نظرة على القطاع العقاري.. أحمد الطيبي: ارتفاعات سعرية مرتقبة تصل إلى 20%

باره عريان _ أكد المهندس أحمد الطيبي، رئيس مجلس إدارة شركة ذا لاند ديفيلوبرز ، أن أبرز التحديات التي تواجهها السوق العقارية حاليًا تكمن في ارتفاع الأسعار لمكونات المنتج العقاري.

إقرأ أيضا.. نظرة على القطاع العقاري.. أيمن عبد الحميد: 3 تحديات مباشرة تواجه شركات التمويل العقاري

ولفت إلى ارتفاع قيمة الأرض. وأوضح أن هذا الارتفاع يأتي نتيجة البنية التحتية التي تقوم بها الدولة، كما شهدت سائر المكونات الأخرى زيادات سعرية بشكل ملحوظ، فقد تضاعفت قيمها خلال الآونة الأخيرة، وذلك قبل تداعيات الحرب بين أوكرانيا وروسيا، مما يعكس وجود تحد كبير لمنتجات تم بيعها قبل ارتفاع الأسعار، وهو ما يمثل مشكلة كبيرة.

الالتزام بسعر التكلفة وعدم الانحراف عنه.. هام للغاية

ويرى أن نسب الارتفاع المتوقعة بالمستويات السعرية للعقارات قد تصل إلى 20% خلال النصف الثاني من العام الجاري، الأمر الذي من شأنه إحداث فجوة بين العرض والطلب، خاصة في ظل الشهادة مرتفعة العائد التي تم إصدارها مؤخرًا، والتي تعد بمثابة حافز جيد لاستقطاب السيولة، موضحًا أن ذلك سيؤدي إلى فروق في الأسعار، وبالتالي انخفاض بمعدلات الطلب.

ونوه إلى وجود حجم معروض كبير من المخزون العقاري، مما قد يسفر عن تهور بعض الشركات في الأسعار وفترات السداد، بهدف تحقيق التدفقات النقدية المطلوبة لاستكمال المشروع، وهو ما سينتج عنه حالة ارتباك بالسوق، نظرًا لكونه لن يغطي التكلفة.

وأشار إلى أن الزيادات بأسعار مواد الخام تبلغ نسبتها 100%، وهو ما يعكس أن هذه المعدلات تخطت نسب المخاطر الخاصة بالزيادات المحتملة الموجودة في دراسات الجدوى لدى الشركات العقارية بمعدل يصل إلى 3 أضعاف، موضحًا أن دراسات الجدوى عادة ما تحتوي على معدل تضخم يتراوح بين 8% و 10%.

وأوضح أن معدل التضخم الحالي ارتفع بنسبة 100%، مما يمثل مشكلة كبيرة، مؤكدًا على صعوبة التكهن بما ستصل إليه هذه المعدلات خلال الفترة القادمة نظرًا لعدم وضوح الرؤية وتعدد المعطيات والمتغيرات المؤثرة في هذا الشأن.

وحول خطط الشركة لتخطي هذه التحديات، أكد أن الشركة تستهدف البيع بالسعر العادل الذي يتحدد وفقا للمعطيات الحالية، موضحًا أنها تتمثل في مصروفات الشركة المختلفة، وتكلفة مباشرة على المنتج، وكذلك يتم الأخذ في الاعتبار نسب الربح المستهدف تحقيقها، ونسب التضخم التي يجب أن تشمل السعر.

ولفت إلى أنه سيتم العمل وفقا لهذه الأرقام لوضع السعر النهائي للمنتج الذي تقدمه الشركة، والذي لن يتم التهاون به، حتى وإن أسفر ذلك عن انخفاض المبيعات بنسب كبيرة، متوقعا أن تقوم الشركة باعتماد زيادات سعرية لا تقل عن 20% خلال النصف الثاني من العام.

وأضاف أن الالتزام بسعر التكلفة وعدم الانحراف عنه يعد أمرًا مهمًّا للغاية، وذلك لضمان جودة المنتج المقدم وعدم الإخلال بما هو متفق عليه مع العميل، لافتًا إلى ان طرق الدفع لا تتماشي مع التسليمات، فهي تتخطي مراحل التسليم، وهو ما يعكس أن المصروفات تكون أعلى من الإيرادات.

ويرى أنه من الممكن اللجوء لتقليل مدد السداد في التعاقدات الجديدة، حيث يجب على الشركات تصحيح طرق الدفع لتكون أكثر واقعية، ناصحًا بعدم السير بسياسة القطيع في هذا الأمر وعدم الانسياق إلى إتاحة فترات سداد مبالغ فيها، خلال هذه الفترة، فمن الضروري أن يقوم كل مطور بعمل ما يتناسب معه في هذا الإطار.

وأوضح أن مدد السداد لدى معظم شركات السوق تتراوح بين 7 و10 سنوات، في حين أن الهيئة صاحبة الولاية على الأراضي تلزم بالتنفيذ خلال 4 سنوات، لذا من الضروري العودة للنموذج الصحي في مدد السداد التي كان معمولًا به في السابق، والذي تتراوح مدد السداد به بين 4 و 6 سنوات.

وأكد على ضرورة الحصول على مكونات المنتج العقاري من الموردين في التوقيتات المطلوبة، فالأمر لا يقتصر على زيادة أسعار هذه المكونات، بل أصبحت أيضًا غير متوفرة بسهولة، لافتًا إلى أهمية الإسراع في تنفيذ مشروعات الشركة، منوها إلى أنه للبعض رأي آخر، فهناك من يظن أن الأسعار ستقل، نظرًا لأن الزيادة كانت غير منطقية، وهو ما يرى أنه احتمال لا تتجاوز نسبته 10%، خاصة في ظل المعطيات والمتغيرات الحالية.

وقال إن القطاع العقاري يحتاج إلى مساندة كبيرة من جانب الدولة، مطالبًا بإعادة جدولة أقساط الأراضي على 7 سنوات، علمًا بأن ذلك كان النظام السائد في السابق، مشيرًا إلى أهمية زيادة الفترة الزمنية للتنفيذ بمعدل عام على الأقل، وذلك دون إقرار غرامات، وهو ما يجب أن يتحدد وفقا لطبيعة المنطقة التي يتم تنفيذ المشروع بها.

ضرورة إعادة جدولة أقساط الأراضي على 7 سنوات.. وزيادة فترة التنفيذ عام على الأقل

وأشار إلى أهمية مشاركة البنوك بالمزيد في القطاع العقاري، على مستوى الأفراد، وكذلك فيما يخص تمويل المطور، مؤكدًا على ضرورة قيام البنوك بدور أكثر إيجابية ومرونة وسرعة في هذا السياق، خاصة في ظل الظروف الحالية، موضحًا أنه على البنوك تسهيل إجراءات الحصول على القرض سواء للأفراد أو الشركات.

ويرى أن الأدوات المالية غير المصرفية لا تصلح لنشاط التطوير العقاري، نظرًا لارتفاع تكلفتها بصورة كبيرة، خاصة بعد الزيادة الأخيرة التي أقرها البنك المركزي في هذا الشأن والتي بلغت 200 نقطة، الأمر الذي من شأنه رفع الفائدة على مطورين.

وفيما يخص رؤيته لدور القطاع العقاري كمصدر للنقد الأجنبي، أكد أن العقار المصري يحظى بجاذبية كبيرة، نظرًا للكثير من المعطيات التي تجعله يتميز بعائد استثماري جيد، الأمر الذي يعد مدعوما بالطلب المحلي والذي عادة ما يرفع سعر العقار ويضمن قاعدة إيجارية كبيرة، لافتًا إلى أبرز الدول المنافسة لنا في هذا الشأن وهي اليونان وقبرص، واللتين تتيحان للمشتري الخارجي للعقار الحصول على الإقامة، وهو ما يعكس أن إجراءات بيع العقار للأجانب تحتاج إلى المزيد من المرونة.

وكشف عن نسبة المشترين الأجانب في الشركة، والتي لا تقل عن 30% أو 40%، منوهًا إلى أن الجنسيات تتنوع بين اليمن والسعودية والصين، موضحًا أن جذب هذه الشريحة من العملاء يتم عن طريق الاتصالات الشخصية، وكذلك المعارض.