحتاج إلى مصروفات كثيرة، وأنا أؤكد أنه لا يوجد مطور في مصر يمكنه وضع وديعة بمليار جنيه في البنك دون المساس بها خلال فترات المشروع، بل إنه لا يوجد مطور يمكنه إنشاء 30% من المشروع ومن ثم البدء في تسويقه، ولذا فإن الحساب البنكي المخصص لأموال العملاء هو الحل المثالي، وهو ما سيمنع تداخل أموال المشروعات في بعضها.
حابي: وما التأثير الذي سيعود على السوق من ذلك؟
فتح الله: الشركة التي تمتلك الجدية والقدرة المالية الكبيرة والتي لن تمس أموال العملاء في غير التنفيذ هي التي ستستمر، فيما ستندثر وتختفي الشركات غير الجادة أو التي تعاني من أزمات مالية، وهو ما سيزيد الثقة بين العملاء والشركات وسيشجع كثيرين على الشراء.
حابي: ما تقوله يعني أن الشركات ستعلن عن مشروعاتها وتبيع بها قبل التنفيذ؟
فتح الله: هذا أمر لا جدال فيه، طالما أن الأمر سيكون تحت سيطرة وعين الدولة، ويجب الإشارة أيضًا إلى أن قيمة الأرض التي يتم بناء المشروع عليها تمثل نحو 40% من القيمة الاستثمارية للمشروع، وهو ما يمثل ضمانة أخرى ودليلًا على الجدية طالما أن الشركة ملتزمة بسداد الأقساط والالتزامات في مواعيدها.
حابي: العاصمة الإدارية بدأت فعليًّا -وفق تصريحات مسؤوليها- في دراسة تطبيق الإجراءات الجديدة بإلزام المطورين بعدم الإعلان عن المشروعات إلا بعد بناء 30% منها، ما انعكاس ذلك على الشركات التي ترغب في دخول العاصمة الإدارية؟
فتح الله: المطور الذي يمتلك الملاءة المالية أو التمويل البنكي الذي يؤهله للقيام بذلك سيتقدم، وفي اعتقادي أن نسبة ضعيفة جدًّا من المطورين هي من تستوفي ذلك الشرط.
سنلجأ لخفض المساحات التي نخطط للحصول عليها لإقامة مشروعات حال تطبيق قرار 30%
حابي: وبالنسبة لمجموعة بورتو لو تم تطبيق السياسة الجديدة.. كيف ستتعامل معها خاصة في ظل رغبة الشركة التوسع بالفترة المقبلة؟
فتح الله: لو تم تطبيق الإجراءات فستلجأ بورتو إلى خفض المساحات التي تخطط للحصول عليها لإقامة مشروعات بها، فلو كنت أسعى للحصول على مليون متر فسأفكر في الحصول على 50 ألف متر، أو سأفكر في الحصول على تمويل خارجي أو داخلي للتكيف مع الوضع الجديد، على الرغم من ارتفاع تكلفة الاقتراض داخليًّا وهو ما سيؤدي إلى رفع التكلفة وبالتالي زيادة أسعار الوحدات النهائية.
حابي: هل تعتقد أن هناك إمكانية لعمل مبادرة من البنك المركزي لتمويل المطورين بفوائد مخفضة للتجاوب مع الإجراءات الجديدة إذا تم تطبيقها؟
فتح الله: المبادرات يتم توجيهها لمحدودي الدخل في المقام الأول، وما تم إطلاقه من مبادرات لمساندة المستثمرين خلال الفترات الماضية كانت بسبب الظروف الاستثنائية التي فرضتها جائحة كورونا.
حابي: ننتقل بالسؤال إلى رئيس مجلس إدارة الشركة جمال فتح الله، نريدك أن تحدثنا عن الخطة التوسعية لمجموعة بورتو خلال الفترة المقبلة؟
فتح الله: الشركة تترقب حاليًا ما ستسفر عنه الفترة المقبلة من قرارات وإجراءات سيتم اتخاذها لتنفيذ توجيهات الرئيس، لمعرفة القيود والالتزامات المطلوبة من الشركة، وعلى أساسها سيتم اتخاذ قرار بشأن الخطوة الاستثمارية المقبلة.
حابي: وفق المشروعات التي أطلقتها بورتو على مدار السنوات الماضية فإن تركيزها الأكبر في استراتيجيتها على اختيار مناطق قائمة بالفعل، مثلما كانت الحال في بورسعيد، وأيضًا في أسيوط، وغيرها من المناطق، هل سيتكرر ذلك في الخطوات القادمة؟
فتح الله: هناك عشرات الأماكن التي يتم دراستها بالفعل سواء في المدن الجديدة أو المحافظات، وهناك توجه كبير نحو المحافظات، سواء الوجه البحري أو الدلتا أو الصعيد، والفرصة الاستثمارية هي التي تتحكم في مدى انجذاب الشركة إليها، كما أن الشركة تراعي حجم الطلب الكبير في المحافظات كافة، وليس في المدن الجدية فقط.
حابي: هل تخطط الشركة لزيادة رأسمالها من مساهميها الحاليين أو إدخال مساهمين جدد بالفترة المقبلة؟
فتح الله: هذا الأمر لم يطرح حتى الآن.
حابي: نريد أن نعرف تفاصيل الخطة التمويلية للشركة خلال الفترة المقبلة وهل هناك محادثات مع بنوك بشأن ذلك؟
فتح الله: المحادثات مع البنوك لا تتوقف، ولكن الوضع في السوق وما ستسفر عنه القرارات المرتقبة من تأثر هي التي ستحدد خطة الشركة واحتياجاتها المالية بحسب الدراسات التي تقوم بها الشركة حاليًا.
حابي: ما نقصده هو الاحتياجات التمويلية للشركة لمواصلة العمل والإنشاءات بمشروعاتها وخاصة في مستقبل سيتي وأسيوط؟
فتح الله: جميع آليات التمويل المتاحة في السوق يتم استغلالها من قبل الشركة في تمويل مشروعاتها، سواء مستقبل سيتي أو أسيوط، وهي الآليات المتعارف عليها بين جميع الشركات التي تعتمد عليها في تمويل مشروعاتها جنبًا إلى جنب مع الإيرادات البيعية لإنجاز المشروعات.
حابي: هناك 303 وحدات تم تسليمها بالربع الثاني من العام الجاري، كيف استفادت الشركة منها ماليًّا؟
فتح الله: التسليمات ترفع حجم الائتمان لدى الشركات، وهو ما يتم استغلاله وفق التعامل مع البنوك واشتراطاته والقواعد المنطمة لذلك، أي إن التسليمات كافة تمثل مصدرًا جديدًا للإيرادات.
الخطة التوسعية للمجموعة مرهونة بالقرارات والإجراءات المرتقبة بالفترة المقبلة
حابي: هل يعني ذلك أن الشركة ستقوم بعمليات توريق أو تخصيم على الوحدات التي يتم تسليمها؟
فتح الله: الشركة تتعامل بجميع الآليات التمويلية التي تتاح أمامها، سواء التوريق أو التخصيم أو غيرها، وذلك بالاستناد إلى محفظة التسليمات التي تتاح كل فترة، ما يزيد التدفقات المالية للشركة، ويمكننا القول بأن كل أنواع التمويل المتاحة للقطاع العقاري يتم استغلالها من قبل الشركة في تنفيذ خطتها الاستثمارية.
حابي: هل تدرس الشركة الدخول في شراكات مع مستثمرين آخرين لإقامة مشروعات بالفترة المقبلة؟
فتح الله: حتى الآن لم يتم الاستقرار على ملامح الخطة المستقبلية للشركة، ومن الممكن أن يكون ذلك أحد التوجهات التي سيتم اتباعها، إذا ما احتاجت الشركة ذلك، وجميع أشكال الاستثمار يتم دراستها سواء الدخول في شراكات مع مستثمرين آخرين أو الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية، وهو ما يعني أن أي خطوة بها مصلحة الشركة وتحقق النمو المستهدف يتم استغلالها بالصورة الأمثل.
حابي: وهل هناك توجه من الشركة نحو إقامة مشروعات غير سكنية؟
فتح الله: الشركة تركز في مشروعاتها على تنويع المحفظة بحيث تضم سكنيًّا وإداريًّا وتجاريًّا وترفيهيًّا، وهو ما يضمن لها إيرادات تلبي احتياجاتها، وللتكيف مع أي تغير قد يطرأ على السوق، والمشروعان اللذان تعمل الشركة عليهما يتضمنان تلك الأنشطة، ويتوافقان مع استراتيجيتها.
نستهدف مبيعات بأكثر من 2 مليار جنيه بنهاية العام
حابي: كم تبلغ قيمة المبيعات المستهدفة بنهاية العام الجاري؟
فتح الله: الشركة تستهدف تحقيق مبيعات تفوق 2 مليار جنيه خلال العام الجاري، من كل المشروعات التي تعمل عليها، وبحسب المعدلات التي يتم تحقيقها، فإن الشركة ستقترب من المستهدف، إذا لم يطرأ على السوق ما يغير ذلك مثلما حدث خلال العام الماضي مع ظهور جائحة كورونا.
حابي: وما هي تفاصيل المشروعات التي تعمل الشركة عليها؟
فتح الله: الشركة تعمل حاليًا على 3 مشروعات، هي: جولف بورتو كايرو وبورتو أسيوط وبورتو أغادير بالمملكة المغربية، بقيمة استثمارية إجمالية نحو 20 مليار جنيه.
لا يوجد ما يمنع بورتو من دخول العاصمة الإدارية وننتظر الاشتراطات الجديدة للأراضي
حابي: متى ستقرر بورتو جروب دخول العاصمة الإدارية الجديدة؟
فتح الله: ننتظر الاشتراطات الجديدة التي سيتم وضعها والمتعلقة بتخصيص الأراضي، وإذا كانت اشتراطات الطرح المقبل مناسبة للشركة فإنها ستتقدم إليها دون تردد؛ لأنه لا يوجد ما يمنع من دخول العاصمة الإدارية والتي أصبحت أحد أكبر المشروعات الجاذبة للعملاء الراغبين في الشراء.
حابي: ماذا عن خطة البيع إلكترونيًّا؟
فتح الله: الشركة تواكب كل التغيرات الحديثة في تحركاتها سواء البيعية أو الإدارية، وهناك نسبة كبيرة من المبيعات المتحققة تمت عبر التسويق الإلكتروني، حيث إن الشركة وضعت آلية لتعظيم الاستفادة منه والاعتماد عليه لاستقطاب عملاء جدد، وذلك لتعويض التأثر الذي شهدته المبيعات في مختلف القطاعات والشرائح بالسوق العالمية والمحلية، بسبب تداعيات كورونا.
ساهمت تلك الآلية في تحريك المبيعات كما تتماشى أيضًا مع استراتيجية التحول الرقمي، من خلال إقامة المشروعات بأحدث الوسائل التكنولوجية، حيث إن اهتمام مجموعة بورتو بالشق التكنولوجي لا يتوقف فقط على التسويق، وإنما يستحوذ على النصيب الأكبر من الاهتمام في مختلف المشروعات التي تعمل عليها الشركة.
1.3 مليار جنيه قيمة أعمال الإنشاءات خلال 2021
حابي: وكم تصل قيمة ما ستضخه الشركة في الإنشاءات بالعام الجاري؟
فتح الله: قيمة ما سيتم ضخه في أعمال الإنشاءات خلال العام الجاري بالمشروعات التي تعمل عليها الشركة تصل إلى نحو 1.3 مليار جنيه، وهو ما سيحقق للشركة معدل الإنشاءات الذي تسعى لتنفيذه.
حابي: هل تعتزم الشركة تغيير الشريحة التي تتعامل معها والنزول لشرائح أقل دخلًا؟
فتح الله: الشركة تركز على الشريحة المتوسطة، وحققت نجاحًا كبيرًا في تلبية متطلباتها، أما بالنسبة للشرائح الأقل دخلًا فهي مسؤولية الحكومة إذ إنها تحتاج إلى مواصفات معينة للوحدات وتكلفة معينة لا يستطيع القطاع الخاص تلبيتها نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي والمدخلات.
توفير أراضٍ بأسعار مخفضة وتقديم تيسيرات شروط أساسية لإقامة مشروعات للشرائح الأقل دخلًا
حابي: لو توفرت أراضٍ بأسعار مخفضة وإجراءات ميسرة.. هل تعتزم الشركة مخاطبة الشرائح الأقل دخلًا؟
فتح الله: سندرس تلك التيسيرات المالية، ومدى ملاءمتها للمشروع واحتياجاته المالية وسنقرر بناء على ذلك مخاطبة تلك الشريحة أم لا.
تكرار التجربة في الصعيد بمشروع ثانٍ وارد في ظل الطلب المرتفع هناك
حابي: الشركة تعمل في شرق القاهرة من خلال مشروع بورتو نيو كايرو وفي الصعيد بمشروع بورتو أسيوط.. ما الفارق بين التجربتين ونوعية الشرائح التي يتم مخاطبتها؟
فتح الله: التجربتان ناجحتان جدًّا بالنسبة للشركة، وذلك يرجع لتلبية متطلبات السوق، ومن هذا المنطلق فمن الممكن أن يتم تكرار التجربة في الصعيد بمشروع جديد خلال الفترة المقبلة.
حابي: وهل سيكون المشروع في أسيوط أيضًا، أم ستتجه الشركة لمحافظة أخرى؟
فتح الله: هذا يتوقف على طبيعة الفرصة وتميزها.
حابي: متى سنرى مشروعًا جديدًا لبورتو؟
فتح الله: قبل عامين سيتم إطلاق مشروع جديد.
الساحل الشمالي والعين السخنة تستحوذان على 30% من الفرص الاستثمارية الجاري دراستها
حابي: هل تدرس الشركة فرصًا في المدن الجديدة أم المحافظات؟
فتح الله: الشركة تقوم بدراسة فرص استثمارية في مختلف مناطق الجمهورية، والساحل الشمالي والعين السخنة تمثلان نحو 30% من إجمالي الفرص التي يتم دراستها، والنسبة المتبقية موزعة على المحافظات والمدن الجديدة.
حابي: ما هي أهداف خطة الشركة في الربع الثالث؟
فتح الله: الربع الثالث يمثل بداية وصول الشركة للمستهدف الذي تم وضعه للعام الجاري.
