لماذا حققت غالبية الشركات العقارية أداء ضعيفا في الربع الأول؟

أظهرت نتائج الربع الأول من عام 2019 أن معظم الشركات العقارية حققت أداءا ضعيفا، مما يشير إلى حدوث خفوت في أداء الشركات القيادية بالقطاع، وفق ما أكده تقرير شركة شعاع لتداول الأوراق المالية، مشيرا إلى أنه على الرغم من أن معظم المطورين واجهوا تحديات في عمليات البيع خلال الربع الأول، إلا أنه لا ينبغي أن يلقى باللائمة فقط على ديناميكيات القطاع.

وأكد التقرير الذي أعدته المحلل المالي بالشركة سارة ماهر، أنه بعد الارتفاع في الأسعار في عامي 2017 و 2018 استخدم جميع مطوري العقارات جميع الوسائل الممكنة في ذلك الوقت لزيادة الطلب على منتجاتهم، وهذا يشير إلى أن التباطؤ المقبل في المبيعات يتوقف على النهج الذي تتبعه كل شركة على حدة في استغلال ديناميكيات السوق سريعة التغيير.

وأشار التقرير إلى أنه مع ذلك، فإنه ليس من الصحيح اعتبار التفاؤل بشأن مستقبل هذا القطاع أمرا غير مبرر، في ضوء أن مبيعات العامين الماضيين من المقرر أن يتم تسليمها في العام أو العامين المقبلين، والتي ستكون مجزية للشركات التي تستفيد من وضع السوق، من حيث انخفاض أسعار المدخلات وانخفاض قيمة الدولار في الوقت الحالي، والتي ينبغي أن تسفر في نهاية المطاف عن هوامش ربحية أعلى من المخطط لها.

وقال التقرير إنه وبعرض نتائج كل شركة بشكل منفرد، نرى أن المشكلة ربما تكون لدى الشركة بشكل أكبر من كونها لدى القطاع.

الشركات الأعلى ربحية

لفتت شعاع إلى أنه بالنسبة للشركات الأعلى ربحية على أساس سنوي، فإن أرباح أوراسكوم للتنمية مصر ORHD قفزت بالربع الأول 2019 بنسبة 44% إلى 89.4 مليون جنيه، وحققت الشركة مبيعات صافية بقيمة 1.5 مليار جنيه، جاء معظمها من مشروع أو ويست.

وأضافت أنه من الواضح أن الشركة تعمل بقوة للاستفادة من جميع الموارد الممكنة بهدف تعظيم الاستفادة من ظروف السوق الحالية حالما كان ذلك متاحا، مشيرة إلى أنه من ناحية المبيعات فإن أوراسكوم ذكرت أن مشروع أو ويست وجد قبولا في السوق وبشكل جيد، وهو ما يظهر في مبيعاته التي وصلت إلى حوالي 3.4 مليار جنيه في العقود والحجوزات، وذلك حتى الإعلان عن الأرباح في منتصف مايو.

وتابعت أنه من ناحية المديونية، كان انخفاض قيمة الدولار الأمريكي بالفترة الأخيرة في صالح ORHD حيث إن الجزء الأكبر من محفظة الديون لديها مقوم بالدولار الأمريكي، ومن المتوقع الانتهاء من خطة إعادة هيكلة الديون والتي تهدف إلى سداد الديون وبشكل عاجل وخفض كلفة الدين، وذلك بحلول النصف الأول من .2019

وأشارت إلى أن أرباح مجموعة طلعت مصطفى القابضة TMGH ارتفعت أيضا في الربع الأول 2019 بنسبة 17% على أساس سنوي إلى 361.2 مليون جنيه على خلفية ارتفاع الإيرادات بنسبة 39% على أساس سنوي إلى 2.24 مليار جنيه، وعلى الرغم من ذلك عانت الشركة من تراجع على أساس ربع سنوي لا يقل عن 24% في جميع قطاعات إيراداتها، بما في ذلك الوحدات العقاريةبتراجع 56%، والفنادق وغيرهما من قطاعات الإيرادات المتكررة.

كما قفزت مبيعات شركة طلعت مصطفى بنسبة 50.5% إلى 4.41 مليار جنيه، وهو أعلى رقم في السوق خلال هذا الربع، وكان مشروع سيليا الأكثر مساهمة منذ إطلاقه، ولكن يبدو أن تركيز TMGH تحول خلال الفترة الحالية إلى مشروع مدينتي، وذلك مع إطلاق المرحلة الجديدة منه وهى بريفادو” PRIVADO “.

وقال تقرير شعاع إن إيرادات مدينة نصر للإسكان والتعمير MNHD تراجعت في الربع الأول 2019 بنسبة 12.2% على أساس ربع سنوي إلى 634 مليون جنيه ،إلا أنها لا تزال تتضمن عمليات تسليم ذات هوامش ربحية عالية، ولكن مع هوامش ربحية أقل من تلك المحققة في الربع الأول 2018.

وهو ما أسفر في النهاية عن ارتفاع صافي الربح إلى 329 مليون جنيه بنمو 5% على أساس سنوي، و35% على أساس ربع سنوي، مما رفع هامش صافي الربع على أساس ربع سنوي من 33% في الربع الأخير من 2018 إلى 52% بالربع الأول 2019.

وأشارت إلى أن المبيعات التعاقدية لشركة مدينة نصر بالربع الأول 2019 كانت مدفوعة بكل من مشروعي سراي وتاج سلطان واللذان سجلا ارتفاعا على أساس سنوي بنسبة 104% و 225% على التوالي.

وفي الوقت نفسه فإن مشروع Cobalt Business District الإداري والذي حقق 406 مليون جنيه منذ إطلاقه، عزز الجزء التجاري في مبيعات مشروع تاج سيتي، إلا أنه على الجانب الآخر انخفضت المبيعات السكنية في مشروع تاج سيتي إلى النصف مقارنة بالأرقام المحققة في الربع الأول 2018.

وفي الربع الأول 2018 حصلت الشركة على موافقة الوزارة على مخطط مشروع تاج سيتي مما دفعها إلى القيام بحملات تسويقية مكثفة للمشروع، ولكن يبدو أن التركيز تحول حاليا إلى الجزء التجاري من المشروع.

وقالت سارة ماهر المحلل المالي بشركة شعاع إنه في حين أظهرت جميع الشركات المذكورة أعلاه أداءً قوياً على أساس سنوي، إلا أن شركتي مدينة نصر للإسكان والتعمير MNHDومجموعة بورتو القابضة PORT شهدتا أداء تفوقتا فيه عن الربع الرابع 2018.

الأكثر خسارة

وفيما يتعلق بالشركات الأكثر خسارة، فإن شهدت شركة عامر جروب القابضة AMER شهدت أداءا ضعيفا على جميع النواحي، إلا أن الشركة تستفيد حاليا من استراتيجيتها التي تركز على التوسع في أسواق جديدة، فمن المفترض أن يبدأ تأثير مشروع بورتو سعيد والإطلاق المتوقع لمشروع بورتو جراولة في مطروح في الظهور بنتائج الشركة في الربع الثالث 2019.

وعلى الجانب الآخر، وعلى مستوى قطاعات الإيرادات، تزدهر مطاعم الشركة في فصل الصيف حيث يكون العمل في هذا الفصل على قدم وساق، وذلك نظرا لقرب مواقعها من الساحل الشمالي والعين السخنة.

وتابع التقرير أن إيرادات شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير HELI وصلت خلال تسعة شهور من العام المالي 19/2018 إلى 469 مليون جنيه، بتراجع 14% على أساس سنوي، على الرغم من الزيادة في المبيعات ربع السنوية، فإن ارتفاع مدفوعات التأجير التمويلي ومصروفات الفائدة، والذي بلغ مجموعهما 201 مليون جنيه، انعكس على تباطؤ النمو، وتراجع الأرباح بشكل عام.

وعلى الرغم من ذلك، فإن خطط تحقيق الاستفادة النقدية من الأصول التي طال انتظارها والتي بدأت في الربع الرابع من العام المالي 19/2018، أسفرت عن 236.2 مليون جنيه من بيع أرض، سيتم استخدام بعض هذه الأموال، وفقا للإدارة، في تخفيض رصيد الديون لدى HELI والبالغ 1.67 مليار جنيه.

وأشار التقرير إلى أن شركة السادس من أ كتوبر للتنمية والاستثمار OCDI تحولت إلى الربحية، بتحقيقها أرباحا بلغت 161 مليون جنيه وذلك مقابل خسائر بلغت 164 مليون جنيه في الربع الرابع 2018، ولكن ما زالت أقل وبنسبة 24% على أساس سنوي، متأثرة وبشكل جزئي من إيرادات منخفضة الهامش.

ولفت تقرير شركة شعاع إلى أنه في الوقت الحالي، يبدو أن الشركة تفقد جاذبية مبيعاتها، وغير قادرة على تحطيم الرقم القياسي الذي سجلته، وذلك للعديد من العوامل، وعلى الرغم من ذلك، ومع توقيعها مؤخرا مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للحصول على قطعة أرض تبلغ مساحتها 500 فدان في مشروع اليسر، وإطلاق مشروعي ملاذ وأدنك، من المفترض أن يؤدي إلى تحقيق 6.3 مليار جنيه وهو الجزء المتبقي للشركة لتصل إلى مستهدفاتها خلال العام الحالي، ولا يزال تحقيق هذا المستهدف محل تساؤل حيث لم يتم الإعلان عن المزيد حول ذلك حتى الآن.

وتابع التقرير أنه بالنسبة لأرباح شركة إعمار مصر للتنمية EMFD فتراجعت على أساس سنوي وربع سنوي على الرغم من زيادة إيرادات الفوائد، ويمكن تبرير ذلك وإلى حد كبير للتراجع وبشكل ملحوظ في الإيرادات المحققة من مشروع آب تاون كايرو، وفي السياق ذاته، يبدو أن النزاع مع شركة النصر للإسكان والتعمير حول مشروع آب تاون كايرو لم يحل بعد.