طارق عبد الرحمن: خطة استخدام زيادة رأس مال بنيان مستمرة

حمدي أحمد _ قال طارق عبد الرحمن، العضو المنتدب لشركة بنيان للتنمية والتجارة، إن أداء الاستثمار العقاري في المباني الإدارية جيد، خاصة وأننا لدينا فجوة في المباني الإدارية تقدر بنحو 6.5 ملايين متر سنويًّا، وحتى الآن ليس لدينا مباني تسد هذه الفجوة وتكفي الطلب عليها.

فجوة في المباني الإدارية تقدر بنحو 6.5 ملايين متر سنويًّا

أضاف عبد الرحمن، لـ»حابي»، أن معظم المطورين العقاريين حاليًا يتجهون إلى تنفيذ جزء من مشروعاتهم في المجال الإداري والتجاري، ويفضلون بيع هذه المباني لأن عوائدها جيدة.

خفض الفائدة مؤشر إيجابي يساعد في الحصول على تمويلات بنكية ونمو المحفظة العقارية

وتوقع عبد الرحمن، الاستمرار في خفض معدلات الفائدة خلال الفترة المتبقية من 2025 وفي 2026، وهو مؤشر إيجابي بالنسبة للشركة، يُمكننا من الحصول على تمويلات بنكية ونمو المحفظة العقارية.

ندرس توسعات في المجال اللوجيستي والمخازن.. واقتناص مبنى أو اثنين إداريين

ولفت إلى أن بنيان اتجهت لشراء مبانٍ غير جاهزة، عندما كانت الفائدة مرتفعة، لأنه سيتم السداد بالتقسيط ولن ندفع الثمن بالكامل محمل عليه أعباء الفائدة كاش، وعندما تنخفض الفائدة خلال الفترة المقبلة سنعود إلى نموذج الشركة بشراء المباني الجاهزة والمؤجرة من جديد، من خلال الحصول على تمويلات بقيمة 70% من البنوك، وضخ 30% من التمويل الذاتي للشركة.

وتابع: “لا توجد تحديات كبيرة في سوق الاستثمار العقاري بمصر، لكن أبرزها هو كيفية شراء مبانٍ بأسعار مناسبة، وأن تكون المباني نفسها بجودة عالية”.

مطلوب الاستمرار في تخفيض أسعار الفائدة بشكل أسرع وتقليص مدة التسجيل واستخراج التراخيص

وطالب عبد الرحمن، بضرورة الاستمرار في تخفيض أسعار الفائدة بشكل أسرع، وتخفيض مدة الحصول على التراخيص والإجراءات في أي خطوة يقوم بها المستثمر، متسائلًا، لماذا يستغرق تسجيل العقارات سنوات رغم أنه إجراء بسيط، ولماذا لا يتم تبسيط إجراءات التسجيل ورخصة التشغيل.

وحول أبرز المناطق الواعدة للاستثمار العقاري في المجال الإداري، قال عبد الرحمن، إن القاهرة الجديدة هى المنطقة الأبرز، خاصة أن عليها طلبًا عاليًا، لأن معظم الشركات الأجنبية والمصرية الكبرى والبنوك متواجدة في القاهرة الجديدة، لأنها بجوار المطار والقاعدة العامة من الموظفين موجودة بشكل أكبر في شرق القاهرة مقارنة بغرب القاهرة، ثم يأتي بعدها منطقة الشيخ زايد و6 أكتوبر.

العائد على الاستثمار في عقارات بنيان منذ 2018 بلغ 58% سنويًّا

وكشف أن العائد على الاستثمار في القطاع الإداري يأتي من ارتفاع سعر العقار أولًا ثم العائد من الإيجار، مشيرًا إلى أن الزيادة في السعر مربوطة بالتضخم، وإذا ارتفع التضخم 10% فإن السعر سيرتفع إلى 15%، وإذا كان 20% فإن السعر سيرتفع 25% إلى 30% وهكذا، مشيرًا إلى أن العائد على الاستثمار في العقارات الخاصة بشركة بنيان والتي تم شراؤها منذ 2018 بلغ 58% سنويًّا، بينما العائد المتوقع خلال السنوات المقبلة مرتبط بالتضخم.

وأكد عبد الرحمن، أن الملكية الجزئية للعقار الحقيقية متمثلة في نظام شركة بنيان، لأن من يشتري سهمًا في بنيان كأنه يملك جزءًا في الشركة، وبنيان تملك العقارات، وبالتالي المستثمر يمتلك عقارات بطريقة غير مباشرة.

وأشاد عبد الرحمن بقرار الرقابة المالية ربط الملكية الجزئية بأن تكون من خلال صندوق عقاري، بحيث إن المستثمر لن يكون مالك الوحدة نفسها، وإنما وثيقة في صندوق يملك هذه الأصول، وهذا الربط كان خطوة جيدة جدًّا، لأنه في حالة عدم ربط الملكية الجزئية بصندوق كنا سنشهد مشاكل عديدة في السوق.

مشكلة صناديق الملكية الجزئية تتمثل في كيفية التخارج

وتابع: “مشكلة صناديق الملكية الجزئية تتمثل في كيفية التخارج منها في حالة البيع إذا لم تكن مدرجة في البورصة، وبالتالي لا بد من حل هذه المسألة بشكل جيد، بحيث يتم وضع آلية محددة للتخارج، وأن تكون هذه الصناديق مدرجة في البورصة المصرية لتسهيل عملية التخارج على المستثمرين”.

وأوضح أن فكرة الصندوق العقاري حلت جزءًا من المشكلة، لكن لم نحل مشكلة السيولة والتخارج، وعلينا أن ننظر إلى ذلك خلال الفترة المقبلة.

وحول نموذج عمل شركة بنيان، قال عبد الرحمن، إنها شركة استثمار عقاري تركز على شراء العقارات الإدارية المبنية والمؤجرة، وتحصل على سعر جيد للعقار لأنها تشتريه بشكل كامل وليس على أجزاء، وفي ظروف الفائدة العادية تفضل الشركة شراء العقار من خلال الحصول على تمويل بنكي بنسبة 70%، و30% ذاتي.

وأضاف عبد الرحمن، أن البنوك تفضل هذا شراء المباني الجاهزة المؤجرة، لأن الشركة تتنازل عن عقد الإيجار للبنك الذي تسدد من خلاله القرض الذي حصلت عليه منه.

وأشار إلى أنه بما أن سعر العقار يرتفع بصفة مستمرة، فإن الشركة تستفيد من ذلك في النهاية بزيادة قيمة محفظة أصولها، مدللًا على ذلك بمثال شراء الشركة عقار بمليار جنيه، سيتم شراء بتمويل بقيمة 700 مليون جنيه، وضخ 300 مليون من الشركة، وإذا كان عقد إيجار المبنى لمدة 7 سنوات، فإن قيمة المبنى بعد انتهاء هذه الفترة سترتفع مثلًا إلى 3 مليار جنيه، ووقتها ستكون الشركة سددت قيمة القرض للبنك من خلال عوائد الإيجار خلال هذه المدة، وأصبح العقار بـ 3 مليارات جنيه، أي إنها ربحت 2.7 مليار جنيه بعد خصم الـ 300 مليون جنيه التي دفعتها عند شراء العقار في البداية، أي إن قيمة الأصل ارتفعت بنحو 10 أضعاف خلال 7 سنوات، وهذا هو نموذج عمل شركة بنيان.

وكشف عن أن محفظة أصول الشركة تبلغ 10 أصول موزعة على شرق وغرب القاهرة، بمساحة 140 إلى 150 ألف متر مبانٍ، بقيمة إجمالي 16.6 مليار جنيه وفقًا لآخر تقييم في شهر يونيو الماضي.

أداء السهم في البورصة غير جيد حتى الآن ومندهشون من ذلك

وفيما يتعلق بطرح الشركة في البورصة، قال إن أداء السهم غير جيد حتى الآن، ونحن مندهشين من ذلك، لأننا كنا نتوقع أداء أفضل من ذلك بكثير، خاصة بعد تغطية الطرح 8 مرات، لكن المشكلة تكمن في أن المستثمرين يحتاجون إلى فهم أكثر لطبيعة نموذج عمل الشركة وأصول التقييم وغيرها، وهذا الأمر سيدفع الشركة للتواصل مع المستثمرين داخل وخارج مصر بشكل أكبر خلال الفترة المقبلة.

وتساءل: “هل يعقل أن الشركة لديها محفظة أصول بقيمة 16.6 مليار جنيه، بقيمة سوقية 6.5 إلى 7 مليارات جنيه، ويكون أداء السهم بهذا الشكل، بالتأكيد هناك حاجة لمزيد من الفهم لنموذج أعمال الشركة”.

نسبة طلبات رد الأسهم طبيعية والسبب الرئيسي عدم فهم نموذج عمل الشركة

وأشار إلى أن نسبة طلبات رد الأسهم طبيعية، والسبب الرئيسي فيها هو عدم فهم نموذج عمل الشركة حتى الآن، موضحًا أنه لن يتم اتخاذ أي إجراءات حاليًا بخصوص الأسهم التي تم ردها لأن سعر السهم غير مرضي، وليس لدينا خطة محددة في هذا الأمر الآن.

القيمة العادلة للسهم طبقًا للمستشار المالي المستقل كانت 7.52 جنيه ونسعى للوصول لهذه القيمة

ولفت إلى أن القيمة العادلة للسهم طبقًا للمستشار المالي المستقل كانت 7.52 جنيه، ونسعى للوصول إلى هذه القيمة خلال الفترة المقبلة أو الاقتراب منها على أقل تقدير.

وذكر أن خطة استخدام زيادة رأس المال مستمرة دون تغيير، لكننا ننتظر المزيد من خفض الفائدة للاستحواذ على أصول جديدة، وندرس توسعات في المجال اللوجيستي والمخازن، واقتناص مبنى أو اثنين إداريين، وقد نقترب من الاستحواذ على أحدهما نهاية العام أو الربع الأول من 2026.

وأوضح أنه في مجال اللوجيستيات سنقوم بشراء مخازن جاهزة ثم تأجيرها، وغالبًا ستكون بالقرب من المناطق الصناعية والموانئ والطرق السريعة.

وانتهت بنيان للتنمية والتجارة مؤخرًا، من زيادة رأس المال بمقدار 250 مليون جنيه، ليصل رأس المال المدفوع للشركة إلى 1.704 مليار جنيه، وستوجه لدعم إستراتيجية الشركة طويلة الأجل وتعزيز هيكل رأس المال بما يساهم في تحقيق قيمة مضافة مستدامة.

حصلنا على 2 مليار جنيه تمويلات بنكية سددنا مليار منها حتى الآن

وكشف عن أن الشركة حصلت على 2 مليار جنيه تمويلات بنكية تم تسديد مليار جنيه منها حتى الآن، ويتم تسديد القروض من خلال العوائد الإيجارية، مشيرًا إلى أن الحصول على تمويلات جديدة مرتبط بشراء مبانٍ جديدة.