نظرة على القطاع العقاري.. فتح الله فوزي: الشركات اصطدمت بزيادة تكلفة الإنشاء بعد توقيع عقود مبيعات كبيرة

إسلام سالم _ قال فتح الله فوزي ، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ، ورئيس لجنة التشييد والبناء، إن معظم الشركات المتواجدة بالسوق المصرية حققت مبيعات جيدة خلال عام كورونا وما بعده، ونجحت كل شركة في تحقيق مستهدفاتها، موضحًا أنه نظرًا لتنفيذ عمليات بحسب نموذج البيع أوف بلان أصبحوا مضطرين لبدء تنفيذ المشروعات.

نموذج البيع “أوف بلان” يدفع لضرورة بدءتنفيذ المشروعات

أضاف فتح الله فوزي، في تصريحات خاصة لجريدة حابي، إن الشركات عندما بدأت تتجه لتنفيذ المشروعات وجدت التكلفة ارتفعت بعد زيادة أسعار مستلزمات الإنتاج العقاري، لتتخطى تكلفة الإنشاء سعر البيع لدى بعض الشركات، ما أوقعهم في مشكلة.

الكيانات ذات الملاءة المالية الجيدة ستتمكن من إنجاز المشروعات وتسليمها

وأكد نائب رئيس جمعية رجال الأعمال، ورئيس لجنة التشييد والبناء، أن الشركات التي تمتلك ملاءة مالية جيدة ستتمكن من إنجاز المشروعات وتسليمها، بعكس الشركات التي لا تمتلك القدرة المالية لتنفيذ المشروعات بالأسعار الحالية، حيث ستتوقف هذه المشروعات ولن تكتمل.

وأشار إلى أن هذا التحدي يواجه معظم شركات التطوير العقاري خلال الفترة الحالية، بسبب زيادة تكلفة الأزمة الأخيرة، من توقف سلاسل الإمداد وتبعات الحرب الروسية الأوكرانية، بجانب تبعات جائحة كورونا والتضخم وتغير أسعار الدولار مقابل الجنيه، وبالتالي فهناك ظروف وتحديات متعددة تواجه القطاع خلال الفترة الحالية.

مطالبة جهات الولاية بـ 50% من الإيرادات مقابل قطعة الأرض نسبة مرتفعة جدًّا

وأوضح أن من بين التحديات الأخرى التي تواجه المطورين ارتفاع أسعار الأراضي، بجانب نسب المشاركة التي تفرضها جهات الولاية على المطورين ليشاركوا بالأرض، مشددًا على أن مطالبة جهات الولاية بالحصول على نسبة 50% من الإيرادات مقابل قطعة الأرض تعد مرتفعة للغاية.

15 % أرباح المطور بعد خصم نسبة الأرض والمباني والتسويق والمصروفات الإدارية والتمويل والضرائب

ونوه إلى أن النسبة المناسبة مقابل قطعة الأرض يجب ألا تتعدى الـ 25% فهي الحد الأقصى للوزن النسبي الخاص بقطعة الأرض من إيرادات المشروع، مؤكدًا أن توزيعات الإيرادات عبارة عن 25% لقطعة الأرض بجانب 35% إنشاءات ومبانٍ مع التكلفة الحالية، ليتبقى 40% يخصم منها 10% تسويق وبيع بجانب 10% مصروفات إدارية ومصروفات التمويل، وبالتالي سيحقق المطور في النهاية نحو 15% أرباحًا بعد خصم الضرائب.

وشدد على أن الدولة المصرية تعتمد على الأراضي كمصدر مهم وأساسي لتوفير الأموال، ليتم توجيهها نحو المشروعات القومية، وهو ما يحدث لإنشاء العاصمة الإدارية وبناء الطرق والبنية التحتية والتطوير، وبالتالي لم يجدد القطاع العقاري مطالبه بشأن تخفيض أسعار الأراضي أو نسب المشاركة.

أبرز مطالب القطاع تتمثل في إعادة جدولة أقساط الأراضي ومد مهلة تنفيذ المشروعات

وقال إن أبرز مطالب القطاع العقاري خلال الفترة الحالية تتمثل في إعادة جدولة أقساط الأراضي ومد مهلة تنفيذ المشروعات، حيث تمت المطالبة بزيادة المهلة عامًا على الأقل.

البنوك في الخارج تقبل تمويل الوحدة عند دفع العميل 20% من قيمتها.. وتطبيق هذا النموذج في مصر يصطدم بارتفاع سعر الفائدة

وفيما يخص دور أسواق التمويل بمختلف أدواتها ومطالباته بهذا الشأن، أكد أن معظم الشركات تمتلك كفاءة مالية جيدة، إلا أن نموذج البيع المتبع في الخارج تقبل فيه البنوك بتمويل وحدة عند دفع العميل 20% من قيمتها، ومع توافر عدد كبير من الوحدات داخل المبنى يقوم البنك بتمويل تلك الوحدات لسداد نسبة الـ 80% المتبقية للمطور، على أن يقوم البنك بتقسيط قيمة التمويل لمدة 25 عامًا.

أضاف فتح الله فوزي، أن هذا النموذج قد يحل كثيرًا أزمات حالية في السوق العقارية، ولكنه سيواجه بعض التحديات عند تطبيقه في مصر، نظرًا لارتفاع سعر الفائدة، حيث تتراوح النسبة في الخارج بين 3 و5%، بينما تصل في مصر إلى ما بين 15 و18%، باستثناء محدودي الدخل الذين يحصلون على فائدة 3 أو 4% فقط.

وأكد أن توجيه التمويلات المصرفية وغير المصرفية الخاصة بالسوق العقارية للعملاء سيساهم في زيادة حركة البيع والشراء بشكل أكبر، أما فيما يخص تمويل المطورين فالبنك لن يعطي التمويل لشركة إلا إذا امتلكت كفاءة مالية جيدة وبحسب سابقة أعمالها وخبراتها، خاصة أن التمويل يعد مخاطرة من جانب البنك.

الرهان على السوق العقارية لجذب النقد الأجنبي مشروط بحل مشكلات التسجيل

وأوضح أن الرهان على السوق العقارية لجذب النقد الأجنبي مشروط بحل جميع المشكلات التي تعوق تصدير العقار، مثل مشاكل التسجيل، ويمكن الرهان على ذلك بكل تأكيد لجذب المصريين المقيمين بالخارج أو الأجانب الذين يرغبون الشراء في مصر، منوهًا إلى أن هناك تسهيلات جيدة بالقانون الجديد ولكن لم يتم تفعيلها حتى الآن.

وذكر أن هناك توجيهات عديدة وجيدة للغاية من جانب الرئيس عبد الفتاح السيسي ورئيس الوزراء الدكتور مصطفي مدبولي، والوزراء المعنيين، مثل المؤتمر الذي عقدته الحكومة مؤخرًا للإعلان عن خططها والذي صدرت فيه قرارات جيدة للغاية، ولكن في النهاية فإن تلك القرارات تصطدم مع الإدارة التنفيذية الخاصة بالموظفين والتنفيذيين، مؤكدًا أن حل مشكلة التسجيل سيشكل نقطة فارقة في ملف تصدير العقار، فمن الذي سيقوم بشراء وحدة داخل مصر بعقد ابتدائي؟!