سوق العقارات التجارية العالمية.. إلى أين؟
وسط تفاؤل بقرب نهاية الجائحة وتراكم الديون
فهد حسين _ بالرغم من ارتفاع وتيرة التفاؤل نتيجة الأخبار السارة حول اللقاحات وانتعاش الأسواق المالية مع إشارات أن نهاية جائحة الفيروس التاجي وشيكة، إلا أن الأسوأ قد لا يزال قادمًا بالنسبة للعقارات التجارية، وهو ما أكدته وكالة بلومبرج في تقرير حديث لها.
146 مليار دولار قيمة المنشآت المهددة بالتعثر في القطاع
وأشارت الوكالة إلى أن تفشي الفيروس التاجي ساهم في دفع نحو 146 مليار دولار من العقارات التجارية إلى أزمة، والتعرض بدرجة شديدة لخطر الإفلاس أو التخلف عن السداد في نهاية العام الماضي، وخاصة في الفنادق والتجزئة، وفقًا للبيانات التي جمعتها شركة Real Capital Analytics العاملة في البيانات العقارية التجارية.
وحصل المقترضون المضطربون على إعفاءات من 6 إلى 18 شهرًا لسداد ديونهم الربيع الماضي، حيث أدى الوباء إلى إغلاق أجزاء كبيرة من الاقتصاد ونضوب الإيرادات، ولكن بعد ما يقرب من عام، نفد صبر بعض المقرضين وفقدوا القدرة على مواصلة تقديم الائتمان.
ولفت التقرير إلى أن سوق قروض الرهن العقاري التي تبلغ قيمتها 540 مليار دولار في الأوراق المالية تقدم لمحة عما ينتظرنا في المستقبل، فنحو 7.58% من الإجمالي تأخر 30 يومًا على الأقل عن السداد في يناير، بقيادة 19.19% من قروض الضيافة و 12.68% من قروض التجزئة، وفقًا لشركة بيانات العقارات Trepp، وكان معدل الخدمة الخاصة -مقياس التخلف عن السداد- 9.72% للسوق ككل، مع ما يقرب من ربع قروض الضيافة و17% من قروض التجزئة.
وقال مانوس كلانسي، أحد كبار المديرين الإداريين في Trepp: «لدينا الكثير من الأشياء في حالة معاناة، وملاحظات كل شهر تقول إن الخدمة الخاصة والمقترض يتحدثان عن الصبر والتمديد».
الديون المستحقة
ويأتي موعد استحقاق نحو 430 مليار دولار من الديون العقارية التجارية هذا العام، من أصل 2.3 تريليون دولار تستحق خلال السنوات الخمس المقبلة، وفقًا لمورجان ستانلي.
2.3 تريليون دولار ديونًا مستحقة على النشاط خلال 5 سنوات
ويتناقض هذا مع الكومة المتضائلة من سندات وقروض الشركات المتعثرة، والتي تقلصت إلى 110 مليارات دولار من نحو تريليون دولار في مارس الماضي مع خروج الشركات من الإفلاس وانتعاش الأسواق.
وجمع المستثمرون مبلغًا قياسيًّا من رأس المال لاستراتيجيات الديون المتعثرة العام الماضي، كما لا يزال هناك 84 مليار دولار على الهامش، وفقًا لأحدث البيانات من Preqin، ومع ارتفاع مقاييس أزمة العقارات التجارية لأعلى مستوى منذ عام 2013، سيكون لدى هؤلاء المستثمرين الكثير من الأماكن لتشغيل أموالهم.
وقال آدم سكلار، مدير المحفظة في Monarch Alternative Capital ، التي يتخصص صندوقها البالغ 9 مليارات دولار في هذه الاستراتيجيات: «هذا هو السوق الأكثر نشاطًا بين المتضررين لاقتناص الفرص في العقارات التجارية التي رأيتها خلال مسيرتي المهنية التي استمرت 15 عامًا».
وأضاف سكلار: «جمعت الشركة 3 مليارات دولار لمحفظة جديدة في ديسمبر، واستثمرت أكثر من 40% من رأس المال في الفرص المتعثرة بما في ذلك العقارات التجارية».
الإشارات الافتراضية
يقول كلانسي، أحد كبار المديرين الإداريين في Trepp: «هذه الصورة القاتمة هي فقط للديون التي لديها متطلبات إفصاح صارمة، وهناك القليل جدًّا من البيانات المتاحة حول القروض المصرفية للعقارات التجارية التي لا يمكن تحملها لأن المقرضين لديهم سلطة تقديرية بشأن ما إذا كانوا سيقدمون فترات إعفاء من سداد الأقساط للمقترضين وما إذا كان يجب الإبلاغ عنها.
وأوضح أنه على سبيل المثال، سمح المقرضون للمقترضين بدفع نفقات التشغيل بأموال من الاحتياطيات، أو تحملوا تأجيل سداد مدفوعات الديون أو تواريخ الاستحقاق.
ونبه كلانسي: بالإضافة إلى ذلك بدأت حالات تأخر سداد القروض المصرفية في الارتفاع في قطاعات معينة لنراها بأكثر من الضعف لدى الفنادق في الربع الثالث لتصل إلى 3.2%.
وأضاف: الأمر يخبرنا بأن هناك خطًّا أساسيًّا معينًا للقروض التي قال لها البنك «لقد انتهى الأمر كثيرًا».
إنذار الاحتياطي الفيدرالي
وأشار التقرير إلى أن بعض هذه القروض من المحتمل أن تقع في أيدي المستثمرين المتعثرين لأن المقرضين يشعرون بالضغط للتخلص منها، في الوقت الذي تتقيد البنوك بالمتطلبات التنظيمية النابعة من الأزمة المالية في حقبة 2008 والتي تمنعها من التمسك بالأصول التي تعتبر شديدة الخطورة.
على الجانب الآخر، دق مجلس الاحتياطي الفيدرالي ناقوس الخطر في تقرير نشره بوقت سابق من الشهر الجاري حول الانخفاضات الحادة المحتملة في العقارات التجارية والمعاملات المتعثرة، ومرة أخرى في 23 فبراير، عندما أخبر الرئيس جيروم باول الكونجرس الأمريكي أنه يشعر بقلق كبير ويراقب القطاع، حيث تتركز تلك الانخفاضات لدى بعض البنوك الصغيرة بدرجة عالية.
وهناك على سبيل المثال، شركة إيجل هوسبيتاليتي ترست، ومقرها سنغافورة تلك التي تمتلك فنادق في جميع أنحاء الولايات المتحدة، قد أعلن كيانها في الولايات المتحدة الإفلاس بعد حصوله على 16 جولة من التمديد من قبل البنك المقرض، وفقًا لملفات المحكمة، وتقدم Monarch Alternative Capital قرض إفلاس بقيمة 100 مليون دولار.
كما سعى فندق Wardman Park Hotel، التاريخي الذي يقع في العاصمة واشنطن، إلى الفصل في 11 في يناير بعد أن رفع مدير الفندق دعوى قضائية لعدم دفع المصاريف التشغيلية اللازمة، والتي رفض المقرض تمويلها، بحسب الوثائق.
وأعلن فندق ويليامزبيرج إفلاسه قبل أيام وسط نزاع قيمته 68 مليون دولار مع أحد أكبر دائنيه، كما تقدم مالكو المركز التجاري بنسلفانيا للاستثمار العقاري و CBL & Associates Properties Inc بطلب للإفلاس بعد الحصول على إعفاء مؤقت من الديون، وتخطت مجموعة Washington Prime Group دفعة فائدة في 15 فبراير أثناء تفاوضها مع الدائنين حول كيفية حل مشاكل ديونها.
«Jingle mail» تسليم مفتاح الرهن للمقرض
العديد من العقارات لا تصل أبدًا إلى «الفصل 11»، حيث يتم تغيير ملكيتها من خلال حبس الرهن، والأفعال البديلة ومبيعات القروض، ومن هنا يجدر الإشارة إلى «Jingle mail» وهي لغة صناعية للممارسة الشائعة لمالك الممتلكات المتعثرة أو الراعي الذي يسلم طواعية المفاتيح للمقرض بمجرد عدم قدرته على سداد المدفوعات.
وذكرت شركة Real Capital Analytics، أنه تم بيع نحو 1.4 مليار دولار من العقارات المتعثرة في الربع الأخير، بقيادة الفنادق.
وقال بن تشان، الشريك في ممارسات قانون العقارات والضيافة في جودوين بروكتر: «سيحدث الكثير في الربعين المقبلين مما يمنحنا فكرة عن عدد الأصول المتعثرة التي يتم طرحها في السوق».
وتساءل بن تشان: «هل سيتوقف المقرضون عن التمهل ويبدؤون في تشديد الخناق من خلال بدء إجراءات الرهن وتعيين المستلمين واستعادة الأصول التي سيتطلعون بعد ذلك إلى بيعها؟».
430 مليار دولار قيمة الالتزامات المستحقة العام الجاري
بدوره يقول ويل سليدج، المدير الإداري الأول في مجموعة أسواق رأس المال في JLL، إنه قد تم تجميد سوق العقارات التجارية المتعثرة إلى حد كبير خلال الربعين الثاني والثالث من عام 2020، حيث واجه المقرضون شيئًا يشبه «ضباب الحرب».
وأضاف سليدج: «بدلًا من البيع في سوق ليس لديهم أي فكرة عن مستوى الطلب فيها، منحوا إعفاءات ائتمانية وانتظروا ليروا كيف انتهى الوباء»، في إشارة منه إلى بعض المقرضين.
وأشار إلى أنه بحلول الربع الرابع من العام الماضي، بدأت بعض المؤسسات المالية تتطلع إلى بيع الأصول وقوبلت بطلب قوي من المستثمرين وعروض مكثفة.
وقدر سليدج، تداولات شركته بنحو مليار دولار من الأصول في الربع الرابع، من 1.4 مليار دولار لهذا العام.
وترى تيريزا جوبيل، رئيسة ممارسة الضيافة في Goodwin وعضو في مجموعتها العقارية، أن مالكو العقارات كانوا براغماتيين للغاية بشأن الوباء، مشيرة إلى أن إحدى عملائها الكبار تمتلك نحو 20 فندقًا تتوقع أنها ستكون قادرة على التمسك بها جميعًا باستثناء فندق واحد.
ويقول «جوبيل»: «إنها فترة انتظار وترقب عندما يعود الطلب».
معدلات التأخر في السداد تقترب من 20% للفنادق
من ناحية أخرى، قال جوزيف فايسجلاس، العضو المنتدب في Configure Partners، في 23 فبراير خلال مؤتمر لجنة الاستثمار المتعثر TMA، إنه حتى الآن، تم تغيير الأصول المتعثرة بخصومات متواضعة إلى حد ما، بنسبة تصل إلى 20% أقل من أسعار ما قبل فيروس كورونا، الأمر الذي فسره بالطلب القوي من جانب المستثمرين وصبر المقرضين على التعافي بعد الوباء.
بالإضافة إلى تناثر الديون المتعثرة، تم جمع أكثر من 320 مليار دولار للعقارات التجارية، وفقًا لشركة البيانات المالية والمعلومات عن سوق الأصول البديلة «بريكين».
وقال سليدج، إن انتعاش العقارات التجارية سريعًا أو دخولها في ركود طويل الأمد يعتمد بالأساس إلى حد كبير على ما سيحدث هذا العام مع اللقاح، مضيفًا: «من المفترض أنه عندما يتم تطعيم الجميع، يتم تبديل الضوء الأخضر على الفور ونعود حالًا إلى أساسيات عام 2019».
